提要
4月广州将迎来7宗商住商服用地出让，总出让面积为34万㎡，其中居住用地31.5万㎡，均来自增城；
此外金融城、黄埔开发区、琶洲三大重点产业商服区各出让一宗商服用地；针对7宗用地的前瞻性分析，且看广州中原研究发展部解读。
— 重点关注三大特点 —
特点一
增城年内供应商住地已突破45万㎡
截止3月底，增城年内已供应5宗，共计45.4万㎡商住用地；
成交方面，由于“巨无霸”富士康科技小镇项目出让，至今已成交用地36.2万㎡。从近5年同期供应情况来看，仅次于2016年。
从目前新房市场情况来看，截止3月底增城住宅库存面积为120.71万㎡，消化周期仅5.2个月，为全市十一区中。
广州中原研究发展部认为，从长远来看将有利于为区域市场提供更多新货供应，以缓解目前区域一手库存紧张问题。
特点二
增城4宗宅地均属于“三旧改造”用地
本次增城出让的4宗用地均属于“旧厂改造”用地。
早在去年10月增城官方将其作为《增城区2017年批城市更新项目批前公示》公布，广州中原研究发展部认为这一定程度上反映了区域推进旧改效率之高。
展望《广州市2018年城市更新年度计划》，增城全面改造涉及20个项目240.62万㎡用地面积，为全市立项的区域；
假如旧改更新顺利推进，未来将为区域发展提供充足的土地储备。
特点三
金融城定向出让迎来近3年高潮
2018年以来，天河区金融城起步区已挂牌3宗商服地，共计2.65万㎡用地，目前已出让的2宗顺利由广发银行、中国人寿夺得；
回顾金融城近3年出让情况，2016年曾遭遇“流拍”尴尬，2017年供应一宗用地“试水”，最终由保利+南方财经全媒体夺得，广州中原研究发展部认为金融城成功“筑巢引凤”背后体现了广州城市价值提升。
此外，2017年年底金融城起步区基础设施及商业配套项目PPP项目完成招标，包括地下商业空间、岭南风情步行街等8个子项目预计在2年半内陆续完成建设；
广州中原研究发展部认为金融城建设在未来一段时间内将再次迎来建设推进高潮。
7宗用地分析
— 荔城街三联村A18062、A18082 —
地块基本情况分析：
A18062、A18082两宗地块左右相邻，为大欣利运动用品公司旧改更新项目的其中一部分；
其起拍楼面价均为12414元/㎡，两宗地块均采取“限地价+竞自持+摇号”的出让，到达限价时其楼面价为18000元/㎡。
未来A18082地块将配建公交总站、市场、体育馆，A18062地块将配建12班幼儿园，其距离21号线象岭站约2.5公里。
周边楼价分析：
地块周边3公里范围内有多个一二手大盘，一手楼盘为荔富湖畔、实地蔷薇国际，价格在2.2-2.3万元/㎡之间；
二手楼盘集中在荔城板块，价格在1.7-2万元/㎡之间。
— 朱村凤岗村A17025地块 —
地块基本情况分析：
该地块占地5.15万㎡，地处朱村地铁站东侧，通勤效率极佳；
周边被中铁建、中航城、碧桂园城市花园等多个楼盘包围，由于上述楼盘已陆续进入交付期，因此未来可共享小区商业配套；
另一方面，地块北侧临近富士康科技小镇，未来将承接劳动人口居住需求，市场前景可观。
该地块采取“限地价+竞配建+竞自持+摇号”的方式出让，到达限价时楼面价为14997元/㎡，到达配建面积时，楼面价为15783元/㎡。
周边楼价分析：
地块周边2公里范围内楼盘售价在2-2.3万元/㎡左右，由于片区开发时间较早，目前周边楼盘主要以往期存货、尾盘为主，未来地块项目投入市场将填补区域一手紧缺的情况。
— 荔城狮尾路A17060地块 —
地块基本情况分析：
该地块占地4.08万㎡，属于荔城增江河东范围，整体开发时间较晚，自然环境较佳。
该地块需配建12班小学，采取“限地价+竞配建+竞自持+摇号”的方式出让，到达限价时楼面价为15001元/㎡，到达配建面积时，楼面价为15782元/㎡。
需要指出的是近年荔城出让地屡次刷新价格，2016年11月绿地以楼面价12607元/㎡拿下荔城西山村A16032地块，溢价率达180%；
2017年5月，闽系房企融信以55%自持拿下荔城庆丰村A16159地块。
广州中原研究发展部认为，由于地铁21号线建设推进，加上地处增城“老城区”，临近景观资源较佳的增江河畔，荔城楼市价值将越来越受到重视；
未来随着正果修建“广州市第二机场”，荔城将成为机场辐射范围内距离最近最成熟的商、住中心，市场发展潜力大。
周边楼价分析：
目前周边一手住宅价格在1.8-2万元/㎡，二手品质小区价格在1.6-1.8万元/㎡左右。
— 金融城起步区AT090941地块 —
地块基本情况分析：
本次出让的0941号地块位于2月出让的两宗地块北侧，要求竞拍人为500强中的金融保险企业，企业自持不低于50%，十年内不得出让。
周边写字楼、一二手楼价分析：
金融城范围内主要有汇金中心、保利金融大都汇等商业项目，其中汇金中心由一栋甲级写字楼、两栋公寓和一座独立商业Minimall组成，写字楼售价4.1-4.6万/㎡，一楼商铺均价15万/㎡。
保利金融大都汇由两栋双塔甲级写字楼，写字楼售价4.3-4.5万/㎡，所剩货量不多。
— 开发区SDK-B-11地块 —
地块基本情况分析：
该地块位于黄埔开发区，距离香雪地铁站约4公里，定向引入软件和信息技术服务业企业，起拍楼面价为5010元/m²。
周边楼价分析：
该商服地块周边“次新房”陆续进入市场，目前万科金色梦想、越秀岭南雅筑价格在2.3-2.5万/㎡之间；一手方面，龙湖云峰原著即将入市。
— 琶洲连接体①号及⑥-1号地块 —
地块基本情况分析：
该地块属于琶洲连接体项目，占地0.29万㎡，起拍楼面价为18000元/m²。其中①号连接体位于腾讯拿下的两宗地块之间；⑥-1号位于腾讯与阿里项目之间。
广州中原研究发展部2018-04-02 09:44:30
