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朱村凤岗村A17025踩地报告:产业+地铁人口流入,地块入市时机正好

广州中原研究发展部 2018-04-27 19:50:34
提要

4月12日,广州市国规委公布《广州市2018年建设用地供应计划》,按计划今年朱村板块将出让3宗商住地和1宗宅地。

朱村板块计划出让的3宗商住地已在一季度被富士康和碧桂园联合体拿下,本月出让的朱村街凤岗村A17025地块即是今年朱村板块出让的最后一宗宅地。

本篇为广州中原研究发展部对该宗地块的调研报告。

地块基本信息

朱村街凤岗村83003210A17025地块属纯宅地,地块占地5.15万㎡,可建设用地面积为3.55万㎡,容积率为2.8,计容建面为9.94万㎡,地块起拍价为10.28亿元,折合楼面地价10340元/㎡。

该地块采用“限地价+竞配建+竞自持+摇号”的出让方式,限制地价为14.91亿元,竞配建面积为0.495万㎡。

其中,地块起拍价包括5.9万㎡地下车库及设备用房的土地出让金,若地下车库及设备用房的实测面积超过5.9万㎡,超出部分则按相关规定补缴出让金。

此外,地块建筑限高100米,需配置少量的体育运动场馆、文化活动站、托老所等社区设施。

据广州中原研究发展部梳理发现,此地块前身为广州业利隆实业有限公司。

去年10月,增城政府官网公布了增城区2017年批城市更新项目,此批旧改项目便包括了本月出让的三宗宅地。

其中,朱村街凤岗村A17025地块即是广州业利隆实业有限公司城市更新项目。

由此,可以看出增城区旧改项目推进的速度非常快,这对于新兴板块,诸如朱村板块的建设发展而言是一种保障性的利好。

地块四至及现状

朱村街凤岗村A17025地块位于增城区朱村板块内,地块东邻中铁建国际花园;南侧为保利·中航城;

西边为一小片被围蔽的绿地,把地块与目前在建的朱村二小隔开;北边为广汕公路,与富士康科技小镇隔路相望。

值得关注的是,地块东北处即为地铁21号线朱村东站,距离约150米,日后居民出行颇为便捷。

目前,地块现场半围蔽,地块已平整,地面上堆积着少部分被拆除的建筑残余物。

地块除西侧在建的朱村二小外,东侧、南侧被数个高层住宅楼盘包围,观景视野有一定的限制。

地块北侧临近广汕公路和朱村东地铁站,出行便捷,但同时也会受到一定的噪音和扬尘污染。

而按出让公告,地块北部建筑物将退让65米,以打造形成广汕公路生态景观林带,减少广汕公路带来的噪音和扬尘污染。

地块配套情况

目前,朱村街凤岗村A17025地块交通出行主要依赖广汕公路,地块周边只有朱村农场一个公交车站,仅有增103路、增城光明汽车站-太平场、增城体育馆-康大三条公交线路途经;

主要通往中新知识城、太平镇、增城广场、荔城中心等,地块现时暂与广州中心城区脱节。

与广州中心城区的连接需依赖地铁21号线。

据公开信息,截至2018年4月初,地铁21号线线路土建工程累计完成83%,全线预期在2019年6月开通。

21号线的21座车站中,镇龙站已与知识城线同步开通,17座车站完成主体结构封顶,剩余3座(员村、天河公园和水西站)正进行土建施工。

其中,距离地块最近的朱村东站于3月31日主体结构顺利封顶,共设有4个出入口,计划今年10月底完成三权移交;距离地块约1公里的朱村站则计划在今年6月底完成三权移交。

地铁21号线是广州首条按快慢车设计的地铁新线,地块日后居民如若乘坐快线,可实现4站抵达天河世界大观站,极大地压缩了朱村板块市区上班族的通勤时间。

在生活配套方面,现时朱村板块几乎处于空白状态,仅有朱村农贸市场的村落配套以及少量的一手楼盘社区商业;大型的商业配套则集中在14公里外的增城广场。

而地块西侧在建的朱村二小属于“增城区中小学校基础教育设施三年提升计划”中的一个新建小学,该小学规划设置24班,学位1080个。

朱村二小可缓解现时朱村板块教育资源紧张的局面,也是地块项目销售的重要卖点之一。

产业布局方面,今年一季度朱村板块通过3宗商住地的出让,引入富士康和碧桂园,共同打造富士康科技小镇。

这意味着蹉跎了6-7年教育城有向科教城演变之势。去年12月,教育城一地块控制性详细规划修改征询意见公示,该地块由七幅地块组成;

修改规划前,以医院、商业、商务设施用地为主,住宅只有一块。规划调整后,住宅用地增加至四块,其余则全部为商务用地,并有部分绿地。这便是后来的富士康科技小镇。

不过,富士康科技小镇的落户,对于朱村板块而言,是全局性的发展考虑。

富士康科技小镇将打造以8k面板产业为核心,采用以产建城、以城兴产模式,建成智慧产业集聚区,并建设集“产、学、研、商、居”为一体的科技小镇。

未来将引进面板设备技术研发、8k影视技术运营等相关高科技产业;引入至少150名博士或外籍专家;兴建实验室或博士科研工作站等,以此来拉动上下游企业进驻周边产业园,吸引人口流入。

从近几年的发展规律来看,产业引进可帮助新兴区域摆脱“睡城”模式的滞后发展,吸引人口流入,引导人口在本区就业,为区域创造经济效益,如中新知识城、永和板块等。

周边楼盘情况

现时,朱村街凤岗村A17025地块周边共有5个一手楼盘。其中,中铁建国际花园、碧桂园城市花园两个楼盘住宅已经全部售罄,余少量商铺在售。

西福蓝湾在售73-108平两至三房;恒展·江山时代在售40-88平一至三房。而保利·中航城是2016年保利整合收购中航地产后获得的项目,项目更名后,后续加推待定。

从上表可以看出,朱村板块住宅项目开发主要以一至三房的刚需户型为主,部分项目包括110-195平的改善型四房单位。目前,板块一手楼价介于2.0-2.65万元/平之间且成交活跃。

据广州中原研究发展部监测,朱村板块2018年1-3月共成交1252套一手住宅,成交套数比由去年的15%提升至25%,相当于占据了增城区1/4的市场。

板块的二手楼盘不多,现时距离地块最近的主要有仁安花园、集丽小区,以小高层的电梯楼为主,房源新净,楼龄普遍在10年以内,二手楼价集中在1.1-1.8万元/平,二手住宅市场活跃度一般。

不过,广州中原研究部实地调研发现,恒展·江山时代、中铁建国际花园等次新房房源已开始进入租售市场。而这两个楼盘小户型比较旺租,可选房源不多,40平的一房月租为1200元,66-80平的两房月租则去到1800元,住宅租金水平正慢慢向荔城中心靠拢。

伴随着21号线即将开通的利好,一手楼盘的逐渐交楼,相信未来朱村板块的租售市场的活跃度将进一步提升。

地块客户群分析

针对朱村板块的规划及地块自身的条件,广州中原研究发展部对朱村街凤岗村A17025地块的客户群定位及分析如下图所示:

按增城区政府公布的城乡规划,朱村街将积极对接增城经济技术开发区、中新知识城等的建设发展,提升教育、医疗、卫生等城市功能和产业承载力,建设产城融合、低碳发展的新型城镇化示范区、科教生活区。

朱村板块未来流入人口主要以高技术产业人员和教育医疗行业人员为主,是刚需型买家的置业热点。客源主要分为三类:

1、在朱村板块及附近工作的刚需或改善型买家;在黄埔中新知识城、科学城、天河区工作,预算有限且购房资格受限制的刚需型买家。

2、广州中心区购房资格受限制的刚需型买家;本地需额外配置婚房或置业的拆迁户或村民。

3、看中富士康科技小镇发展潜力或地铁21号线客流量价值的置业者。

地块SWOT分析与调研总结

基于上述分析,广州中原研究发展部对朱村街凤岗村A17025地块的SWOT分析如下:

广州中原研究发展部认为,朱村街凤岗A17025地块自身资质不错,紧邻广汕公路和地铁21号线朱村东站,交通出行颇为便捷;地块又临近在建的朱村二小,日后可坐享板块教育资源。

该地块北部即为富士康科技小镇,未来将带动上下游企业人口流入,增加朱村板块的置业需求。地块项目既可承接流入的产业人口,也可通过地铁21号线承接黄埔中新知识城、科学城、天河区等多个板块的置业人口。

而且地块周边一手楼盘已逐渐交楼,未来一手同质楼盘竞争压力不大,更多的竞争压力会来自周边的次新房。综合来看,朱村街凤岗村A17025地块作为今年朱村板块计划出让的最后一宗宅地,此节点挂牌出让,实属机遇难得。

不过,需要注意的是地块周边无大型的商业生活配套,也无相关规划落实,居民生活需求要依赖荔城中心,现时生活便利度不高。

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