提要
根据监控显示，本月广州一手住宅整体成交共65.82万㎡，环比下跌5%；
广州中原研究发展部认为，传统销售旺季实际成交表现平淡，主要原因为新货供应节奏放缓。
【整体概述】
供应放缓卖方惜售，一手成交平淡
以五一推货为例，今年小长假实际推货量仅687套，同比下跌74%，由于2016-2017年上半年广州供应宅地偏少，因此在售项目基本以旧盘加推为主，供应能力有限。
另一方面，不少近年出让地块为标杆项目，高价地对比目前片区价格仍属于偏高水平，因此部分房企放缓开盘速度以等待更佳时机推出。
此外，由于一手存在首付比例较高等客观原因，购置压力较大，不少买家转投二手市场。本月全市网签均价为16830元/㎡，环比下跌4%。
【新批供应】
五一前后供货积极性不高，5月下旬猛增
广州中原研究发展部认为，4-5月一手供应波动，对市场成交存在明显影响。
首先，从住宅新批走势来看，除3个明显供应峰值外，其余单周供应面积普遍不足10万㎡，为4-5月成交平淡“定下基调”。
其次，与往年同期相比，今年五一前后供货积极性不高。
根据广州中原研究发展部监控显示， 2017年4月广州一手住宅新批预售面积达111.3万㎡，其中71.9万㎡住宅集中在4月15-4月28日批出，占当年4月新批的65%。为抢占市场先机，甚至有不少项目“抢跑”，提前在4月下旬加推。
相比之下，今年五一假期虽“提早”至4月底开始，但市场却并没针对4月下旬供应作过多准备新货，“惜售”现象明显。
根据调研了解得知，不少楼盘在等待区域“标杆地块项目”入市，针对其定价再作调整；亦有热点利好区域等待大湾区等规划出台，以获得更高市场认可度。
最后值得一提的是近一周新批预售供应速度明显加快，广州中原研究发展部认为主要原因有：
1.以增城为首的一手楼市热区降低首付门槛，以刺激刚需买家置业兴趣，房企推货积极性亦随之提高。
2.部分大型房企冲刺年中业绩，由于上半年至5月本地一手市场表现疲软，因此必须抓准上半年最后一个月推货，完成半年业绩，同时减轻下半年销售压力。
3.鉴于目前国内部分二线城市市场出现不稳定现象，广州官方适时加快预售证发放速度，对于维系本地房地产市场平稳发展具有重要意义，可避免由于“渴市”而造成不必要的恐慌。
【成交量价】
大盘加推支撑，番禺、从化“逆势走红”
本月番禺、从化两区表现抢眼。
其中番禺成交7.98万㎡，环比上涨42%，其中亚运城及祈福缤纷汇两大热盘占全区81%的成交，可见市场对于配套完善、价格适中的品质社区楼盘青睐。
另一方面，从化本月成交5.73万㎡，环比上涨93%，珠光御景山水城、碧桂园御湖城两盘在五一假期前后积极推货，凭借较低的价格，亦赢得买家关注。
值得一提的是14号线将于今年年底开通，目前从化成交热盘均处于地铁周边范围或可公交接驳区域；
未来地铁从从化街口到白云嘉禾望岗只需1，加上限购条件相对宽松，预计下半年从化成交将持续走红。
另一方面，花都、南沙两区成交波动明显。花都本月成交由于热盘祈福聚龙堡供应放缓，导致成交回落3成。
此外，南沙本月成交9.15万㎡，环比下跌26%，由于该区3-4月密集推货，如保利星海小镇、越秀滨海新城等热盘，近期供应能力减弱，5月市场基本以消化存货为主。
【库存状况】
月底供应猛增刺激库存，但热点区域供不应求现象明显
由于近期一手市场成交能力减弱，加上5月底新批预售量大幅增加，因此全市消化周期飙升至2018年位，达10.9个月。
但需要指出的是，黄埔、增城两大一手热区库存周期分别为5.1和7个月，供不应求情况依然明显；
尤其对于黄埔区而言，长期缺乏大盘补充供给，导致库存持续呈现减少趋势。
【个盘表现】
番禺南沙热盘占据前三
本月成交前三楼盘来自番禺、南沙两区。其中番禺的亚运城、祈福缤纷汇为发展多年的大型居住区，供应及成交能力稳定；
南沙阳光城丽景湾3月至今多次加推，成为区内主力供货楼盘。
【后市预期】
新批供应增加，开发商积极入市，6月市场前景乐观
展望六月，在新批供应节奏加快的市场背景下，预计开发商入市将更加积极，可供选择的空间将扩大；
另一方面，粤港澳大湾区规划出台在即，加上广州1号公路规划、广深科技走廊等利好刺激，如番禺、南沙、增城等楼市热区将更加受到买家关注。
此外，广州中原研究发展部认为“首付门槛调整”为买卖双方提供了良性的交易氛围。
对于渴望入市的刚需客而言，经济压力降低，将刺激其入市热情；
对于部分资金压力大，高周转的房企而言，可借此机会以贴近市场实际的价格推货，提高回笼资金效率。
广州中原研究发展部2018-06-05 00:14:56
