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地产四年一轮的涨跌周期已被打破

邓浩志 2018-06-10 23:47:42

    商品房市场自2000年起都基本保持着4年一轮的涨跌周期,该周期之前都非常规律地运行着。去年中央加强调控后,市场再次低迷,按旧规律是起码要维持个2年,但今年春节后市场竟然不再规律了。除了一线城市及部分严控的二线城市,中西部的二、三、四线城市似乎同时发力,成交量持续放量,价格也开始上涨。

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    首先,是二线城市抢人。从去年开始,部分二线城市意识到人才对经济增长的作用,于是便下调了人才入户的门槛。然而不到一年的时间,人才争夺战迅速演化成人口争夺战。不少后续跟进的城市不但几乎完全撤销落户要求,而且还对人才给予大额补贴,二线城市因此人口暴增,住房需求也是一轮暴增。

    其次,是三线城市搜刮乡镇需求。近几年,农村人口能在城里有套房是件体面的事情,而政策在最近一年也把这种需求彻底放大了。不少三线城市仍在沿用2016年去库存的思路布置政策,鼓励甚至补贴周边乡镇农民进城买房,一是为了去库存拉动地产,二是为了提高当地城市化率,此举其实是将未来需求提前释放了而已。

    接着,是四线城市的货币棚改。我之前的文章《货币棚改才是三四线楼市的发动机》已经有过详细分析了,简单来说就是大面积的拆迁改造,以及不回迁、采取货币补偿的措施,将迫使市场产生大量的迫切购房需求,导致了不少人口在十余万的四线城市出现一年1、2万套新房成交的火爆局面。

    最后,是高铁网络带动的跨区置业。最近两年,中国高铁网络加速发展,通车、新开工的不断,跨区置业需求横空出世:或给家乡亲人买房,或好面子买房,或大城市买不起到便宜地区投资一套、或度假需求等等。这种因交通便利产生的新需求从前极少,现在高铁规划到哪,这种需求就释放到哪。

    总的来说,在以上四股力量的推动下,“本应”步入调整期的市场并没未如约而至,周期理论已被打破。上述市场未来或继续走强,后果就是或许要么这种需求释放或是揠苗助长,提前收割了尚未成熟的购买力,对长期市场产生不利影响;要么将会迫使政策持续加码,一直到市场保持相对平稳,但那个时候政策已经过头了。

    对于未来的发展,我认为,一方面人口增加的二线城市对住宅的需求将持续旺盛,但抢人后如何留人将成为二线城市的新问题,留不住人的,需求就会萎缩;另一方面三、四线城市楼市或维持2、3年左右的火热,政策也未必狠压,故市场或呈现量价齐涨的局面。但这波韭菜收割完之后,这类市场或陷入10年的低迷。 

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