一线城市的二手房成交量已经占领楼市的半壁江山了，越来越多的市民选择购买二手房，然而购买二手房的过程可并不是每个人都能顺利的走完的，王先生就没想到自己买房的过程如此艰难，碰到一个这样的业主！
TIPS
王先生去年的时候为了孩子想买一套学位房，看中了一套100多平方的房子，他在看房、谈价的整个过程都是与业主的母亲接洽，一直没有与业主本人沟通过，这位母亲称她是业主的代理人。直到签约时，业主也没有出现，王先生才知道业主是精神病患者，当时母亲出示了女儿的残疾证，显示母亲是监护人。
但是签了合同之后，业主后悔，反价不成，就以女儿的病患为借口企图解除合同……
有的人就会想到会不会王先生趁业主是精神病患者，由母亲代为售房，是不是有点占便宜的心理？
其实王先生在签约时发现业主不能出现，已有一丝担心，担心合同的效力问题。所以在签约现场当场向法律人士电话咨询“这种情况签的合同是否有效”，得到肯定答复之后，王先生才确定签订买卖合同。
所以最后合同解除了么？
法院一审时，业主被主张为重度精神病患者，是精神一级伤残人士，而其母亲认为自己不具有法定监护人的资格，必须经法院指定的监护人才有法定监护人的资格，因此其所签订的售房合同无效。
二审时，业主被主张为并非无行为能力的人士，因此法定代理人擅自售房是无效合同。
最终这个涉及精神病患者售房有效与否的纠纷，以卖方（业主及其法定代理人，母亲）的一审、二审“双输”结束。今年初，王先生凭借二审终审判决，一次性支付尾款并顺利过户收楼，为期一年半的购房煎熬终于过去了。
胜诉的关键在于经法院查实当事人是无民事行为能力人，母亲是其法定代理人。
根据《民法通则》第13条规定，不能辨认自己行为的精神病人是无民事行为能力人，由他的法定代理人代理民事活动。
本案中母亲依法履行监护的权利，受法律保护，且母亲代女儿与买房人签订《房屋买卖合同》的交易价格与当时市场价一致，并未以低于市场价进行交易，故双方签订的合同合法有效，应当继续履行。
此外，在一、二审官司中，律师收集了确实充分的证据，比如在卖家时间反悔不卖时，买家的代理律师发函通知对方继续履行，同时保留了催促证据等。另一方面，律师也提出明确的法律依据，本案既有事实依据又有法律依据，所以逐一击破了对方的辩解。
律师认为，精神病患者可以由法定代理人购买或销售房屋，是没有问题的。
针对因反价而以各种不同理由企图解除合同的做法，购房者都可以见招拆招。
其实这个纠纷的起源，在于业主法定代理人反价不成，这也是买家最担心的问题。这个官司以法定代理人否认自己的代理人资格来希望解除合同，有的个案则是配偶现身，说没有征得本人同意，对方单方签订合同应无效……反价的理由冠冕堂皇，买家该如何见招拆招呢？
针对反价悔约的见招拆招方法各有不同，如夫妻共同财产，产权人签名之后，又以配偶不同意出售房屋为由主张无权处分，律师或买家自己可以调出买家的按揭贷款资料。
通常在银行贷款资料上，都有卖方夫妻双方签字，这样就可以证明配偶一方是同意出售房屋的。
同时买家也可以加大定金、约定相对比较重的违约责任，可以在一定程度上阻止对方违约。
郑大源2018-07-13 23:50:04
