提要
7月12日，广州官方挂牌5宗宅地总用地面积达19.4万㎡，总起拍价为62.4亿，其中增城供应4宗共计11万㎡用地；
另一方面，7月5日流拍的花都湖地块对出让条件进行修改后再次挂出。关于本轮挂地的前瞻性分析，且看广州中原研究发展部解读。
花都区
凤凰路地块二
地块基本情况分析：
该地块第四次挂牌，对比之前其出让条件再次简化，将无需再打包商服用地出让。
其实际可建设面积为5.82万㎡，起拍价26亿，折合楼面价15914元/㎡。
该地块采用“限地价+竞自持+摇号”的方式出让，到达限价时楼面价为17858元/m2。
本次出让增加了政府回购条件，即政府以3500元/㎡的价格回购其1.2万㎡单位。
假如扣除回购部分，加上建造成本，其实际起拍楼面价约为17200元/㎡，介乎于近两次出让价之间；
广州中原研究发展部认为,对于拿地房企而言，由于减少了商服部分的建设与运营成本，开发难度将大幅降低。
周边楼价分析：
地块周边主要以二手住宅项目为主，一手项目相对紧缺。
优质的二手项目价格在2.3-2.6万元/㎡，一手项目均价在2.7-2.8万元/㎡。
地块距离9号线清?站约1.2公里，临近花都湖公园居住环境优，且鉴于目前周边一手价格已逼近3万/㎡关口；
因此，广州中原研究发展部认为假如地块溢价在合理范围内，未来打造品质小区的条件比较充足。
增城区
荔城街新联村2宗地块
地块基本情况分析：
本次出让的2宗地块位于6月出让的A18064地块南侧。
《2018年供地蓝皮书》中以一宗地形式公布，但实际挂牌分为各2.7万㎡的用地，起拍楼面价在12407元/㎡左右。
两宗地块所在的新联村自然环境优越，西侧被大片果林、山体所包围；
并靠近百花山庄度假村以及迳吓高尔夫球场。因此，日后居住环境将成为未来项目的卖点之一。
另一方面，已出让的A18064地块未来将由中铁建诺德、保利合作开发。
此外地块周边已有雅居乐、碧桂园等优质房企项目，广州中原研究发展部认为其具备发展连片品质生活区、生态型居住板块的潜力。
周边楼价分析：
现时，地块周边在售一手项目仅有中建荔苑，价格为2.5-2.6万元/㎡，与目前起拍楼面价折算产品售价相持平；
地块周边二手项目众多，优质项目价格在2万元/㎡上下。
中新镇三迳村2宗地块
地块基本情况分析：
本次出让的三迳村2宗地块属于旧改用地，主要组成部分为原永飞纺织公司地块；
曾于去年10月公布在《增城区2017年批城市更新项目》批前公示中。
两块宅地中面积相对较小，位于西侧的为A18029地块，楼面价为11026元/㎡；
面积稍大的A18027地块位于东侧，临近主干道S118，整体位于恒大山水郡北侧，楼面价为11030元/㎡，中新镇近年无宅地出让记录。
两宗用地距离地铁站（在建）以及中新镇中心约7.5公里，生活配套条件相对匮乏，未来比较依赖小区自建配套，此外公共交通通达性为其明显短板。
另一方面，地块距离高速公路入口约1.5公里，可通过广河高速接驳华快通往珠江新城等重要商服区，通勤时间约1。
广州中原研究发展部认为未来项目对于自驾车、愿意以时间换空间的买家而言具备一定吸引力。
周边楼价分析：
目前与地块相邻的恒大山水郡价格为2.1-2.3万元/㎡；
位于中新镇中心的一手项目价格2.6-2.7万元/㎡，二手项目为2-2.1万元/㎡。
广州中原研究发展部认为，随着未来居住人口增加，地块项目可考虑连同周边大盘开通来往中新地铁站的穿梭巴士；
预计可在10-15内到达地铁站，可弥补其公共交通短板。
广州中原研究发展部2018-07-14 00:43:29
