提要
根据监控显示，本月广州一手住宅整体成交共96.88万㎡，环比上涨6%，创年内单月网签量纪录。
广州中原研究发展部认为，虽然网签数据中包含保利i立方人才公寓等“干扰项”，但近两个月网签基本保持90万㎡以上高位。
一方面6月增城曾调整首付门槛，部分项目借此机会加快推货速度，在此环境下买家购置首付压力减轻，刺激成交回升，在六月末七月初集中网签；
另一方面近两个月对于中心区积压网签处理速度明显提高，上述两大因素刺激整体网签量提升。
因此，从近5周一手成交情况来看，网签主要集中在6.25-7.1一周；踏入7月后，“严管”信号再次释出，房企推货则变得相对谨慎，成交回落至10万㎡/周水平。
就实际市况而言，一手主要依赖增城、南沙两区部分刚需大盘走量，备受买家青睐。
这一现象足以反映买家购置欲望强烈，假如市场能保持良好交易环境，预期今年三四季度一手市场环境将趋于活跃。
【新批供应】
花都、番禺供应减少，增城、南沙成主力
本月新批预售面积54.03万㎡，较5、6月相比出现一定程度明显下滑，主要原因为花都、番禺供应减少。
其中，花都仅供应1.38万㎡，均来自雅宝板块的卓雅名苑项目；
随着广州万达城供应减少，加上近年供应宅地偏少，该区目前面临“缺货”现象，部分花都购房需求将转移至二手市场；预期这一情况有待花都湖出让地进入销售阶段才能出现改善。
此外，本月番禺住宅0供应，主力大盘亚运城在3-5月陆续推货后暂时处于待售状态。
本月新批供应主力区域为南沙、增城，两区累计贡献35.86万㎡住宅单位，占总供应量的66%；
其中南沙供应11.56万㎡，南沙滨海新城供应占4成，增城供应24.3万㎡，位于朱村东板块的实地蔷薇国际贡献其中的7.54万㎡单位；
值得留意的是，增城区本月推出新货中“地胆项目”亦占相当一部分比重。
如新塘板块的东江逸珑湾供应0.97万㎡单位，石滩板块的嘉御豪庭供应2.82万㎡单位；
派潭镇皇马庄园提供1.83万㎡单位，地胆开发商普遍以低价吸引买家，在目前购房首付成本偏高的市况下，对于买家具有一定吸引力。
【成交情况】
市中心积压网签处理加快
成交方面，由于积压网签处理速度提高，中心区荔湾、天河网签量均突破7万㎡。
但从实际开盘以及新批情况来看，一方面由于调控对批发量的控制（基本维持每次50套）；
另一方面部分近年高价地项目因担心市场反应，一再放缓入市步伐，市中心近期一手新货相对匮乏。
本月黄埔区网签面积增加显著，累计为16.5万㎡，环比增加31%，该区主力支撑楼盘为实际常春藤、越秀保利爱特城以及招商·雍景湾，三盘网签占比达42%。
此外，该区全新盘龙湖双珑原著本月累计网签47宗共0.56万㎡，该项目涵盖172-187㎡联排产品以及98㎡三房单位，预期下半年将为知识城板块提供一定新增供应。
外围区方面，增城网签34.79万㎡，位居全市单区成交首位；剔除保利i立方配建人才公寓网签影响后，其实际网签应为30.17万㎡。
目前该区成交项目集中在石滩、永和、朱村东等中低价位板块，价格区间介乎1.5-2万/㎡。
【库存状况】
黄埔、增城及南沙消化周期呈现下降趋势
由于近两个成交回升明显，广州整体库存面积下降至787.42万㎡，整体消化周期亦下降至10.8个月。
黄埔、增城及南沙消化周期呈现下降趋势，其中黄埔近2年供地偏少；
全新项目供应放缓的黄埔供应量仅跌至5.1个月，该区目前在售项目基本以大盘存货为主。
另一方面，该区亦存在“高价地”问题，目前在售以及即将面市的长岭居、香雪板块项目基本以走中高端路线为主；
未来该区可满足中低价位需求的项目呈现减少趋势。
【个盘表现】
性价比为王，低价潜力板块备受关注
本月成交热盘主要来自增城、南沙、黄埔3区。
其中位于增城石滩板块的绿湖国际城成交宗数达1192宗，可见市场对于低价潜力板块项目的热捧；
南沙阳光城丽景湾、越秀滨海新城3月至今多次加推，凭借性价比高的优势获得买家青睐。
【后市预期】
接近传统销售旺季，开盘节奏即将提高
展望八月，对于房企而言必须为即将到来的“金九银十”推货做好准备。
以往年为例，不少库存相对充足的房企甚至会将开盘推货提前至8月中下旬，以抢占市场“头啖汤”；
由于上半年整体市场表现平淡，部分业绩、资金存在明显压力的房企或采取“以价换量”的方式回笼资金，提高整体销售额；
对于买家而言，随着房企供应增加，购置选择更加多样，预期可促进其加快入市步伐。
广州中原研究发展部2018-07-31 23:35:36
