8月广州一二手住宅表现均不及上月水平，在“严管”信号下市场观望气氛浓，但目前卖方心态明显“松动”，一手市场方面不少项目推出“特价房”吸引买家；二手市场部分卖家因盘源长时间未能出售而适当下调报价，整体交易气氛趋于理性，对于买家而言不失为入市好时机。
二手住宅
客户观望情绪加重，市场成交有所下滑
2018年8月（1-26日）广州市（不含南沙、从化）中介网签量为5331宗，较7月同期（6183宗）环比下滑13.8%；而本月二手住宅网签均价为25946元/平，基本与上月持平。
据调研了解，市场上部分盘源由于长时间未能售出，业主心理价位开始出现松动，有下调价格让利的迹象，降幅多集中在1%-5%之间，部分客户看楼市前景未明，从而转为观望。再加上新房市场推出少量特价房源吸引客户，存在一定的分流影响，以致整体成交有所下滑。但小研君认为，目前为较佳的“上车”的机会，客户现时入市或会“有利可图”，有利于减少置业成本。
各区环比均有所下滑，花都抗跌性明显
从各区成交情况来看，本月广州各区二手成交量均环比上月有所下降。其中，增城、黄埔两区下降幅度最为明显，成交量分别下滑25.8%、25.9%。
而番禺由于凭借刚需价格，加上社区大盘的优势，依旧保持领头羊的位置，共成交1104宗；成交占比相对稳定，维持在21%左右。
需要指出的是，本月花都区降幅，且成交占比从12.7上升至本月的14.2%。主要由于花都价格相对低洼、次新房房源充足，再加上花都土拍刺激，客户对后市信心较强。因此，花都成交有一定的抗跌性。
东圃板块、天河公园板块成交活跃
本月，番禺、海珠、越秀、天河均有多个板块成交活跃。其中，海珠区江南大道南板块和海珠西板块凭借其生活配套成熟、优质小区林立，盘源充足的优势，本月活跃度明显上升，其成交均价分别为36674元/平、34677元/平。
另外，东风东板块以及天河北板块由于地处市区核心，交通通达性优越，加上教育资源雄厚，市场整体需求旺，本月成交均价分别为72224元/平、65027元/平。
一手住宅
网签减少近4成 市场气氛理性买家可适时入市
根据广州中原研究发展部监控显示，本月广州一手住宅整体网签共6079宗，环比下跌37%，对比6、7月情况成交出现明显减少。由于市场“严管”力度不减，房企推货更加谨慎，买家购置热情受到一定程度影响。面对目前的环境，部分项目采取特价房等形式“以价换量”刺激销售气氛，预计随着传统销售旺季9、10月临近，部分业绩压力较大的房企将会采取“小幅让利”的方式吸引买家，对于买家而言，目前稳定理性的环境不失为入市的好时机，因此建议尽早入市。
本月新批住宅相对集中在花都、增城、南沙三区，其中花都区花都湖板块全新盘都湖国际获批518套单位，该盘预计将借近期花都湖住宅用地出让热潮入市；而供货大区南沙两大热盘越秀滨海新城、阳光城丽景湾分别获批百套单位。
成交情况：14号线开通在即，从化各版块成交“逆市”走红
本月仅花都、番禺、从化三区网签量有所增加。其中从化区成交表现抢眼，共网签482宗环比增加48%，随着地铁14号线投入使用的时间越来越接近，沿线项目的成交速度亦明显加快，本月珠江壹城（地铁神岗站）、广物荔山雅筑（地铁邓村站）累计成交78宗，而最近多次推新的珠光御景山水城、珠光山水诚品属于14号线街口站辐射范围，可通过公交接驳地铁，成交同样表现不俗，共录得201宗成交，小研君认为地铁利好将带动从化楼市走红，性价比高的优势将更加受到买家重视。
本月番禺网签296宗一手单位，同比上涨18%，近期推新的时代柏林网签70宗单位，为该区本月网签量的项目。
另一方面，本月南沙、增城两大一手“货仓”成交能力减弱，其中南沙成交1025宗，环比下跌36%；虽然阳光城丽景湾、越秀滨海新城仍有推新动作，但供应能力较5、6月份明显减弱，此外黄阁板块成交速度亦有所放缓；增城本月网签1663宗，环比下跌57%，买家观望情绪浓，各主力热盘成交均出现减少。
库存状况：黄埔、增城及南沙消化周期呈现下降趋势
由于成交能力减弱，广州整体库存面积微涨至787.91万㎡；但近段时间中心区积压网签处理速度加快，天河、海珠、荔湾3区库存面积明显减少，导致整体消化周期微降至10.6个月。黄埔、增城区消化周期分别为4.6、6.7个月，在新货补充能力不足的情况下，东部库存“告急”
一手商业
写字楼继续走高，商铺公寓稍放缓
8月一手商铺、公寓两物业市场成交均呈现下跌走势，一手写字楼市场成交则进一步走高，多个项目整体确权，写字楼市场需求持续高位。
商铺市场本月共计网签3.59万㎡，环比下跌35%、同比则上升10%，市场成交再度放缓。上个月多个项目批量网签，公寓市场成交走高后，本月市场回落，整体成交985套5.27万㎡，环比跌幅达63%，同比仍上升129%，外围四区依据是撑市主力。
本月写字楼市场热度保持，整体共计成交14.62万㎡，环比、同比分别上升178%、441%，持续多月成交量保持升势，其中番禺、黄埔均有项目整体确权。
一手商铺、写字楼：多区商铺收获成交，写字楼批量成交撑市
8月一手商铺市场，全市11区均有成交，整体成交3.59万㎡，较7月下跌35%。此前多月零成交的越秀、海珠、从化三区，本月分别成交0.03万㎡、0.17万㎡、0.37万㎡；仅荔湾、天河、黄埔、番禺成交环比出现上扬，其余三区均下跌。本月中心区、外围区分别成交0.71万㎡、1.79万㎡，其中南沙、增城、番禺三区成交量在0.5-0.9万㎡区间，位居各区前列；环比录得上升的番禺区，本月万博一项目整栋网签，其中0.46万㎡为该项目的底层商铺，该项目应为整体确权。
8月商铺市场成交，底商与社区铺成交占比分别为46%、54%，底层商铺本月成交占比高位回升，整体成交达1.65万㎡，环比上升22%；本月热销项目中，底层商铺项目成交位居前列。
本月商铺市场整体成交放缓，社区商铺成交量及占比纷纷下跌，不过11区均收获成交，商铺市场整体投资氛围仍较为平稳。
本月写字楼市场继续有多个项目批量成交，整体成交量进一步走高，8月成交量环比上升178%至14.62万㎡。本月多个区域成交贡献，不过市场主力区转向外围，共计成交13.33万㎡，占比高达91%，环比上升239%；中心区成交1.42万㎡，环比微幅上升15%；此外，增城成交0.09万㎡。
本月共有3个项目批量网签，应为整体确权，热销项目再度来自番禺万博商圈，甲级写字楼四海城批量网签5.14万㎡位居首位，占本月全市成交量的35%，主力网签来自5栋的整体网签；黄埔区保利中科广场、保利中珺广场两项目同样分别批量成交3.93万㎡、3.67万㎡。此外，上个月收获两层写字楼成交的天盈广场，本月继续批量成交56、57层，持续获得市场关注，助推该项目整体成交0.62万㎡，较上月上升47%；汇金中心本月再度收获整层成交，共计成交0.28万㎡，包括第14层2618㎡单层成交；。此外，其他项目本月零星成交，暂无突出表现项目。
大宗交易案例持续撑市，加之本月市场多个项目批量成交撑市，成交量进一步保持高位，近期写字楼市场需求保持畅旺。
一手公寓：批量成交减少 市场稍有回落
8月公寓市场成交回落，整体共计成交985套5.27万㎡，成交面积环比下跌63%，大部分区域公寓成交量较7月下跌，不过整体较去年同期好转。
市场成交主力依旧来自外围四区，本月成交量达到878套4.71万㎡，虽环比下跌，但占比仍高达89%，较去年同期呈现大幅升势。番禺、黄埔、南沙三区在若干项目持续成交贡献下，分别成交369套、247套、187套，但环比分别下跌58%、85%、67%；花都区则是的环比上升区域，共计成交75套，升幅为17%。
本月中心区仅三区录得成交，共计成交102套，环比下跌31%。近期成交主力区域天河区本月仅收获25套成交量，较上月下跌52%，可售项目减少为其中主要原因。荔湾、海珠两区继续保持成交，本月分别成交43套、34套，广纸、广钢两大板块项目持续撑市。此外，增城区本月成交5套，环比下跌55%。
番禺多个项目持续成交，其中南站商圈的万科世博汇项目本月成交223套位居全市成交项目之首，持续受到市场关注；此外同创誉都、雄峰城、金龙城分别成交31套、29套、28套。黄埔区广州国际港航中心本月批量成交207套，主力楼层为4-14层，其中不乏大宗交易案例。此外，南沙富力天海湾、越秀国际总部广场市场关注度保持，本月分别成交98套、37套，南沙区公寓物业持续受捧。
本月大宗交易及批量成交案例虽有减少，不过多个项目平稳成交撑市，公寓物业持续受到市场关注。
注：本文数据月度统计周期，如无特别说明，均按“阳光家缘”统计口径，即上月26日至本月25日。
广州中原研究发展部2018-08-28 04:16:46
