提要
根据监控显示，本月广州一手住宅整体成交共66.19万㎡，环比下跌32%，未能延续6、7月成交势头。
由于市场“严管”力度不减，房企推货更加谨慎，买家购置热情受到一定程度影响，面对目前的环境，部分项目采取特价房等形式“以价换量”，刺激销售气氛。
随着积压网签处理量减少，荔湾、天河、白云下跌幅度在20%以上，目前市中心新推盘网签量仍偏少。
以天河区为例，牛奶厂4盘目前基本进入销售尾声，目前主要依靠兰亭盛荟等项目支撑一手成交，部分中心区买家转投同区二手市场，导致一手表现受影响。
外围区中增城供应能力减弱，由于地铁沿线新塘、朱村等缺乏新货供应，区域成交环比下跌超五成，直接影响全市成交。
【新批供应】
增城下滑超5成中心3区零供应
南沙黄埔环比增加
本月全市新批预售面积为45.67万㎡，比7月减少15%。
造成整体供应下滑的主要原因为“东大仓”增城新批大幅减少，该区本月新批面积仅11.6万㎡，环比减少52%，且供货主力集中在皇马庄园（2.71万㎡）、一品山湖花园（1.17万㎡）等非热门板块。
而买家比较关心的传统地铁沿线板块供应偏少，仅朱村站辐射范围项目西福蓝湾供应1.23万㎡。
广州中原研究发展部认为增城这一供应特征对成交造成明显影响，不少“市区上班族”为选择地铁沿线项目或转投区内二手以及南沙市场。
除增城供应偏少外，越秀、海珠、荔湾本月零供应，3区中近年供地相对较多的荔湾（广钢新城）由于近年地价提升，部分房企担心市场对销售产品的价格接受程度，从而放缓推货节奏。
另一方面，本月黄埔、南沙新批供应增加明显。黄埔获批5.56万㎡住宅单位，环比上涨45%，供应大部分集中在知识城板块；
其中包括全新盘龙湖双珑原著供应1.67万㎡，时代天韵1.36万㎡，招商雍景湾0.33万㎡，合计3.36万㎡，占黄埔供应的60%。
值得一提的是，8月初保利地产签约开发知识城ZSCN-C-1地块，为继万科、绿地、招商、时代、合景、龙湖后，又一进入该板块的优质房企，据了解保利地块位于九龙湖边，计容建面达23万㎡，拟开发中高端住宅产品。
随着地铁线网完善，14、21号线未来陆续开通将完善知识城通勤条件，其优质居住环境，规划、产业引进利好将刺激板块市场价值提升。
此外，南沙本月供应13.97万㎡，为全市供应量的单区，区内南沙保利城供应2.93万㎡，阳光城丽景湾供应3.08万㎡。
【成交情况】
14号线开通在即
从化各版块成交“逆市”走红
本月仅花都、番禺、从化三区网签量环比增加。其中从化区成交表现抢眼，共网签5.21万㎡，环比增加43%。
随着地铁14号线投入使用的时间越来越接近，沿线项目的成交速度亦明显加快，本月珠江壹城（近地铁神岗站）、碧桂园荔山雅筑（近地铁邓村站）累计成交0.86万㎡；
而最近多次推新的珠光御景山水城、珠光山水诚品属于14号线街口站辐射范围，可通过公交接驳地铁，成交同样表现不俗，共录得2万㎡成交。
广州中原研究发展部认为地铁利好将带动从化楼市走红，性价比高的优势将更加受到买家重视。
本月番禺网签4.45万㎡一手单位，同比上涨35%，近期推新的时代柏林网签0.85万㎡单位，为该区本月网签量的项目。
另一方面，本月南沙、增城两大一手“货仓”成交能力减弱，其中南沙成交10.72万㎡，环比下跌34%；
虽然阳光城丽景湾、越秀滨海新城仍有推新动作，但供应能力较5、6月份明显减弱，此外黄阁板块成交速度亦有所放缓；
增城本月网签16.99万㎡，环比下跌51%，地铁沿线盘供应能力减弱，拖累区域整体成交表现。
【库存状况】
中心区积压网签处理后
天河、海珠、荔湾库存减少
由于近段时间中心区积压网签处理速度加快，天河、海珠、荔湾3区库存面积明显减少，直接导致整体消化周期微降至10.6个月；
此外，黄埔、增城区消化周期分别为4.6、6.7个月，在新货补充能力不足的情况下，东部库存“告急”。
【个盘表现】
南沙、增城、黄埔热盘“三足鼎立”
本月成交单盘10榜由南沙、增城、黄埔三区“瓜分”，近期推货频密的越秀滨海新城、阳光城丽景湾分别成交280宗、220宗位居1、4位。
而增城较受欢迎的单盘为处于限价范围内的“低价盘”，凭借较低的首付压力，如誉山国际、皇马庄园、绿湖国际城等项目获得不少买家关注。
另一方面，本月黄埔全新盘龙湖双珑原著首次上榜，该盘成交130宗，套均面积达到104㎡。
【后市预期】
九月房企推货积极性提高
选择空间更大
九月作为全年重要销售节点，备受买卖双方关注。根据监控显示，南沙、增城、花都三区楼盘将会成为重要的一手供货源。
且有不少全新项目入市意向较强，其中包括荔城板块的融信·天樾府、南沙黄阁板块的万科海上明月、花都湖板块的越秀臻悦府、都湖国际等，全新项目入市将扩大买家的选择空间。
另一方面，从今年市况来看，房企让利的可能性较高，对于买家而言可把握机会入市。
广州中原研究发展部2018-08-31 04:36:01
