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人和镇方石村两宗地块踩地:空港经济门户核心区宅地出让,弥补人和商品房市场空缺现况

广州中原研究发展部 2018-09-19 14:13:45
提要

9月7日,广州官方挂牌白云区人和镇方石村江人三路AB0611054-AB0611056地块。

该地块曾作为由6个地块组合成的巨无霸空港经济区商服用地的其中一部分,于2017年2月出让但因故中止。

本篇广州中原研究发展部通过实地考察调研,为大家带来白云区人和镇方石村江人三路AB0611054-AB0611056地块的调研报告以及区域发展前景解读。

地块基本信息

AB0611054-AB0611056地块,位于白云区人和镇方石村江人三路以南,总用地面积61446平方米,其中可建设用地面积46781平方米,容积率≤2.0。

该地块采取“限地价+竞自持+摇号”的方式出让,总起拍价为14.03亿,起拍楼面价为15000元/㎡限价为20.35亿,到达限价时,楼面价为21750元/㎡。

其中AB0611054,可建设用地面积17960平方米,计容建筑面积≤35920平方米。用地性质为居住用地R2。

AB0611055,可建设用地面积4682平方米,计容建筑面积≥2880平方米。用地性质为幼儿园R22。

AB0611056,可建设用地面积28821平方米,计容建筑面积≤57642平方米。用地性质为居住用地R2。

值得一提的是,本案地块是近5年白云北部出让的宗用地。

据《2018年供地蓝皮书》,白云区北部及中北部均有多宗用地计划出让,白云供地有外扩趋势,有利于白云外围区加快发展融入中心区。

方石村江人三路地块(局部)

地块四至情况及现状图

地块内部,四周被混凝土墙围蔽,地块内部杂草丛生,地面较为平整无明显坡度。

地块中部的村庄道路是双向两车道,宽度约为5米,两辆对向行驶的大型货车相遇会出现通过困难的情况。

因为该村庄道路往流溪河方向直通南新沙场,较多大型货车往返运沙且车速较快,因此该道路机动车经过时扬尘较多、步行较为危险。

地块外部, 周边多为农田及植被。地块北侧,面向江人三路,该路段大型货车较多,且车速较快,没有人行道,横穿江人三路较危险。

地块南侧,距离地块边界约20米处有500千伏高压电力线走廊,根据《电力设施保护条例》第十条,500千伏的电缆安全距离为20米,地块符合安全距离要求。

地块西侧有一个水塘,地块东侧覆盖植被有蕉林等,景观资源一般。

周边配套情况

地块2公里范围内,购物、就医、娱乐、通勤等配套均具备。

地块500米范围内,只有少量村级配套如小商店等,配套匮乏。

地块距离广州北站、白云机场10公里以内,出游远行较方便。

综合而言,虽则地块四周皆为农田村庄,但附近30步行范围内配套能满足居民日常生活基础需求。

1)交通配套

综合而言,地块交通条件尚为乐观,对于自驾或公共交通出行都较为便利。

自驾:地块距离大广高速、广州绕城高速出入口约2公里,能快速进入高速路通往广州城区,驾车20内可达到白云机场、30内可达到广州北站。

公交:目前地块周边仅有1辆公交车经过。位于广州市第七十一中学门前一带有多辆安置区便民车,对于地块东侧的居民步行至该处乘搭便民车较为方便。

地铁:地块距离人和地铁站约为2公里,乘坐公交车、便民车10以内即可到达。

2)商服、教育、医疗及其他配套

综合而言,地块2公里范围的配套设施能满足人的日常生活基础需求,教育配套较差。

商业配套方面,大型商场及购物中心主要集中在人和地铁站附近,与地块相隔一条江人三路的方石村内则有多个小卖部及小型商场等。

项目建成后自身配套零售物业则更为方便。

教育资源方面, 地块本身需要配建幼儿园,2公里范围内亦有中小学覆盖,但普遍资质等级较低,市一级学校只有广州市第七十一中学。

医疗配套方面,2公里内,有仁泰门诊部及白云区中医医院,能满足基层医疗服务需求。

其他公共配套方面,约1公里有鸦湖公园,流溪河风景较为优美,能满足居民日常健身和闲憩。

地块市场价值分析

1)地处空港经济门户核心区

根据广州空港经济区规划,空港经济区规划形成“一心三廊、三港七区”的空间结构。

而本案地块处于核心区(一期)南片,总面积54.18平方公里,定位为“空港经济门户核心区(总部经济基地、高端服务业集聚区)、航空产业功能区”。

另外,人和镇致力于打造宜居宜业航空小镇,未来宜居宜业程度将会提高。因其所处片区功能定位主要发展第三产业,有利于提升片区地段价值。

2)地块周边将会规划

大面积商服用地、科研用地

根据《2018年供地蓝皮书》显示,地块周边未来将会规划科研用地、商服用地。

因此广州中原研究发展部预期地块周边产业未来3年内将会得到较大提升,商业服务配套将会越臻完善,公车班次将会增加。

周边一二手楼盘情况

目前地块周边商品房市场并不成熟,商品房楼盘寥寥无几。

二手房价格视其与地铁站的距离远近而不同,距离人和地铁站较近的二手房价格为2.0-2.5万元/㎡;

地块周边仅有的一手项目流溪半岛均价2.3万元/㎡。

地块swot分析与调研总结

基于以上现状条件及发展前景分析,广州中原研究发展部对白云区人和镇方石村江人三路AB0611054-AB0611056地块的SWOT分析及调研总结如下:

综上所述,地块的通勤条件比较乐观,配套可满足生活的基础需求。

但相比附近的一手商品房项目流溪半岛,本案地块距地铁站距离较远,距离流溪河较远,距离购物中心较远,交通便捷程度、自然景观、生活便利程度等不及流溪半岛。

另外,本案地块是人和近5年首次供地,市场反应未知。再者,规划虽有利好,但规划最终落地时间及实况难以预测,需理性看待。

而且,周边产业及配套偏低端,频繁出现的飞机及不可力抗的高压走廊都拉低地块自身环境水平。

若本地块达到限价,其楼面价将达2.1万/㎡以上,届时项目住宅价格上不具有竞争优势。

上月白云嘉禾被拍下的琴星小学地块溢价约为6%,也能反映出时下房企拿地回归理性。

因此广州中原研究发展部认为,地块未来项目目标人群以刚需为主,房企出价不宜追高,地块未来项目亦较为考验产品设计能力。

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