提要
9月7日，广州一口气挂出10宗商住商服用地，其中黄埔长岭居独占2宗。
这两宗地块均邻近黄埔中冶的“标杆地”项目，其具体情况如何，周边配套及前景如何？下面广州中原研究发展部将为你详细介绍长岭居板块两宗地块。
长岭居CPPQ-A1-3地块踩地
地块基本信息
本次出让地块位于黄埔长岭居板块，紧邻永顺大道。
总占地面积为42445㎡，其中8818㎡为绿地面积，实际可建设面积仅为33627㎡，容积率≤2.0，建设面积为67254㎡，起拍总价达9.54亿元。
另外，该地块计容的5%需配建人才公寓，扣除人才公寓面积后其楼面价为14927元/㎡。
本次地块采用“限地价＋竞配建人才公寓＋竞自持＋摇号”的方式出让，人才公寓竞配建面积达9213㎡。
现时，长岭居板块产业引入和招商引资相对乐观，基础建设的投入较大。
万科、中冶、保利等实力房企已率先落子、布局，居住氛围已逐步培养、形成。
若日后有轨电车规划正式落地后，长岭居板块含金量将进一步提高。
地块四至及现状情况
据广州中原研究发展部实地调研了解，地块的北侧紧靠永顺大道，来往车辆以货车居多，有一定的噪音及空气污染问题；
西侧则邻近长岭居小学以及保利越秀岭南林语项目；而南侧则为金融街融穗御府项目；西北侧为黄埔区“标杆地”项目中冶?逸璟台。
目前，长岭居CPPQ-A1-3地块处于紧凑的平整施工阶段，多台挖掘机正在作业，现场尚未进行围蔽，地势起伏较大。
地块上仍有待拆迁的房屋和待平整、处理的山林等。
从周边情况来看，地块东侧为湖泊、南侧为山林，加上项目有大面积的绿地规划。
综合而言，地块项目周边景观较佳，四周并无明显遮挡物，未来项目中高层景观视野开阔，环境佳具备“宜居”的特色。
周边配套情况
交通方面，长岭居CPPQ-A1-3地块所在区域道路交通通达性优越，其邻近永顺大道；
可直接接驳广汕公路、济广高速、广州绕城高速等城区多条交通干道，自驾车来往天河中心的通勤时间可控制在1内。
另外，项目距离地铁21号线长平站约2公里，并邻近有轨电车1号线长岭居小学站，日后轨道交通出行便利度高，有望吸收中心置业需求，扩大项目的目标客户群体；
而公交方面，地块周边共有7条公交线路，各班次发车时间在10-15左右，等候时间偏长。
生活配套方面，目前地块所在片区商服配套匮乏，目前地块2公里范围内基本无成熟商圈，主要依赖周边楼盘的商业配套以满足业主的日常需求。
教育配套方面，地块本身有9班幼儿园规划建设，加上临近公办的长岭居小学，业主可就近解决孩子的教育问题。
另外，南方中文学校、北京师范大学广州实验学校等优质教育资源亦布局在项目2公里范围内。
医疗配套方面，项目2公里范围内，涵盖干部疗养院及长平社区卫生服务站等，能满足基层医疗服务需求。
地块居住部分前景分析
1）周边楼盘情况
与地块隔路相对的为即将入市的黄埔区标杆地项目中冶?逸璟台，其首期将推出149-218㎡叠拼产品，有望在年内入市；
而优质二手项目岭南林语及奥园春晓，均价在2.8-3.2万元/㎡之间。需要指出的是，与地块相邻的金融街融穗御府目前已售罄，但尚未进入二手市场。
广州中原研究发展部认为，受近年土拍刺激，加上有轨电车规划正式落地，长岭居板块高端因素不断累积，其区位价值有“标杆地”加持，预计将颇受市场欢迎。
2）项目目标客户群体
根据长岭居板块现时发展状况、后期规划前景以及地块自身的条件和周边居住环境；
广州中原研究发展部认为，日后地块项目可发展为低密度的宜居社区，产品主要针对以下三种置业群体：
1、 中心区上班族，接受通勤时间在1之内的刚需买家。由于中心区价格过高以及缺乏选择空间，转求外围区优质项目的买家，看中地铁21号线以及有轨电车的规划，能够快速来往市区。
2、 永和、知识城等板块上班的客户，接受30的通勤时间，看中地块周边的居住环境，要置换或改善需求的买家。
3、 投资客。看中长岭居板块的发展潜力和规划前景，对板块的楼市有信心。
地块SWOT分析与调研总结
基于上述分析，广州中原研究发展部对长岭居CPPQ-A1-3地块的SWOT分析如下：
广州中原研究发展部认为，长岭居CPPQ-A1-3地块居住环境、交通通达性均有一定的优势。
加上日后受地铁21号线和有轨电车的辐射，项目有望承接中心区居住需求。
但需要指出的是，待项目推出市场之时（预计为2019年四季度-2020初），周边优质“次新房”将陆续投入二手市场；
加上万科、中冶等在售项目，未来面临的市场竞争大，因此建议房企不宜过分追高价格。
黄埔区开发区YH-A3-7地块踩地报告
地块基本信息
本次出让地块同样位于黄埔长岭居板块，紧邻永顺大道。该地块占地面积49404㎡，计容面积为143272㎡，容积率≤2.0，整体位于万科山景城西侧。
需配建计容5%的人才公寓，扣除人才公寓后实际楼面价为11574元/㎡。
本次地块采用“限地价＋竞配建人才公寓＋竞自持＋摇号”的方式出让，人才公寓竞配建面积达13500㎡。
虽然楼面价比同日挂牌的长岭路CPPQ-A1-3地块低，但该地块出让条件严苛，起拍门槛相当高。
竞拍人必须具备城市轨道交通经营范围，需配合长岭居有轨电车1号线施工，预计只有少数企业能满足这一条件。
地块四至及现状情况
据广州中原研究发展部实地调研了解，地块的北侧紧靠永顺大道，来往车辆以货车居多，有一定的噪音及烟尘污染；
东侧邻近万科山景城项目，日后可实现配套相互共享；而南侧则被山林环保，自然景观较优；而西北侧则为干部疗养院及南方中英文学校。
目前，开发区YH-A3-7地块处于围蔽状态，内部起伏较大，现场仍有多台挖掘机正对现场进行平整工作。
地块内的大型构建物基本拆除，地面上仅剩小面积的杂草、树木尚未处理。从整体来看，地块四周并无明显的遮挡物，日后景观条件较好。
周边配套情况
开发区YH-A3-7地块的区位条件与长岭路CPPQ-A1-3地块相当，两块地块相距约2公里距离；
来往中心市区同样便利，交通通达性优，日后可辐射的区域相对较广，有望吸纳多地的客户群体。
生活配套方面，项目周边配套主要依赖万科山景城自建配套及周边村级配套，而大型商圈需到5公里开外的永和商圈。
教育配套方面，地块本身有托儿所以及9班幼儿园的配建，而周边亦涵盖长岭居小学、南方中英文学校等优质教育资源，能够基本满足业主需求。
地块居住部分前景分析
1）周边楼盘情况
与地块相邻的万科山景城项目已进入尾盘阶段，主要出售小面积洋房，售价为3-3.2万元/㎡。
与地块相距4.5公里的永和板块目前主要在售珠江嘉园、万科里享家两个项目，售价为2.3-2.5万元/㎡。
另外，与项目隔路相望的万科元培里项目亦即将入市，预计日后新房市场竞争将相当剧烈。
2）项目目标客户群体
根据开发区YH-A3-7地块自身的条件和周边居住环境及片区发展的现状。
广州中原研究发展部认为，日后地块项目可发展定位为中高端的刚需型居住社区，产品主要针对以下三种置业群体：
1中心区上班族。由于中心区价格过高以及缺乏选择空间，转求外围区优质项目的刚需型买家，愿意用“时间”换“空间”。
2永和板块中产业园、企业内的高素质人才。通勤时间能够接受在20-30左右，看中地块项目周边居住环境，追求更高的生活品质需求。
3投资客。看中长岭居板块的发展潜力和规划前景，对板块的楼市有信心。
地块SWOT分析与调研总结
基于上述分析，广州中原研究发展部对YH-A3-7地块的SWOT分析如下：
广州中原研究发展部认为，开发区YH-A3-7地块无论是居住环境还是交通通达性均有一定的优势；
但其周边生活配套略显匮乏，需依赖自身配建及共享周边楼盘配套。
另外，开发区YH-A3-7地块起拍楼面地价偏低，仅11574元/㎡，而竞拍资格门槛较高，预计争夺的激烈程度不高。
若以此价格成交，日后盈利点均低于现时周边在售的一手项目。
但需要指出的是，本次出让规划存在着限制较多，除大面积的配建外，还需配合长岭居有轨电车1号线施工，同样存在着一定的风险因素。
广州中原研究发展部2018-09-21 10:43:39
