9月广州一二手住宅市场情况各异，一手由于部分项目小幅让利，增城调整首付门槛等因素刺激，成交量较7、8月有所提高；而二手由于受一手优惠影响，加上部分区域买卖双方态度“僵持”，成交量跌至低位。
2018年9月（1-26日）广州市（不含南沙、从化）中介网签量为4392宗，较8月同期（5306宗）环比下滑17.2%，同比下滑29.0%，成交量已连续四月呈现下滑趋势；而本月二手住宅网签均价为25918元/平，基本与上月持平。
今年“金九”成色较差，成交量大不如前，周度成交量基本处于1200套的低位水平。小研君认为本月二手市场成交遇冷主要有两方面原因：一方面，开发商态度转变，大部分楼盘开始采取各种促销、优惠形式，加快资金回笼，以价换量的趋势已经逐渐显现，以致不少二手客户分流至一手市场；另一方面，楼市政策环境趋紧，部分客户持币观望的心态较为严重，购买周期亦有所延长，遇到合适价位的房源才会入市，导致本月二手整体成交下滑。
?天河成交不降反升，排名跃升至第四
从各区成交情况来看，本月荔湾、番禺两区成交跌幅最为明显，1-26日两个分别成交247宗、806宗，环比分别下滑29.4%、26.7%。其中，番禺区由于部分业主心态依然强硬，让利空间较小，而部分“笋”盘源已被消化，优质盘源略显不足，以致客户入市热情较低，成交下滑。
另外，需要指出的是，本月天河区成交量不降反升，成交逆市而上。截至26日，天河共成交593宗，环比上月同期上涨16.0%，成交排名跃升至全市第四位。小研君认为，本月天河区成交能够逆市而上主因：一.天河一手市场供货严重不足，多盘均处于尾货或售罄状态，客户被迫转向二手市场。二.部分盘源由于长时间未能成交，业主逐渐加大议价空间，让利幅度较大，部分客户见有利可图，便加快入市步伐。
?番禺、越秀多个板块成交活跃
本月，番禺、越秀两区均有多个板块成交活跃。其中，越秀区教育资源雄厚，交通通达性优越等因素影响，其东风东板块、北京路板块以及淘金板块本月成交活跃，9月成交均价分别为70285元/平、58537元/平、51235元/平。
另外，番禺市桥板块凭借价格低洼、配套设施完善的招牌，加上地铁3号线的加持，其市场需求有所增加，成交活跃。本月板块成交均价为26132元/平，套均总价仅245万元/套，入市门槛较低。
根据监控显示，本月广州一手住宅整体网签共11335宗，环比上涨86%，从数据来看，网签创2018年以来新高。但需要指出的是，本月数据夹杂大量市区积压网签以及回迁房干扰；根据广州中原研究发展部对“干扰项”进行剔除，预估实际网签约6200宗，成交情况略优于8月份，略低于今年平均6700宗/月的网签水平。
另一方面，由于网签数据存在一定滞后性，因此本月数据更多反映前期成交情况；从9月以来部分项目“小幅让利”以刺激买家入市热情的情况来看，市场活跃度较7、8月有所改善，未来或将陆续反映在网签数据上。
?成交情况：增城、番禺网签提升显著，买家对优质板块关注度不减
本月仅除黄埔、南沙、从化3区外，其余区域均迎来网签环比上涨。中心区荔湾、天河受处理积压网签影响明显，实际上天河区仅兰亭盛荟、珠江花城等少数项目一手在售，而荔湾主要 “货源”广钢新城以项目往期存货、尾货在售为主，近2年出让宅地转化为销售项目的速度仍偏低。
外围区方面，增城、番禺网签上涨幅度显著。其中增城本月网签面积达3175宗，环比上涨91%，剔除南山丰景花园、群星新邨两个回迁房项目干扰，实际网签量应在2100宗左右，其中富士康科技小镇、绿湖国际城加推刺激，两盘累计贡献417宗成交，市场占比较大；此外，得益于近期该区对首付门槛进行调整，买家资金压力有所缓解，区域成交前十的热门楼盘绝大部分可以做到“3成首付”，从而使交易氛围趋于活跃。
另一方面，番禺本月网签面积达691宗，环比上涨113%，为增幅较大的区域之一。该区主要依靠时代柏林、亚运城两大热盘支撑成交，其中时代柏林由8月起集中推新，至今累计网签372套单位；亚运城网签150套单位，可见买家对于性价比高、居住条件成熟的项目仍比较认可。
?库存状况：中心区积压网签处理提速，整体消化周期下跌至9.2个月
由于近段时间中心区积压网签处理速度加快，天河、海珠、荔湾3区库存面积明显减少，直接导致整体消化周期连续4个月下降，目前已降至9.2个月，时隔1年后消化周期再次下跌至10个月以下水平，说明实际上广州一手供求将出现相对紧张的趋势。
从各区消化周期来看，中心六区除海珠外其余已降至10个月以内，其中天河跌至3个月“低点”，受近年供地不足影响，在积压网签陆续处理后该区一手实际可售库存减少明显。此外黄埔消化周期为5个月，受知识城、萝岗香雪等主要板块供应能力减弱影响，该区一手可售项目偏少。
一手商业：商写成交双双走低，公寓供应高峰需求在
9月一手写字楼市场需求回落，8月多个项目批量成交之势未能延续；一手公寓市场则呈现升势，若干项目批量成交撑市；一手商铺市场持续低走，不过不少外围社区铺依旧吸引投资客关注。
商铺市场本月共计网签3.08万㎡，环比下跌16%、同比则上升45%，近期商铺市场需求持续收窄。上个月多个项目批量网签，写字楼市场成交创近年来高位后，9月市场接近腰斩回落，整体成交7.57万㎡，环比跌幅48%，不过同比仍上升62%，外围四区写字楼物业持续升温撑市。
9月公寓市场在外围多个项目批量成交贡献下，整体共计成交1516套7.47万㎡，成交面积环比、同比分别上升42%、35%，市场投资需求保持。
?一手商铺、写字楼：成交虽减弱，需求依旧保持，外扩趋势突出
9月一手商铺市场整体成交3.02万㎡，，较8月下跌16%，跌幅有所收窄，仅白云区零成交。中心区、外围区、增城从化本月整体成交较8月都呈现跌势，成交面积分别为0.48万㎡、1.57万㎡、0.96万㎡，占比分别为16%、52%、32%。中心多区成交仍较低，各区成交在0.01-0.3万㎡之间，无突出成交案例；外围各区成交量介于0.26-0.6万㎡之间，其中黄埔、南沙两区成交量环比录得上升、升幅分别为128%、173%；增城本月一社区铺批量网签，助推该区整体成交量达到0.9万㎡，环比上升26%，成交量位居本月各区之首。
9月商铺市场成交，底商与社区铺成交占比分别为21%、78%，社区商铺本月成交占比回升，整体成交达2.36万㎡，环比上升22%。本月热销项目中，多个社区商铺项目占榜，其中增城富雅都市华庭批量成交0.73万㎡，应为项目整体确权；此外，广州亚运城本月也贡献0.22万㎡，其中11套为投资客整体入手，整体均价接近3万元/㎡。
本月商铺市场成交继续放缓，整体投资氛围未有太大起色，不过仍不乏投资者批量购入案例，可以看到，社区商铺再度成为市场的需求主力，外围区商铺物业仍是重点关注区域。
9月写字楼市场批量成交项目数量减少，成交量环比下跌48%至7.57万㎡，较8月市场成交量接近腰斩。本月多个区域继续录得成交，而且市场成交主力仍在外围，整体共计成交6.94万㎡，占比高达92%；中心区整体成交0.47万㎡，环比下跌61%；此外，增城从化共计成交0.16万㎡，环比上升79%。
本月仅1个项目收获大宗交易，来自萝岗的本月最热销项目--甲级写字楼绿地中央广场项目，本月整栋批量成交5.93万㎡，主力贡献来自A2栋34层甲级写字楼整体成交。番禺万博板块粤海广场同样收获27-28两层批量成交，共计0.45万㎡位居次席。上月录得整层成交的金融城甲级写字楼汇金中心项目，本月再度收获不俗成交，共计成交0.3万㎡，包括第13层近0.2万㎡成交。此外，南沙金茂湾、路福联合广场本月分别成交0.14万㎡、0.12万㎡，其中路福联合广场第9层整层交易。
本月大宗交易虽减少，但仍持续撑市，不少项目出现整层购入案例，市场续期外扩趋势延续，写字楼市场需求依旧保持强劲。
?一手公寓：外围公寓强力撑市 市场成交整体回升
9月公寓市场成交高位回升，整体共计成交1516套7.47万㎡，成交面积环比上升42%，大部分区域公寓成交量环比、同比均录得上升。
一直占据市场成交主力的外围四区，本月成交量达到1293套6.36万㎡，成交面积环比、同比分别上升35%、109%，成交占比虽较8月下调4个百分点，但仍高达85%。外围四区成交量均破百套，花都、番禺两区在若干项目持续成交贡献下，分别成交589套、374套，环比分别上升685%、1%，其中花都区成交连续2个月录得上升；黄埔、南沙两区虽成交环比分别下跌19%、31%，但分别收获201套、129套的不俗成交量，多个项目平稳成交撑市。
本月中心各区均收获成交，整体共计成交177套，环比上升74%。荔湾依靠单个项目贡献50套，整体成交达到70套，环比上升53%，占比5%；成交主力区域天河、海珠两区本月分别成交45套、24套，较上月分别上升80%、下跌29%。近期少有项目成交的白云区，本月收获37套成交，其中旧项目百信广场贡献33套。增城区誉山国际项目本月贡献45套，力撑该区整体成交量环比大幅上升。
9月公寓市场项目来自花都绿地空港国际中心，该项目多栋收获成交，共计成交463套，其中包括3栋2-12层近368套整栋网签。番禺本月继续有多个项目持续成交，其中近期市场主力、南站商圈的万科世博汇项目本月成交150套，位居成交榜次席，广深港高铁的正式开通将持续为该项目带来利好；此外金龙城、敏捷御峰国际分别成交63套、42套，两个旧项目同样成交不俗。黄埔区中新知识城板块绿地云创园项目本月T5、T6批量成交114套，主力户型为43-55㎡。此外，南沙富力天海湾、越秀国际总部广场持续受到市场关注，本月分别成交55套、49套，南沙区公寓物业依旧吃香、受捧。
本月大宗交易及批量成交案例增多，多个区域项目成交突出撑市，公寓物业投资需求保持上升。此外，值得关注的是，9月共有6个项目超5000套公寓货量新增入市，相信会给市场带来新的活力，且不少项目已与政府、国企等合作，下一阶段公寓市场供求有望保持畅旺。
注：本文数据月度统计周期，如无特别说明，均按“阳光家缘”统计口径，即上月26日至本月25日。
广州中原研究发展部2018-09-29 18:16:08
