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楼市成交大幅反弹,价格下跌空间有限

邓浩志 2018-10-12 15:36:53

文/邓浩志

肩负引导舆论的官媒清一色都在报道国庆期间全国楼市不景,部门内容明显断章取义。实际情况是这个金九银十乃至十一黄金周成交量都有所放大。首先这段期间本就是楼市交易的旺季,大城市刚需不断生成,房企也不断有新货供应,于是每年9、10月份一定是供需两旺的;其次不少一、二线城市楼盘都有一定幅度的降价促销优惠,一线城市优惠幅度在5%~10%居多,一线周边地区及二线城市优惠幅度更大。所谓以价换量,房企的积极促销的确吸了不少买家入场,今年不少地方都录得成交量同比上涨,预计后市仍保持目前态势。


广州楼市迎来成交量大爆发

9月成交量突破11000套,环比上月涨82%,同比上涨119%,创近1年半来的新高。而这则数据明显被低调处理了,媒体多一笔带过,没有怎么详细报道。我认为火爆主要原因有:一、不少项目降价促销,吸引了大量买家出手,特别是增城、番禺等板块,许多打折较多的楼盘新货几乎一扫而光;二、可能是部分积压的网签集中释放导致成交量异常波动。数据显示9月份荔湾月网签近2000套,非同寻常,此前广钢的多个楼盘就积压了大量未签约的成交,最近或集中放签。总的来说明广州楼市刚需仍然非常强劲,只要价格合适,不愁找不到买家。

大城市房价遇强劲支撑

根据统计数据显示,广州一手住宅库存降至9个月,已经是连续四个月下降。按照过往经验,库存低于9个月时,广州的房价是会开始上涨的,虽然当前任何一个城市房价未来都不应该看涨,虽然我也同意广州房价未来一年不太存在上涨的可能,但也应该看到广州房价经过国庆期间这一波下调,已经给市场市场带来了非常强劲的支撑。所以一手房已经没有太多下跌空间,所以但凡刚需买家,产品合适价格,且有足够优惠的均可大胆出手。而大城市房价长期看涨趋势仍然不变。


二手市场低迷,价格很快跟跌

9月广州二手房总共成交仅4千多套,目前特征仍是业主报价坚挺,成交持续低迷。由于一手价格已经全面松动,预计二手业主心理防线即将被冲垮,所以二手房无论是报价还是成交价都会在近期跟进一手进入下跌区间,而成交量也有望随价格下跌而逐步回升。但由于二手交易基本集中在核心老城区,而核心老城区几乎已没有新房供应,长期的供不应求是的老城区房价非常坚挺,所以预计二手价格就算下调,幅度会小于一手,维持抗跌的特性。

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