提要
10月12日官方挂出5宗位于增城区的商住用地，总占地面积为20.2万㎡，总起拍价为71.3亿。
其中，往年供地较少的中新镇板块本次推出4宗累计16.5万㎡用地，今年以来该片区供地更加频密。关于本次推地的前瞻性分析，且看广州中原研究发展部解读。
关注三大要点
要点一：本轮推地后
增城2018年供地量
已超过去年总量
加上本次推出20.2万㎡用地，2018年至今增城公开招拍挂供应宅地面积达119.3万㎡，已超越去年全年供应总量，同时为近年以来供应峰值。
可见在“加大用地供应”的思想指导下，增城供应量增加显著,预计未来1-3年增城转化的一手住宅供应量将越来越大。
要点二：2018年增城供应商住用地
占全市总量近5成
2018年至今，广州累计供应246万㎡商住用地，其中由增城供应的面积占48.5%，逼近全市一半水平。
该占比同样为近年新高，由此可见广州对于增城供地的依赖程度较高，未来一手住宅供应将越来越集中在增城区。
要点三：中新镇板块供应量更加集中
2-3年将成为重要一手片区
2018年至今，中新镇板块已供应7宗累计23.9万㎡用地，占增城总供应量的20%，仅次于朱村及荔城，为年内增城第三大供应板块。
广州中原研究发展部认为，中新镇集中供地这一特征在今年尤为显著。
随着新塘等传统板块供地能力减弱，中新镇未来将“挑起大梁”承接不同需求买家；
其具备21号线沿线、优质居住环境等优势，且镇中心生活配套有一定基础，综合条件较优，预计未来2-3年将成为重要一手片区。
地块研判
中新镇九和村A18072地块
基本情况分析
该地块整体位于本次九和村三宗出让地块的南端，距主干道新新公路有一定距离，并临近金坑河道，整体受噪音影响较少，居住环境较优。
地块占地面积为3.15万㎡，计容建面10.08万㎡，起拍楼面价为12001元/㎡。
另外，本次采取“限地价+竞自持+摇号”的出让方式，限价为16.13亿元，楼面价达16000元/㎡。
中新镇九和村A18073地块
基本情况分析
本次九和村出让的三宗地块中，该出让地块体量，地处金坑河旁，总占地面积达4.99万㎡，计容建面为15.97万㎡；起拍总价为19.17亿元，起拍楼面价12001元/㎡。
另外，需要指出的是，该地块的配建面积亦相对较高，除文化活动室、星光老年之家等基本公共设施外，项目还需配建占地14580㎡的18班小学，整体建设成本较高。
中新镇九和村A18074地块
基本情况分析
该地块整体位于本次出让地块的北部，西端临近新新公路。
总占地面积为4.1万㎡，计容建面为13.14万㎡，起拍总价达15.77亿元。并且需配建占地8220㎡的幼儿园。
从目前地块周边状况来看，项目距离中新商圈亦有一定距离，周边生活配套略显不足，日后可依托三宗地块自建配套，以满足业主日常的居住需求。
九和村三宗地块周边楼市情况
现时，三宗地块周边在售的一手项目主要为金地香山湖和合景誉山国际两盘，其均价主要集中在1.7-1.9万/㎡之间。
二手项目方面，靠近中新商圈的二手项目因配套、区位等条件均处于优势地位，因此售价亦相对较高，可达1.7-2.1万元/平，其中距21号线中新站500米范围内的住宅项目均价普遍已超2万元/㎡；
而位于本次出让地块以南的金地荔湖城、金地公园上城等项目，由于交通通勤条件仍有待改善，二手价格在1.3-1.6万元/㎡之间。
永宁塔岗村A18095（人才公寓用地）
基本情况分析
地块位于增城区永宁街九如村、塔岗村永宁大道南侧，用地性质为二类居住用地（R2）需全部用于建设增城开发区人才公寓。
总用地面积3.7万m2，建筑限高120 米，条件要求竞拍人为增城开发区、增城区直属国有全资公司。
地块采用“限地价+摇号”的方式出让，并且要求竞得人全自持，自持年限不得低于10年；
自持期间物业仅可用于租赁，租赁方案（包括但不限于租赁对象、租赁价格）须经增城经济技术开发区管委会审核同意。
此外，对于10年后销售对象官方亦给予了严格的条件限制，必须为在增城开发区注册的企业员工，员工须为具有大学本科以上（含本科）学历或中级以上（含中级）专业技术职称的高层次人才（须符合广州市购房政策）。
地块周边最近拍出的宅地为2017年初保利竞得的塔岗村A15030地块，该地块楼面价4654元/㎡。
周边楼价分析
地块周边2.5公里内目前有多个楼盘盘踞，以一手房为主导。
保利i立方plus及合景誉山国际期房在售，奥园誉峯现房在售，售价1.6-2.2万元/㎡。周边二手房较少，次新房时代廊桥售价1.8-2.0万/㎡。
中新镇集丰村A18079地块
基本情况分析
宗地位于增城区中新镇集丰村，风光路南侧，景新国际名城。该地块用地性质为二类居住用地（R2）。总用地面积4.3万 m2。
容积率≤2.6，建筑密度≤30%，绿地率≥30%。计算容积率建筑面积≤111008.12 m2，配套商业建筑面积≤5550㎡，建筑限高120 米。
另外，地块要求配建12班幼儿园、社区居委会等配套。
周边楼价情况
地块周边3公里范围内有多个楼盘。二手楼盘有恒大山水城、恒福花园、中海香樟墅等，价格1.5-2.1万元/㎡不等。
一手楼盘有紧邻地块的景新国际，目前均价1.8-2万/㎡。地块周边一手楼旁还有靠近中新镇中心的侨建御溪谷，洋房单位均价2.5-2.6万/㎡。
广州中原研究发展部2018-10-19 14:14:05
