现房销售推广遇阻，中山项目持续流拍

文/邓浩志

中山挂牌两宗现房销售住宅用地再次流拍（分别是W02-18-0038商住地块，W02-18-0039商住地块），加上之前推的两宗现房销售商住地块，总共3宗流拍，1宗近底价成交。再次流拍已经说明现房销售项目完全不受市场欢迎，核心原因不是市场行情变差了（毕竟之前的商住地块是有成交），而是现房销售项目是对传统开发模式的颠覆。新模式是要彻底重组整个开发、财务、销售等所有计划；自有资金需求会大幅增加；开发成本剧增等问题。目前绝大多数房企惯用的开发模式都不能适应，以至房企干一个现房销售项目的投入就等同于在相同价格区域干两个同等规模的传统项目，投入产出比差距巨大。

因为连续流拍，中山恐怕会调整现房销售地块推出策略，或暂停，或降低起拍价，因为至11月还有类似项目要推出，不调整则流拍恐怕会继续。而现房销售项目试探的冷遇也会给其他有类似计划的城市提出警示，至少目前这个阶段多数城市仍不具备推广的条件，所以现售项目或进入全面冷冻期，取消预售制更遥遥无期，根本无法强推。

从目前情况看，现房销售项目暂时只可能在土地供不应求的一线城市进行试点推广，在土地卖方市场的大城市，出让条件苛刻一点可能也有企业愿意接受。而二线及以下城市则难以推行，首先因为可供选择标的较多，不拿这个项目可以换个城市拿；其次城市越小存量土地反而越多，现售项目由于高门槛，所以很难干得过传统项目，因此房企更不敢轻易拿这类型项目。如果现售要扩大推广，也要选择楼市上行阶段，那时房企急于补库存，条件稍微苛刻多也会愿意接受。