房天下 >   资讯中心   > 广州中原研究发展部 >   正文

手机看新闻

2018年广州二手住宅市场总结:调控、信贷环境双趋紧,二手楼市成交大降

广州中原研究发展部 2019-01-03 16:16:40
提要

2018年,广州市存量房交易登记数为102199宗,同比去年同期(133157宗)大幅下滑23.2%,为近5年首次成交下滑的年份。

价格方面,2018年二手住宅网签均价为25350元/㎡。价格涨幅出现明显收窄,涨幅从2017年的23.8%下跌至今年的9.2%,价格逐渐趋向稳定。

广州中原研究发展部分析认为,2018年,广州二手楼市遇冷,成交能力大不如前的主要原因如下:

(1)信贷环境趋紧,置业成本增加。

2018年楼市信贷环境偏紧,广州首套贷款利率为其它一线城市中,同时全年平均利率均处于高位水平。

利率的上调,很大程度上遏制市场需求,部分改善买家置业成本提升,从而转为观望状态。

(2)客户观望情绪持续升温,入市热情低。

今年置业客户持币观望的心态尤为严重,上门看房客户数量远不如去年,购买周期亦有所延长。

据调研了解,客户购买周期明显拉长1倍以上的客户占比高达65.5%,同比净增18.7%。

部分购房需求不迫切的买家入市积极度较低,购房更为理性。遇到合适价位的房源才会着手入市,而部分放高价的盘源处于僵持状态。

(3)业主放盘积极性较低,客户可选择盘源少。

据监测发现,2018年新增放盘量同比去年下滑近3成。

在目前楼市下行阶段,客户入市意愿不高,若想加快成交,可能需要降价让利出售。

因此,部分不愿降价业主选择观望后市走势,静待更好的出手时机,导致整体放盘量有所下滑。

全年成交走势

五月成分水岭

全年成交先扬后抑

从月度成交量来看,2018年整体成交呈现先扬后抑的趋势。

1-5月(春节月除外),广州基本维持稳步上扬.其中,5月更是冲高至8846宗水平,市场需求活跃且稳定。

而进入下半年后,二手住宅成交量连续数月插水下滑,周度成交量从5月的1700-1800宗下滑至11、12月的700-800宗水平,客户入市积极性低。

另外,由于下半年二手楼市成交不活跃,盘源去化缓慢,客户接受意愿低。导致不少急需资金回笼的业主通过降价来促成成交。

从中原价格领先指数走势情况来看,自7月起,中原价格指数开始下滑。

环比跌幅逐渐拉大,2018年10月,中原领先价格指数环比跌幅达1.68%。

市场成交特征分析

贷款利率上浮

商业按揭成交占比明显下滑

2018年,广州整体信贷环境趋紧,贷款额度相对紧张,各大银行均选择上调贷款利率。

其中,二套平均贷款利率上浮15%-20%已为常事,整体贷款利率呈现逐步上扬的趋势。

而进入第四季度后,贷款额度稍有好转,整体贷款利率出现回调的迹象,但整体仍居高位水平。

2018年11月,广州首套平均贷款利率为5.62%,同比去年同期净增0.31%。

因此,在这样的大背景下,不少置换、改善客户为减少置业成本,转移至组合按揭的付款方式。

据监测,2018年组合按揭的成交占比达24.9%,同比净增8%。而商业按揭的付款方式成交占比则减少明显,整体跌至50.2%,同比净减5.1%。

盘源去化缓慢

业主以价换成交成普遍现象

现时二手楼市成交活跃度较低,盘源去化缓慢,业主心理价位松动,“以价换成交”的现象愈发普遍。

从近两年新增房源的报价情况来看,2017年报价下调房源占比基本集中在35%-45%左右,而今年下调房源基本在70%左右,中心区表现尤其明显。

其中,天河、荔湾、越秀、海珠等高价区域下调盘源占比

分别达76.5%、74.6%、73.3%、71.9%。并且其下滑幅度亦相对明显,分别为3.2%、3.3%、2.5%、2.7%。

广州中原研究发展部认为,就目前楼市交易环境对于刚性需求客户而言,不失为较好的“上车”时机,业主议价空间较大,客户现时入市或会“有利可图”,有利于减少置业成本。

二手楼市回归刚需

两房房源需求激增

据监测发现,18-25岁、25-30岁的客户成交占比分别为9.0%、28.2%,同比净增2.2%、3.9%,该部分客户以首次置业需求居多。

另外,从不同户型成交占比来看,两房户型成交活跃度有明显提升,2018年成交占比为46.1%,同比大幅上涨4.5%。

广州中原研究发展部认为,在现时楼市调控、信贷环境双趋紧的条件下,市场投机行为进一步被打压,改善客户入市热情较低。现购房客主要为刚需客户。

该部分客户面临迫切的结婚生子、购房自住、置换等现实需求,遇到合适房源及价格才会出手购买。

区域成交

中心需求逐步外溢

外围多区持续撑市

随着中心区房价的高企,而外围区价格相对低洼,叠加交通便利度的提高,越来越多的客户由天河、海珠等区域转移至番禺、增城、花都等区域。

据广州中原研究发展部监测,近年来中心区二手住宅成交量占比逐年下滑,2016-2018年中心五区成交占比分为56.1%、52.2%、44.4%。

而外围区则因交通便利度逐年提高,而且价格低洼加上房源相对较新,成交持续撑市,占比逐年增大,2018年外围四区成交占比为55.6%,,同比净增3.4%。

另外,据监测,2018年,二手住宅成交量依然为番禺区,共成交14496宗,已连续4年成功夺魁。

而天河稳坐广州楼价“天花板”的位置,2018年二手网签均价为43889元/㎡,成交排名亦从第六位上升至第五位。

萝岗需求稳定

次新房房源受青睐

由于二手楼市受“冷空气”持续影响,大部分区域成交量同比去年下滑3成左右,但是,唯独萝岗二手需求表现稳定,成交量基本与去年持平。

据监测发现,近年来萝岗二手住宅成交占比呈现逐年上升的态势,同比涨幅亦有所扩大。

2016年-2018年二手成交占比分别为1.09%、1.68%、2.40%,同比分别净增0.34%、0.59%、0.72%。

广州中原研究发展部分析认为,萝岗二手需求稳定、活跃,成交占比稳步提升的主要原因有两方面。

一方面是萝岗进入存量房市场,早期交楼的一手房源逐渐释出,区域优质次新房房源较多,如万科东荟城、雅居乐富春山居等,受客户青睐度高;

另一方面是,广州科学城板块逐渐发展成熟,招商引资情况基本完成,片区企业员工居住刺激,带动萝岗二手住宅成交活跃。

分区点评

番禺区

成交稳居首位

亚运城逐步崛起

2018年番禺区阳光家缘中介网签量为14496宗,再次问鼎全市二手成交榜首;二手住宅网签均价为24290元/㎡;套均总价为246万元/套。

2018年,主打“大社区+刚需”的钟村板块需求相对稳定,其中代表楼盘为祈福新村,其成交均价仅为28298元/㎡,受不少刚需客户所青睐。

相对而言,华南板块成交活跃度则有明显下滑,主要由于华南板块优质盘源价格居高,并且以大面积居多,入市门槛明显高于区域的其它板块,不少资金有限客户只能望而止步。

以雅居乐剑桥郡、华南碧桂园为例,其套均总价分别为644万元/套、476万元/套。

另外,需要指出的是,今年亚运城板块表现相对“坚挺”,在各区逐渐形成降价来促进成交的热潮时,亚运城板块业主心态依旧强硬,议价、让利空间幅度较小,但二手成交仍然保持活跃。

主要由于片区自身配套设施的逐步完善,加上3号线东延线规划建设利好刺激,未来将直接拉近与珠江新城的通勤距离。

从而导致板块成交活跃且楼价亦有明显升幅。2018年亚运城二手住宅成交均价为27584元/㎡,同比去年大幅上涨22.8%,价格基本与目前在售的一手“天峯”组团倒挂。

荔湾区:

芳村利好加持,成交占比攀升

2018年荔湾区阳光家缘中介网签量为4476宗,较2017年下滑39.3%;二手住宅网签均价为29909元/㎡;套均总价为235万元/套。

据广州中原研究发展部监测,2018年芳村二手成交向好,成交占比上扬。

2018年1-4季度成交占比分别为25.1%、25.4%、26.1%、28.5%,第四季度较季度占比净增3.4%。

广州中原研究发展部认为,芳村成交持续上扬主要有两方面原因:

一方面,芳村处于楼价洼地,入市门槛低,有较多的刚需小户型释出,对于首套刚需客户有较强吸引力。如侨兴苑的一42㎡楼梯楼单位,总价不足80万元;

另一方面,荔湾区规划、发展重心位于芳村片区,无论是地铁11号线、10号线的规划建设,还是白鹅潭商务区的规划发展,皆布局在芳村片区,未来芳村的楼市潜力巨大。

因此,吸引了不少投资客户的关注。

白云区:

地铁规划+刚需楼价双刺激

罗冲围表现优越

2018年白云区阳光家缘中介网签量为7144宗,较2017年大幅下滑42.2%;二手住宅网签均价为29033元/㎡;套均总价为227万元/套。

广州中原研究发展部分析认为,2018年白云区二手房成交量下滑严重主要因为两方面原因:

一方面,去年白云区市场供需两端旺,部分优质盘源去化速度快,导致今年“笋”房源略显稀缺,低价楼梯楼房源表现尤为明显。客户可选择性较低,入市热情不高;

另一方面,客户持币观望心态持续升温,购买周期明显延长。据了解,周度带看量从去年的8-10位/周下滑至今年3-5位/周。

但是,2018年白云区罗冲围板块得益于价格“实惠”和地铁8号线北延线建设进度较佳(预计2019年能够顺利开通),板块整体表现较好。

同时,板块多个“富力”刚需大盘亦为一大亮点,成交活跃。如富力半岛花园,其成交均价仅为33007元/㎡,套均217万元/套。

其中,楼盘中高层的70㎡左右的两房、90㎡左右的三房的房源相对“抢手”,而业主放盘量相对较少,致使目前中高层单位的优质货源相对紧缺。

天河区:

千万豪宅受青睐

东圃板块去化难

2018年天河区阳光家缘中介网签量为7280宗,较2017年大幅下降34.7%;中介网签均价为43889元/㎡,属全市。

需要指出的是,一向受刚需客户所青睐的东圃板块今年成交活跃度明显下滑,上门客户数量大不如前。

广州中原研究发展部认为造成东圃成交下滑主要有两方面原因:

一方面,区域一手明星盘兰亭盛荟、珠江花城今年供应充足,且价格基本与东圃板块优质电梯房物业相当,致使不少原本打算在东圃置业的客户转移至新房市场;

另一方面,客户观望情绪浓,即使“笋”盘源亦面临去化难问题。例如,中海康城一套三房的高层单位物业,原市场价在450万元左右。

现放售价格仅425万元,且放盘已有数月仍尚未成交。由此可见,现时东圃板块置业客户整体入市热情不高,观望情绪浓厚。

另外,据监测发现,即使在楼市处于下行阶段的情况下,天河区千万豪宅房源成交占比依然在逐步攀升。

2018年天河区千万豪宅共成交325宗,成交占比高达4.45%,同比净增1.04%。

其中,珠江新城为的贡献主力,其代表楼盘有中海花湾城、凯旋新世界,2018年年底中原指数领先价格为91767元/㎡、104379元/㎡,分别较去年同期增长4.6%、2.8%。

广州中原研究发展部认为,豪宅房源需求依然保持稳定,主要凭借其优质的居住属性、区位条件和稀缺性,价格始终居高不下,不少资金雄厚客户愿意选择购买豪宅来保值、。

海珠区:琶洲利好带动

赤岗板块需求稳定

2018年海珠区阳光家缘中介网签量为7736宗,较2017年下降39.0 %;二手住宅网签均价为35530元/㎡;套均总价为259万元/套。

2018年,海珠区滨江东板块成交受阻,业客双方僵持情况相对严重。主要由于板块业主卖房的期望较高,心态相对强硬。

整体放盘价一直居高不下,并没有明显降价的现象,如蓝色康园目前放盘价仍然保持在5.8-6.3万元/平左右。

而滨江东板块客户多为“买一卖一”的置换需求居多,并无迫切的居住需求。

因此,在业主无明显让利、降价的情况下,客户接受意愿不高,入市热情较低,本月上门看房客户有明显减少。

相对而言,赤岗板块虽成交活跃度有所下滑,但整体表现仍相对较好。

广州中原研究发展部分析认为,赤岗板块成交需求保持的主要原因为:

板块优质楼梯楼小区居多,价格低洼,如板块成交活跃楼盘鸿运花园、聚德花园

2018年中原成交均价分别为39881元/㎡、30199元/㎡,因此受到不少刚需客的青睐。

同时,近年来琶洲板块招商引资情况良好,片区企业员工居住需求外溢至相邻的赤岗板块,致使赤岗板块租售两端均处于较为活跃的状态。

越秀区:

业主心态强硬,散盘成交僵持

2018年越秀区阳光家缘中介网签量为5156宗,较2017年下降35.6%;

二手住宅网签均价为40401元/㎡;套均总价为235万元/套。

相对其它板块而言,东风东板块凭借其优质的教育资源及生活配套成熟的优势,整体成交降幅较低。

板块活跃楼盘为东风广场、锦城花园,2018年成交均价分别为87302元/㎡、82802元/㎡

根据广州中原研究发展部监测,今年越秀区散盘成交活跃度大不如去年,置业客户明显减少2018年散盘成交占比仅40.8%,同比去年净减9.1%。

其中,以水荫路散盘、北京路散盘表现最为突出。在这样的情况下,2018年楼梯楼成交占比亦呈现逐步下滑的趋势。

从2018年季度的56.2%,下滑至2018年第四季度的38.5%,净减17.7%。广州中原研究发展部认为,越秀散盘成交量插水下滑有两方面原因:

一方面,散盘以房改房、楼梯楼居多,楼龄偏旧,基本处于25-30年左右。客户接受意愿低,不少年轻的刚需客更愿意接受、外溢至外围的“次新房”房源;

另一方面,部分业主报价相对“企硬”,议价空间远不及周边的电梯房房源,致使业客双方处于长时间僵持状态。

2019年预测

楼市迎来转机

成交平稳略升,价格更趋稳定

2018年12月19日-21日,中央经济工作会议提出“强化逆周期调节”、“因城施策、分类指导”等政策基调。

而2018年,广州整体处于政策、信贷双收紧的时期,二手盘源去化缓慢。

存量房流通率较低,这对于激发市场活力存在一定的阻碍,存量房市场交易环境急待优化。

在这样的基调下,2019年房地产调控环境有望比2018年宽松,营造健康的楼市环境,房贷利率上浮幅度存在收缩的可能。

因此,广州中原研究发展部预测,在这样的情况下,2019年广州二手住宅成交将保持平稳或略有回升,而价格则变得更为平稳。

免责声明:本文系注册用户(作者)在房产圈发布,房天下未对内容作任何修改或整理。本文仅代表作者观点,不代表房天下立场,若侵犯了您的合法权益,请进行投诉。对作者发布之内容,未经许可,不得转载。

精彩评论(0)

回复 还可以输入200

关于我们网站合作联系我们招聘信息房天下家族 网站地图意见反馈手机房天下开放平台服务声明加盟房天下
Copyright © 北京搜房科技发展有限公司
Beijing SouFun Science&Technology Development Co.,Ltd 版权所有
违法和不良信息举报电话:010-56318041 举报邮箱:jubao@fang.com
返回顶部
意见反馈