文｜邓浩志
4月8日，国家发展改革委发布《2019年新型城镇化建设重点任务》。
内容重点：
1、 城区常住人口100万-300万的II型大城市要全面取消落户限制；
2、 城区常住人口300万-500万的I型大城市要全面放开放宽落户条件；
3、 重点推进成渝城市群发展，有序推动哈长、长江中游、北部湾、中原、关中平原、兰州-西宁、呼包鄂榆城市群发展
评：
1、 新政将推动100万—500万人口城市人口的增加。由于更容易入户，所以常住人口的增加估计也会变相受到推动，从而是的这类城市的总体人口出现增加。总体人口的增加，肯定会改变这类型城市楼市目前的供求关系。简单理解就是住房需求增加，包括购房需求和租房需求；
2、 新政对二线及强三线城市房地产发展提供了长期利好。新政明确指向的是100万—500万人口的城市，基本就是我们所理解的多数二线城市以及强三线城市（注：政策说明是城区人口，不是全市人口）。
首先人口增长是一个长期的过程，所以利好会长期地、逐步地释放；
其次人口增加后会拉动城市的其他需求，继而推动城市经济的发展，城市经济的发展反过来又称为吸引人口的要素。
所以，但凡能把握好这轮二线城市发展机遇的城市，其房价、地价均有较大的潜力。
3、 对一线城市影响不大。新政没有提及一线城市，而在2014年，国务院就印发了《关于进一步推进户籍制度改革的意见》，要求改进城区人口500万以上的城市现行落户政策，建立完善积分落户制度。而目前一线城市都在积极执行相关决策，如广州今年1月就宣布了大幅放开的落户政策，深圳此前也有类似政策。然而北京、上海虽然也完善了积分入户政策，有了入户通道，但门槛较高，想进入也不容易。所以四大一线城市中，北上继续保持平稳，广深人口进一步快速增加，总体趋势并没有变化；
4、 部分二线城市其实早就开始抢人。西安、南京、杭州、长沙等城市其实早在一年多以前就拉开抢人的序幕，部分城市不但在户籍上给予放松，甚至在其他领域给予各式各样的人才补贴政策。而此次新政等于硬性规定，但凡符合条件的城市都要求一并跟进入户政策。为什么出次政策？除了推动中型城市发展外，我想更多地是解决大中城市常住人口远高于户籍人口的问题。大城市既然享受了人口红利，也应该把城市福利和建设这里的非户籍人口共享。
中小城镇空心化可能更加严重。中国人口增速已经明显放缓，再过若干年总人口也将停止增长，既然人口持续流向大中城市，那中小城镇、农村等地肯定是人口流出的地方。小镇人口减少，人均资源提高，是否会更富余？不会，因为早有相关研究得出比较确切的答案。所以未来四线城市和二线城市之间的差距可能会拉大，就房价、地价而言，差距拉大是必然的，至于三线城市，就看未来能挤到哪个队伍当中了。
邓浩志2019-04-09 11:52:17
