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珠三角人口增速加快,哪些城市供应跟不上?

邓浩志 2019-04-11 12:12:28

文|邓浩志

4月8日,国家发展改革委发布《2019年新型城镇化建设重点任务》。要求城区常住人口100万-300万的城市全面取消落户限制;城区常住人口300万-500万的城市全面放开放宽落户条件。

珠三角的那些城市会因新政受惠呢?

深圳(大图).jpg


其中广州、深圳、佛山、东莞常住人口都是超过500万的,符合政策需要放宽落户的:惠州477万、江门460、肇庆411万、中山331万、珠海190万(以上都是城市人口,城区人口数据不详)。

评:

1、 其中珠海由于人口低于300万,所以将进入全面取消落户限制的范围,这可能对珠海产生比较大的影响。

珠海目前常住人口虽不多,但地理位置优越,经济发展水平较高,再加上港珠澳大桥开通后释放的利好。如果珠海全面放开户籍政策,会发生什么?很值得关注。

2、 进入放宽落户条件的四个城市,其实早在去年都陆续有各自的放宽落户政策。眼界方面,广东还是有点领先了,所以新政到没有对这批城市构成额外的利好。不但这四个城市,就连广佛深莞这四个大型,特大型城市,也都在去年和今年相机公布了更宽松的落户政策。所以整个珠三角人口的持续增长可期。 


接下里我们看看,珠三角各个城市人口变动的情况。

2018年广东常住人口净增177万,,大幅抛离第二位的浙江省。人口快速增加,对住房需求也肯定快速增加。

从广东人口增长趋势看,2014~2018年增长量分别为:80万、125万、150万、170万和177万,整体呈现加速增长的趋势。

从广东新增人口分布看,基本集中在珠三角,在全省新增177万人口中,约151万到了珠三角,其中深圳49.8万,广州40.6万,佛山26.1万,珠海12.5万,东莞5万,惠州5.3万、江门3.6万、中山5万,肇庆3.63万。按户均2.7口人换算,整个珠三角2018年新增约56万户家庭。而2018年珠三角全年新增一手住房成交69.9万套。分别是:深圳新增18.4万户,广州新增15万户,佛山9.7万户,珠海4.6万,东莞1.9万,惠州2万,江门1.3万,中山1.9万,肇庆1.3万。而各城市2018年一手住宅成交量分别为,深圳2.9万套,广州7.6万套,佛山16.5万套,珠海3.8万套,东莞4.9万套,惠州14.9万套,江门5.3万套,中山6.5万套,肇庆约7.5万套。

结论:

1、   总体来看,珠三角人口增速虽快,但住房新增供应总体上是能够满足新增人口的居住需求的,但各城供求关系非常不平衡;

2、   部分城市供应跟不上人口增长,如广州、珠海,深圳更是严重供不应求;

部分城市供应大于人口增长,如江门、肇庆、中山等,惠州是严重供大于求。

3、   外溢刚需造就了跨城购房需求,最突出的是已经互通地铁的广佛,其次是深莞、深惠。需要强调的是,跨城刚需基本只在两城临近区域,或地铁沿线,凡是不能每天通勤的都只是投资需求或第二居所需求。这类需求不够“刚性”。

4、   住房缺口大的城市,公寓、城中村、小产权房、工改住等各类型租赁产品解决了许多居住需求。从另一个角度也说明,这些区域租赁市场更有前途。

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