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【土地市场学习报告】南通港闸的楼面地价也在冲刺破万了

秋至凉 2019-09-02 19:17:38

2019年9月2日,南通港闸区陈桥板块出让1宗宅地,地块编号为R19015,位于长泰路北、G204西。这块地用地面积为86,194㎡(约129亩),容积率1.2,计容建筑面积103,500㎡。

经过23轮竞价,最终被融信(福建)投资集团有限公司以总价89038.38万元竞得,起拍楼面价7628元/㎡,成交楼面价8537元/㎡,溢价率11.92%。

港闸区只是南通市的副中心,是南通的郊区,而这块地在港闸区的边缘位置,称得上是郊区的郊区,楼面地价竟然也8500了!

而且这也不是周边最贵的地块,楼面价的是今年7月份,由弘阳地产和美的地产联合拿下的R19008地块。这块地总用地面积40689.24㎡, 规划建筑面积78123.34㎡,容积率1.70<容积率<1.92,出让年限70年,起始价54849.1万元, 起始楼面价7020.83元/㎡。经过106轮竞价,最终,由镇江美的房地产发展有限公司、弘阳集团南通房地产有限公司(美的&弘阳)以总价86383.26万元竞得地块,楼面价11057元/㎡,溢价率57%。

相比之下,今天成交的这宗地,楼面地价仍在万元以内,可谓理性。

为什么南通的地价会持续上涨呢?一曰经济实力,据闻GDP排在无锡之后,位列全省第四,底气足。二曰规划利好,高铁和大桥能够拉近南通跟上海的距离,令南通真正成为上海的北大门。听说还有机场落地的可能。三曰地区人民有投资爱好。

【市场供求】

南通市近五年,仅2014年度供略大于求;市场整体呈现供小于求、供求双量上升的趋势。2018年1月至2019年4月,南通市港闸区供应21.47万方,成交81.54万方,供远小于求。

【房价走势】

南通市近24个月的成交均价呈波浪式上升,2017、2018年度增幅分别达到42%和14%。2019年1-3月供小于求趋势明显,成交均价小幅上升,均价10790元。港闸区一季度均价稳定在18000元/平。

【库存去化】

南通市在售商品住宅目前库存357.59万㎡,按最近12月的平均去化40.93万㎡/月的去化量核算,目前库存消化周期仅有8.7个月。

【土地市场】

上半年,南通共计成交158宗经营性土地,含商住、商服、批发零售、教育、科研等规划属性用地,合计出让成交面积427万㎡,成交金额逾211亿。

【竞品情况】

万科翡翠东第今年7月在售18F高层尾货,98-148平,近半年网签价16100-16900元带装修;4F叠墅140㎡,近半年网签价24500-27100元/平。近一年去化10万方(含18F高层、9F洋房及叠墅)

近一年,港闸区供应面积18.7万方,成交面积72.7万方,市场需求强烈而供应不足。但当地对商品住宅、车位进行限价,价格普遍维持稳定,近期新领销许项目较去年价格均有小幅提升,预计未来价格保持平稳或小涨。

综上所述,融信以楼面价8537元/平拿下这宗地,在竞品在售价格已经达到17000元/平左右的情况下,风险是不大的,地价是相对合理的。

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