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【房地产学习笔记】佛山地块接连流拍透露了什么信号

秋至凉 2019-09-06 09:34:17

【房地产学习笔记】佛山又有地块流拍了

9月4日,佛山市公共资源交易中心三水分中心发布公告,位于三水白坭一宗近6万㎡商住地暂停出让。

9月5日下午,佛山一环东侧、南庄大道北侧一宗逾4万㎡商住地块进行现场拍卖,因未达到保密底价,不成交 。

佛山接连2天2宗地流拍。

我们首先来分析下三水白坭地块。

三水白坭地块,占地面积59333.19㎡,容积率:>1.0且≤2.5,建筑密度≦25%,绿地率≥25%,建筑高度≦100m。起始价格62300万元,起始楼面价4200元/㎡,创白坭镇起拍新高,是白坭时隔两年再推的地。

地块在白金大道以东,距离南海仙姑度假村约4-5公里,但无路通达,只能转去桂丹路前往。地块周边略荒凉,皆为农田、山体,仅有白金工业区厂房,几无配套。

竞品是万科城市花园、美的峰景及中昂翠屿湖。

严格来说,万科城市花园不能算地块的竞品,因为它在白金大道以西,西边是白坭镇老城区,基本配套齐全。地块虽与万科一路之隔,但这条路是双向六车道,一马平川,把路两边间隔成了不同的世界,配套难以真正共享。尤其是万科距离新规划的电车站、新能源研发基地及创意园区仅10多,而白金大道以西暂时并无利好。

也因此,美的、中昂跟万科的价格拉开了差距。在仍然盛行双合同的时代,万科一度卖出了带装修12000元/平的高价,目前清尾货,价格在10200元左右(带装修),低层单位9字头。而中昂毛坯价格在9200元/平左右,实际上跟万科尾货价差不多,但户型挺好的,今年至今已经去化5万方。美的最惨,目前在以带装修8600元/平的白菜价清大户型尾货,三房则是9500元左右,它今年大概只卖了不到2万方。而美的和中昂都是2017年高价拿地的,美的项目楼面价5280元,中昂由2宗地组成,楼面价分别是5464元、5892元,跟当前的售价一比,应该是亏了。当然,中昂体量大,规划有联排别墅,后期仍有数栋高层未售,说亏有点早。

有鉴于此,这次白坭地块以4200元起拍,政府的期望很高。毕竟巴斯巴要在白坭投入60个亿,也算当地一大盛事。可惜,开发商的血泪教训新鲜滚热辣,地块流拍也不足为奇。

再说南庄地块。

TD2019(CC)XG0009地块位于佛山一环东侧、南庄大道北侧,出让面积39510㎡,规划建筑面积105850㎡,是商住地。本宗地设有保密底价、限制地价为161950万元、自持租赁住房比例为100%。起始价为人民币75100万元,折合楼面价7095元/㎡,同样是南庄起拍楼面价。不得不说,市场接受能力跟政府的期望值之间有一定的差距。

根据媒体报道,“本次拍卖共吸引了美地置业、朗诗等6家企业到场。全场下来,也是美地置业和朗诗两家在互相竞价,一度拍到8.4亿元,但还是未达到保密底价,故而流拍。”

相比起来,这宗地的配套和规划更好。它周边有罗格实验学校、龙湾国际酒店、南庄医院、CCONE壹号广场(在建)等,距离在建的地铁2号线南庄站约2公里。规划有7号线,且禅城区府也公告了将对南庄进行升级改造,都是实打实的利好。

媒体报道,“今年7月初,德信置业以3.96亿元摘得南庄杏吉公路北侧一逾2.2万㎡商住地,折合楼面地价约7061元/㎡(未计配建和建安成本)。”

周边约有8个全新楼盘待售,一手商品住宅价格在带装修1.5-1.7万之间。大市在下行,以这样的价格,地价在7000-7500元左右比较合适。但从竞拍情况来看,美的和朗诗竞拍到8.41亿元,溢价了9000万,溢价率接近12%,楼面价去到了7945元/平,已经触及未来一年左右一手房售价的天花板。

接连的流拍,是市场在发出信号。

据世联行半年报,2019上半年佛山住宅市场放开价格管控后,供求量起涨,供应面基同比增长37%,成交价格自4月份之后恢复了真实售价并有所上涨。库存728万方,去化周期6.5个月,属于低位。禅城在售项目较少,库存紧张。形势一片大好。

但就在这时候,住建部点名警告了佛山、苏州、大连、南宁。佛山亦马上出台了措施调控楼市。

6-7月,面向房地产领域的融资被收紧。

7月份,中央明确表示,“不将房地产作为短期刺激经济的手段”。

我们要相信,政府是有决心做到“房住不炒”。因此,市场预期在降低,也就不难理解土地市场频现流拍了。

但正如前面反复说的,起拍价都是创新高,导致流拍。佛山城市的经济基本面、房地产置业需求都很强,假如价格合适,必然很多房企捧场。

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