广州楼市：哪些楼盘适合入手，更有增值潜力？

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提问：广叔，偏自住，不考虑学位和通勤，滨江东 佳大银湾140平1180w，海琴湾150平1250w怎样选择？都可以望江，佳大银湾户型好，楼龄新，地铁10号线快开通，但物管差些，没有小区环境；海琴湾江景好、物管好，但户型不够方正，楼龄长些。还有滨江西的兰亭御园126平780w，预算低些，三个盘对比哪个适合入手，更有增值潜力？

回答：你好。滨江西一般，优选考虑滨江东沿江的房子。都有优选点，倾向于佳大银湾，虽然没有小区花园，但是距离江边的海印公园很近，弥补了其中的不足。

提问：#新人首问#广叔，您好。我们在剑桥郡剑桥汇有套望江的284㎡平层（中层），目前小区门前的南大干线通了，南沙港快线收费站也开通了。请问：什么时候适合放盘呢？

回答：你好。剑桥郡剑桥汇大面积属于豪宅了，还能望江，属于好产品了，还可以继续持有。因为万博CBD的高净值人士会考虑该小区。缺点就是大面积挂牌量也不小，如果资金条件好，置换到更好的地段如珠江新城也是可以的。

提问：广叔好，刚加入星球，目前的情况如下：广州户口，孩子明年高考，并且满18岁;家里现有房产两套，一套海珠区愉景南苑100方三房两厅，一套天河楼梯楼学位房84方三房两厅。先生在珠江新城和番禺石楼两地通勤，现希望卖一套房置换大房投资自住，预算800-900万。请教您的问题如下：

1）建议卖哪套房子对总资产保值升值更好？

2）投资自住置换大房，建议买新楼盘还是旧楼盘二手房？买哪个区更能保值升值？有哪些楼盘推荐？

3）目前看了天河骏景，番禺万博耀胜新世界广场，番禺万博越秀和樾府，大学城和樾府，请给些建议。谢谢！

回答：你好。愉景南苑位于客村，地段还不错，有一定楼龄，但小区保养的还可以，这套还可以再持有个短期；另一套天河楼梯房不是楼盘叫什么，学位房除小孩读书自用外一般不建议投资，溢价高，且楼龄大，学区政策多变，持有风险高，可以考虑出手置换。

1）卖第二套

2）首先考虑新房，其次考虑次新房。考虑金融城一带、海珠的滨江东

3）天河骏景可以考虑；耀胜新世界广场不如万博越秀和樾府；大学城和樾府所在区域规划、配套、潜力均一般，不算最优选。

还可看下：具体潜力大的板块，详见知识星球内部分享！

提问：请问在广州买新房，是找中介还是直接去售楼部？哪个更优惠？新房和二手房如何降低费用？有购房避雷和优惠窍门吗？

回答：你好。新房开发商有跟中介合作，有一定的返佣，找中介会有优惠。不过你自己去了售楼部，有人脸记录，再找中介就没有优惠了。可让朋友去售楼部探价格，你再找中介询价，进行对比。如果售楼部能拿更低价，你再去。具体看置顶帖《如何砍价》及相关买房手册文章。

提问：广叔好！新人首问，儿子工作地固定在厦滘这块，首套刚需自住兼保值，预算4百左右。和孩子一直在找房，前期反复多次看过工作地南边万搏圈几个次新及新盘小区，工作地周边洛溪地铁站附近的小区（除了楼龄长，交通、教育、生活配套还较完善），以及工作地北边东晓南、南州地铁站周边大部分小区（通勤几公里，自驾十多分钟）。因我们纯属门外汉，一直在瞎跑，始终没跑出个头绪。现特烦请广叔结合工作地、通勤、教育、生活、自住兼保值等综合因素考虑，费心给予您专业的具体指导建议（最好能分别建议几个二手、一手小区）。万谢！

回答：你好。工作地在厦滘，重点考虑番禺万博，次选海珠东晓南。洛溪楼龄普遍偏老，环境一般，板块区域不看好；可看下：具体潜力大的板块，详见知识星球内部分享！

提问：广叔您好！广州市区的私房值得买吗？有什么优缺点？购买的时候有什么需要注意的事项？海珠西单价6万合适吗？谢谢了！

回答：你好。你说的是小产权吗？得看在什么位置，看是否有产证，是农村集体用地，还是国有土地；小产权最好有专业人士或律师帮助；缺点是产权不够清晰，流动性一般，金融属性弱。海珠西单价6万是否合适，具体得看楼盘，优先考虑沿江的次新房。

提问：广叔，您好，去年8月入手番禺保利悦公馆，23年11月交楼，因工作变化，需要深圳办公，从投资视角看，保利悦公馆是否可长期持有？

回答：你好。保利悦公馆离万博还有点距离，偏自住。盘新，长期持有，可能略微跑输一点点市场，主要附近的祈福盘太大，会有一定影响。

提问：广叔好！最近看了越秀公交天悦云山府，125方630w。值得把手头理想青年荟卖了买吗？谢谢您！

回答：你好。越秀公交天悦云山府在嘉禾望岗，山景还可以，其他方面就略一般了。理想青年荟在天河公园，地段优越，缺点是独栋小区。改善自住可以考虑；投资不算最优选。

提问：你好，刚加入你这，我想咨询一下。我想买一套1000左右的房，用于小孩上学和自住投资。3房和4房左右 ，朝南方向（现在住的北向房，太难住） ，二手房和新房都可以，地区最好是天河。你可以给我一些比较好的建议吗。或者 你给我一些其它调整的的方案。我也看过一些楼盘。像番禺的和越房。天河的保利天汇，华景新城，天河公园，金融城，天河北的一些二手房。 真的是不知如何取舍。

回答：你好。1000左右，考虑天河或者海珠临江区域，其他番禺板块都不用去看了。可看下：具体价值高的板块及楼盘分析，详见知识星球内部。

提问：广叔好！最近看了南湖板块，万科蓝山有大户型带花园，600w以内。自己开车去看了外围，看起来好旧。值得用松云雅苑置换吗？或者大学城附近新盘？山海连城咋样？

回答：你好。万科蓝山，配套一般，也没地铁，板块无规划利好，仅适合三四百万的刚需。600w买这里不是很建议，不值得用松云雅苑置换。山海连城也不建议买，周围太荒了，空地多，买入短期大概率站岗。600w，可看看老黄埔，如：具体潜力大的板块，详见知识星球内部分享！

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