文｜邓浩志

1～2月份，全国房地产数据断崖式下跌

1～2月份，全国房地产开发投资同比下降9％，其中住宅降9.7％。房地产开发企业房屋施工面积同比降11％，住宅降11.4％。房屋新开工面积降29.7％，住宅降30.6％。房屋竣工面积降20.2％，住宅降20.2％。新建商品房销售面积同比降20.5％，住宅降24.8％。新建商品房销售额降29.3％，住宅降32.7％。2月末，商品房待售面积同比增15.9％，住宅增23.8％。房地产开发企业到位资金同比降24.1％。国内贷款降10.3％；利用外资5亿元，增长7.4％；自筹资金降15.2％；定金及预收款降34.8％；个人按揭贷款降36.6％。2月份，房地产开发景气指数（简称“国房景气指数”）为92.13。（低于100为不景气）

从业20多年，我从未见过如此低迷的数据。为什么会造成今天这个局面？原因大致有以下几点：

1、今年1、2月份延续了去年楼市的低迷行情；

2、春节档期是楼市传统淡季；

3、过去一段时间，各地稳楼市政策虽多，但都是力度轻微的小政策，对扭转市场趋势帮助不大；

4、宏观经济表现不佳，市场信心不足，家庭消费、投资都非常谨慎，尤其是购房这类大额支出项目。

5、还有不便说个其他原因。

后市会怎样？

在今年年初的时候，我的预测是：2024年一季度将是这轮楼市下行周期中，最困难、最低迷的季度；之后才有望逐步走好。

现在回看，一季度楼市各种数据果然惨不忍睹。所以我预测的前半部分是准了。至于预测的后面逐步走好。目前看，市场似乎真的开始有好转了，一线及部分强二线城市的成交量有缓慢攀升的感觉，其中深圳表现最好。但这还不够，希望政策能够再加点力。

内地中介改卖香港的房子，如何？

有同行问我：香港楼市火了，改买香港的房子如何？说说我的看法。和低迷的内地楼市相比，香港楼市最近的确出现了爆发性的增长。客户中盘率也极高，有些甚至看都不看就买下来。不过需要注意的是，香港市场的规模，能不能养活你？从统计数据上看，近期内地客户占比40％左右。也就是说有60％的本地客户和你无关。剩下的40％内地客，一半是自己去香港看和买的，并没有通过内地的中介和咨询师。也就是说香港成交的内地客户当中，只有20％左右是在内地了解信息的。而且这20％的客户，分布在北上广深杭等10余个大城市，每个城市能分到的比例就比较低了。况且，还存在客户优先选择香港本地的中介和咨询师进行了解。

香港每年一二手房成交在6万宗左右。如果按这个数值的20％计算，留给内地中介的市场总规模也就在12000套上下，每月1000套上下，再分布到10个左右的城市，每个100套上下。最后还得对接香港中介进行“拆佣”，这个商业规模到底值不值得投入？各位同行你得自己好好掂量掂量。