指标盘明牌!广州房价怎么走?

今年小阳春，买家接连收获惊喜。

前脚越秀·观樾最低6字头、中海大境开价7万/平起，后脚西派天河序7字头可选、珠城保利华创·都荟天珺最低9万/平起卖。

几大指标盘，把广州楼市全年的价格基调定下来了。

不难看出，在新的市场行情下，新盘定价已经出现了一些微妙的变化。

就在昨天，珠城新盘保利华创·都荟天珺，曝光了最新价格。

临路157平户型9万/平起，260平大户型最高13万+/平，整体均价约11万/平。

消息一出，买家都坐不住了，据传最早刷卡的客户，一口气买了2套260平的大平层。

而昨日正式首开的西派天河序，也以整体7-8.8万/平的价格面市，推出了123-190平产品，其中包括了两栋板式小高层。

再往前一点，同样备受关注的海珠新盘中海大境也提前公布了价格。

最低7万/平起，主力价格7.1-9.3万/平。最便宜的小户型不到1000万，最贵的楼王单位9字头也能买到。

此前市场对它的预期大概是9字头上下，起价预计是8.5万/平。

现在最低7万/平，总价875万起，在豪宅遍地的海珠，显得十分具有性价比。

这样的价格策略，与上周开盘的越秀·观樾如出一辙。

该项目最低6.8万/平起，主力价格区间7-9万/平，也是低于吹风价。

买家也不犹豫，最终项目也是打响开门红。

根据贝壳找房数据显示，上周广州二手成交856套，实现五连涨，刷新了开年以来的周成交新高。

天河、海珠几大顶流的纷纷“低开”入市，意味着现在的定价逻辑，已经发生改变了。

首先需要明确的是，几个标杆项目的定价，都经过大量调研，价格水平符合大多数买家的期望，相当于一个楼市晴雨表。

比如中海大境，位于海珠中部，地段、配套、产品都不差。

再加上成本不低，算上土地成本、建安成本、配建成本以及相应的各种税费、资金成本等，这些都注定了项目的售价预期很高。

特别是土地成本基本能占到项目总成本的30%-60%之间，中海大境高达52192元/平的楼面价，就算卖到10万+，也不是不可能。

相比这个楼面价，7字头的起售价显得相当实惠。

而在2023年，广州楼面价TOP10中就有4个被刷新，这基本代表了开发商对广州楼市的态度：

核心区优质地块，未来的价格期望很高。

像是越秀拿下的琶洲西区地王，扣除配建后的楼面价高达85247元/平，加上其他各种成本，未来至少要卖到10万+才能回本。

买家经常听到销售的一种话术：地价都这么高了，未来卖个XX万/平也很正常吧。

这也同样说明，高土地预期下，广州房价依然有上涨的空间。

出现6字头、7字头的豪宅首开价格，还跟开发商的价格策略息息相关。

除了成本因素外，房企还更关注流速和资金。

选择低开高走，就是用价格换市场；选择高开高走，就是追求利润的最大化。

然而，在神仙打架的豪宅市场，以及目前仍存在观望情绪的买家等客观因素影响下，房企选择高开高走，容易踏空。

一句话说，价格高了，买家容易不认账。

因此，像是上文提到的几个指标盘，目前的价格基本都锚定了低开高走的策略，希望通过让利在市场上一炮打响。

这也是新盘出现低开的最直接原因。

不过，在口碑和项目形象建立起来后，开发商大概率也会通过提高价格来提高利润率。

换言之，销售常说的第一波价格最笋，并不是没有根据！

如果近期有购房想法的买家，不妨多关注这些新盘。

按照目前的价格逻辑，新房的价格，很大程度也决定着板块未来二手房价格天花板。

比如越秀·观樾7-9万/平入市，就是给世界大观乃至牛奶厂板块价值划下了一个界线。

同等价格条件下，在园林、外立面、户型空间设计等层面，新房无疑更具优势。

二手房和越秀·观樾的价格差绝不止一两万。

正是这条安全线的存在，未来牛奶厂二手的６字头都比较难卖，卖８字头可能性更低了。

一个事实便是，目前牛奶厂二手已经出现5字头，二手价格正在挤水分。

按照这个标准，买家若是想买入牛奶厂或者世界大观的二手房，也就有了价格参照。

所以，如果需要置换的买家，建议还是尽快出货，该让利时候就该让利。

要知道，今年广州还有多个重量级新盘等候入市。

比如保利东沙项目、琶洲南TOD二期等等，二手的价值还将进一步被压缩。

就目前市场而言，房企的价格策略，已经变得越来越重要了。

定价逻辑变化的背后，是整个市场逻辑在调整。

房企低开策略，更像是市场调整期内一个更为稳妥的选择，后期随着行情转好，涨价的可能性并不低。

而这样的价格策略对二手房来说，更多则是利空。

一旦新房把板块价值重新敲定，二手房想要再卖高价，基本没有可能。

但无论如何，价格体系重新调整，对买家都是利好。

毕竟，能以一个合理价格买入的机会，一直都很难得。

对此，你怎么看呢？