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辟谣!广州二手楼市,成交真没那么稀烂……

广州房产2024-05-10 11:10:05来自北京市

鲁迅有言：当你发现，中介对某些东西闭口不谈，那基本可以断定，背后就是负面消息。

想想最近，中介最不愿意提及的事情是什么，四个字——二手楼市。

“阳春三月”之后，朋友圈关于广州二手房市场的声量是越来越小，小到我以为：广州房地产，好像只剩下新房了……

4月以后、五一期间的二手房数据，真的烂到见不得人了吗？不歪屁股，我老老实实调研了一番。

成交量不值得“吹”，可也没那么稀烂

根据广州市房地产中介协会统计，4月广州二手房网签9128套，环比3月的9373套，下滑2.6％；同比去年4月的10041套，下滑9.10％。

这样的成绩单，确实不符合中介动辄“大放异彩”的朋友圈画风。

但是，仔细盘一下，你会发现，今年4月的广州二手楼市，骨子里是有在“硬刚”这个大环境的。

为什么这么说？且分两个维度看看。

今年4月成交量VS往年4月成交量

我把2016年以来每年4月的二手成交套数都调出来，从高到低排列依次为：

2021年（16025套）＞2019年（11336套）＞2023年（10041套）；

＞2018年（9809套）＞2024年（9128套）＞2020年（8975套）＞2017年（8700套）；

＞2022年（7274套）＞2016套（7177套）。

PS：以上数据均来自广州市房地产中介协会

今年4月的成交量不算多，但也绝不至于吊车尾，刚好在第五位、中等水平。

今年4月环比VS往年4月环比

2016年以来、一共9个年头，全市二手房4月成交套数环比，有3涨6跌。

3涨分别是：

2019年4月，得益于“330政策”满2，二手成交环比涨19.92％；

2020年4月，得益于疫情有所缓解，二手成交环比涨61.08％；

2021年4月，得益于增值税2改5、部分买家在政策生效期前连夜网签，当月二手成交环比涨6.74％。

除此以外，其余6年的4月，广州二手成交套数通通敌不过当年的3月“小阳春”。

但是，环比降幅也有大小分化，幅度从大到小依次是：

2017年4月，环比降幅60.14％；2016年，环比降33.66％；

2023年，环比降18.10％；2022年，环比降14％；

2018年，环比降13.29％；2024年，环比降2.6％。

出乎意料，今年2024年4月，二手成交环比降幅，是近8年最小的……

所以说，大家最不看好的2024年、最不看好的4月份，二手房成交竟然神一般的稳住了！

更惊喜的还在后头，五一期间，广州几个全新盘火了，那么二手呢？

根据贝壳口径，5月1-5日，广州二手房经平台成交420套，单日最高成交119套，平摊日均成交84套。

什么水平？丢个参考值就是了。

去年“十一黄金周”，同个口径，广州二手房日均仅成交66套，相当于今年“五一”涨了27％。

总而言之，今年阳春之后，广州二手楼市的确淡了些，但无论是4月、还是五一，都没大伙想得那么凄凉，成交量还是趋于稳定的。

阳春之后，谁在买二手房

首先，你看看，哪个面积段成交占比涨了。

4月，60-90平、120-144平面积段环比涨了，其中60-90平环比涨幅最高。

而五一期间，＜60平、60-90平、120-144平面积段成交占比都有所上涨。

取共同值发现：60-90平的刚需／刚改群体，正是阳春之后，有力支撑广州二手房去化的有功之臣。

那么，他们买了哪里的二手房？

看十大活跃板块：

4月和五一还有几个共同答案：康王路、天河北、同德围-罗冲围、东晓南、东山口、黄埔区府等。

这些板块，要么在市中心、要么是近郊核心地段，盘踞的大部分是大型社区。

如果你对定位还不够精准，我们直接看十大活跃小区。

有一个很特别的点，不知道你看出来没：

富力桃园、万科尚城，两个小区网签套数竟然翻番；尤其是后者。

万科尚城，网签环比高达120％，是不是有点反常？

我找中介问了下，背后原因其实很能代表目前主流买家的选择趋向：

其一，房价跌到位。

万科尚城现在北向成交单价折合下来2.4万／平；南向单价也只有2.7万／平。

对比高位那些年卖的4.3万／平，起码打了6折。

不要以为这是个案。

同为黄埔的时代春树里，从4万＋／平跌至2万／平整。

天河带学位的老破小，从7.3万／平跌至3.7万／平。

白云岭南新世界83平，从4-5万／平跌至3万／平整。

很多破价的案例，都“死”在了中介的后台和嘴巴。

其二，总价够低的前提下，面积还要够大。

黄埔这个地段的复式很少，万科尚城是为数不多的复式项目。

你不能说现在年轻人都喜欢这种产品，但有一点，它实用面积和功能间数量对于刚需／刚改群体来说，确实有诱惑力。

而且，总价不到200万买地段不错的复式3房，还有谁！

尤其，阳春过后，买家不大愿意按揭、更想要全款买房，对房子总价的预算控制会更加严格。

不要小看大家想低预算买房、尽可能多存钱的决心。

毕竟，他们对存钱的疯魔执念，成功让银行大佬们主动关闭了大量大额存单的业务……

所以，未来的房子，是不是只要走“价格最低化、面积最大化”路线，即可走进刚需／刚改的心里？

这样是不是意味着，低实用率的二手房，只能继续降价才能流通了……房东们，还愿意卖房不？

老实说，愿不愿意降价卖，我不知道；

我只知道，广州在售二手房，不分豪宅、刚需，近期又多了一堆库存，房东竞争可谓相当激烈……

还有两个数据，相当有意思：

目前贝壳在售二手房14万＋套。

这个量，占到贝壳自2016年累计成交量的95.8％。

你猜猜，接下来的8年，贝壳能消化完这些库存吗？

有其他买房／卖房问题的，扫码加＠大嘴，顺便拉你入群，广州楼市各种新鲜大瓜随时会在群里轰炸～

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