[摘要] 我感觉房价首先也是一个市场化的东西，在这个当中我觉得政府一定要调整好自己的位置。实际上刚才我看了看这个调查，第一个，对经济适用房的建设，肯定大家不满意率是很高的。第二个，对于房价的走势大家肯定也都是极
我感觉房价首先也是一个市场化的东西，在这个当中我觉得政府一定要调整好自己的位置。实际上刚才我看了看这个调查，个，对经济适用房的建设，肯定大家不满意率是很高的。第二个，对于房价的走势大家肯定也都是极不满意的。刚才我看了看，对政府在2005年宏观调控措施的理解，大部分也不是特别满意的。所以我觉得是不是能够站在市场化的角度多看一些房价，说这种理由是因为我卖电器出身，可以说我对卖电器比对房地产的理解还深。我觉得只有市场化的东西才是最站的住脚的，而且最有生命力的。当然了，房价和土地市场相对来说政策性是非常强的。
首先我有一个观点，2005年根据统计数字说房价上涨21%，从我的观点说如果政府没有宏观调控上涨会超过42%，虽然这个项目的房价已经制定了，并没有说马上往下降低。但是所有的新盘，包括每一期开盘的时候，它的价格都考虑了政策层面的影响，都大大降低了。所以在05年当中应该感谢政府出台了很多的宏观调控的政策，但实际上政府给自己的摆位也明白，他并不能100%的市场。所以说经济适用房就是政府化的行为，你看看大家满意吗？没有买到的肯定不满意。但是买到的，我估计很多人也在卖。这就是咱们所说的端起碗来，一看碗里没肉骂娘，有肉的嫌肥也骂娘。所以我觉得政府、房地产开发商，包括购买房应该调整自己的位置和预期，05年政府出台了从主管部门到金融，到税收上的政策力度很大。我感觉可能在今后，政府不会能够制定出比05年力度还大的政策，因为政府能够掌控的市场影响力是有限的。
从我的角度我也是比较反对建经济适用房的，像现在我们的明天城就紧挨着天通苑，本来大家在市场上找工作，收入水平、坐什么车、穿什么衣服完全市场化了，现在政府在北京的，有北京户口的，或者说有“绿卡”的，如果你经济收入达到什么情况下，你可以跟政府申请。但是在北京的购买房有50%是外地人，他们根本没有权利参加这个。但是现在新进入北京的人也在纳税，在某种程度上有底划地为牢的感觉。应该用开放的胸襟对待所有的人，本身这种东西就是不公平。我认识一个北京的朋友，买了天通苑的房子，2600多，比如我也买了房，其他地方的6000到7000块钱，如果我们的收入一样，我们的生活质量有很大的区别。这是为什么？就因为他是北京人，他就可以申请这个。
所以我觉得在这个政策上，我可以说出我的观点，政府盖多少，大家都会在骂。绝不会拿到你感觉在给做事情。另外一点我倒是同意什么观念呢，现在的土地市场也是一种市场化的行为，只有实行土地的招牌挂才能够避免政府的腐败。所以你只要有一有人为地操作，就势必产生腐败。尽管房价越来越高，但是不可否定大家认为是公平的。在某种程度上保证的公平、公正、公开，一旦带有个人角色色彩马上大家都骂。像刚才于总监说的，可以加一条，你的房价同时作为挂牌的条件。在这里我想提到一个观点，上个星期我跟国土局汇报点工作。他就对我们的工作非常肯定，他说房价和地价没有关系，不要听某些人误导。他说国美城我知道你们卖得很好，你们卖5000多，星河湾是15000万，但是他很清楚，我们的地价是一样的。所以说地价和房价没有直接的关系，政府在这种规范土地市场的同时，可以规范房价。把土地价格和房价设定一个权重。
对企业间的经营行为，只要是法律和政府没有明确的规定，大家都是市场化的行为。15000是个客户群，我知道有几个世界买了这儿的房子，这也是市场化的行为。我们国美城我们为了快速销售，我们就卖5000多，结果我们确实卖了5800套房，卖了32亿，我觉得我们成功，这也是经营理念。我觉得经营理念本身没有对和错，我们也很尊敬星河湾这种经营，这也是很独特的经营理念。但这个时候政府的角色就出来了，你可能规定在那个区别，你的房价不能超过多少，作为这个标准你去拍卖这个地。而且谁给的地价高就给谁，这样就出现什么情况，企业不会去盲目提高自己，会尽量压缩自己的成本，这时候就比企业内部管理了。所以我觉得这个是相对来说比较可实施的一个策略。我回头也通过正当的渠道给政府提供建议。房价是限价的，或者采取一个权重能够在一个数上，只要能把这个条件作为公开的标准去竞争。现在就变成了既有政府的想法，又对过高的房价出台了策略，另外也尊重了市场化的操作方式。
实际上政府在规范市场环境上，确实能做的东西很多。确实在执行当中不到位，咱们举一个最典型的例子，为什么经济适用房能盖成复式，由于政府的权责不是明确的，比如说我们公司我负责的范畴内出了事情我就是负责人，我就个接受处理，它不是这么明确。所以就会出各种各样的执行上的问题，咱们国人这块，在一些方法的变通上确实做得比较到位。实际上政府的初衷，比如说换一个国家，这些东西是能执行的，但是在咱们这儿，老百姓也是用各种办法就能够躲开你设置的所有的程序，所以我觉得实际上是由于操作不是特别到位就影响了你当时设计的初衷。按照现在的管理水平，我觉得肯定是不能抑制的，而且拿出来的有限，政府希望平抑这块的市场，不是抑制这块市场，所以它的能力是有限的，所以它不能抑制炒房。第二，对控制房价也不会起到大面积的作用，只能是局部或者很少的作用。
我们开发商在这当中，国美城应该有90%是完全自住的，还有5%是投资了，想是长期向外租赁的，就是手里有余钱，并不是为了炒房。只有5%才是为了纯粹炒房，在这当中开发商做了很多的工作，比如说从你认购那一天，必须有人住。而且你日后的更名或者过户我们开发商严格限制，我们收取5%到10%的手续费。我们这么做的目的就是为了抑制炒房的人，让他在国美城和明天城炒房，有的人被炒的心理就不平衡，有的人买的是一手房，房地产也可以帮政府做一些这方面的工作。开发商也应该有社会责任感，不应该说你痛快了，你去鼓励炒房。我听说有一个项目，销售总监动员所有的销售人员炒房，结果造成人人炒房，闹的鸡犬不宁，这实际上对社会还有项目是没有好处的。只不过最后有一些参与的人盈利了，拿到一些好处了。这就是我们开发商的角度，我们开发商也应该尽到社会责任。
我再谈一个我的体会，我们有一个项目在丽水桥，就离天通苑一站地，三个月卖了3000套，有25%是天通苑的人。我以为是天通苑的业主，后来发现不是，是在天通苑租房的人。因为我们那儿的房小户型，而且首付比较少，天通苑买房的人有一大批的比例是不那儿住的，他们出租了。比如说2600和我们现在销售的5200已经差了一倍了，你去限制了，世界上出现了双轨制，马上就出现不平等的情况，他可以绕过你这个，达到他的目的。天通苑的房子都没有问题，但同样有一部分人会把它买下来之后租出去，因为是有限的资源。所以我不是站在开发商的角度，站在北京市这种城市建设的发展角度，我不知道现在每天都多少人在涌进北京，但是我知道北京的水总有一天会被北京喝光，咱们不提别的。所以在这种角度上，我觉得政府是要出台一些政策去限制这种房价，去干预。但是我觉得不要影响市场化的进展，什么时候北京就不再进人就是北京的房价，有时候高的已经不可能再让有些地方的人进来的，这是一个市场选择的过程。那时候北京的能源到那天，市长才能够说我们每年消耗多少能源，而且不再增加了，我们只要保住这个供应，就没有问题了。
现在哪一任市长敢这么说呀，起码我通过我身边的朋友，特别是像中关村这些高科技的企业，这些涌入的速度非常快，难道政府限制外地人进京的行政手段抑制吗？我觉得恰恰是房价的水平能够控制。我在香港呆了半年，我租了一个50平米的房子，租金是1万2，当时我看了看香港国美电器的一个员工，他的收入，一个月基本上就是1万2，这个时候咱就可以说，即使是一个内地的人，去香港工作了，可以挣到1万2，但是你的生活成本很高，你没法在那个城市生存。这就非常好地限制了外地人进入。我们不得不看北京的房子，你经济适用房也好，咱们叫现价商品房也好，到底是要盖到六环外，还是七环外，这种由于人口的扩张带来的住房和交通的问题，到哪一天才能解决，我觉得在这个方面政府也好，还有开发商，特别我觉得包括每一个北京现在的老百姓，我觉得大家实际上都应该冷静地想一想，出台的措施能不能够真正地实行。在中国我体会到一个东西是比较现实，就是你既要拿过来理论上先进的东西，另外一定要注重中国特色，它的可实施性。
经济适用房和廉租房都是政府的代价，应该加强监督和监管的力量。包括刚刚提到很简单的问题，有的人廉租房不在这儿住，你说我生活多少困难，有若干条件满足之后还不在这儿住，这证明他身貌本身就有问题，他本身就有不诚实的现象，应该加重惩罚。比如说刚才于总讲的问题，政府可以专门委托一个律师事务所，专门有一个机构对这块的机制进行监督，里面就对律师事务所有规定，如果说有问题你查不出来，你是有责任的。包括其他的公共机制，只要一出现就被视为不诚实的情况，让你的社会生活受到极大的制约。包括经济适用房，原来单纯地设定这种，你是多高的收入，我觉得还应该采取更严格的标准，而且这个也应该加大对这些设定标准的检查措施，现在由于整个社会的不诚信，造成了这些弄虚作假情况。
一方面是原来的核实机制确实有漏洞，再一个在设定的条件下应该更加规范，最重要的要设定这种很严格的审查制度，纠错制度。这就是社会公平机制。为什么大家对经济适用房不满意呢，有一点就是因为大家发现这些现象，实际大家对于政府费了那么大的精力，投了那么大的财力，做的这件事情大家理解不理解，100%理解。没有说经济适用房本身就有利益问题，利益没有问题，在执行当中有问题，而且有了问题也没有很明确的措施，来纠错，所以造成大家不满意。所以大家不满意并不是本身，而是后续的管理措施。将来在低价商品房当中也一定会出现这种情况。因为你只要是低价商品房，通过我们卖国美城、明天城，我们外边三天三夜在寒风中排队的，就有5000人在外边。那还是比较便宜的商品房，如果说要是低价或者经济适用房，大家知道一个谣言出来门口就会排很多人。怎么来设定标准，包括怎么样给他们非常明确的，上升到法律层面的，你要承担信用的责任就是很大的问题了。否则的话在现在的审核，包括后期监管不利的情况下，你再注入任何的商品房的东西，一定会变形，到时候只能增大社会的不满意。不觉得与其侦破，不如正常地发展。
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