[摘要] 2005年，为抑制飞升的房价，规范房地产市场向理性、健康的方向发展，国家两度出台宏观调控措施。在政府这只“有形之手”的左右下，房地产市场的发展变得扑朔迷离。2006年5月17日，国务院总理温家宝主持召
2005年，为抑制飞升的房价，规范房地产市场向理性、健康的方向发展，国家两度出台宏观调控措施。在政府这只“有形之手”的左右下，房地产市场的发展变得扑朔迷离。
2006年5月17日，国务院总理温家宝主持召开国务院常务会议，研究促进房地产业健康发展措施，并出台国务院“新六条”调控措施。
5月２９日，国务院转发九部委“意见”，制订１５条稳定房价的具体细则。
广州地产十年平稳低调发展的原因何在？其在新一轮宏观调控下的价格上扬将对国内房地产市场造成何种影响？“国六条”之下的广州房地产市场又将何去何从？
为此，中国房地产及住宅研究会、中国房地产报、中山大学、房天下共同携手，邀请地产行业领导、国内知名专家、地产巨子，共聚一堂，智慧碰撞。解读“国六条”下的中国房地产走势，总结广州地产发展模式，为新时期中国房地产的发展寻找新的力量。房天下将对本次活动全程网络直播，敬请关注。进入房天下直播大厅>>>
吴立范（美国加州大学洛杉矶分校教授）：
我自己对房地产行业的关注应该说已有很长的历史，94年到98年期间我在香港工作，当时经历了香港房地产的高涨，98年以后房地产急剧的下跌。我在美国大概生活了将近17、18年之久，我也看到和目睹了美国房地产业的发展和变化以及美国政府在房地产业的作为。
近几年，我们看到所谓的美国房地产业的泡沫和危机，尤其是在加州。因为我本人生活在加州，我也看到了加州的房地产业的价格变化，实际上我自己也在加州购买了房子。应该说我对房地产业方面的研究有很长的历史，我也对国内的房地产业进行关注。我在这几年访问了中山大学的岭南期间，作为客座教授，从去年至今年我都在关注，就像前面几位讲的，我们的房地产企业在目前是贡献很大，问题很多的局面。在我看来，房地产业以及国内的房地产的发展模式取决于两个根本的问题：
，是地方政府和市场。
第二是中央政府和地方政府。
这两个关键性的，我今天讲的是第二个问题，中央政府和地方政府在房地产市场当中的作用以及他们之间的关系。
我们看到在最近一段时间以来，在报界和舆论界讨论当前房地产问题的时候，已经将中央政府和地方政府在房地产上的博弈提到了很高的阶段，从舆论上来说，我们可以说是一边倒，也就是说大家认为中央政府的政策是代表民意的，而地方政府是站在房地产商一边的。利用手中对土地的垄断而成为所谓的房地产高价的操盘手。对这样的提法，我觉得是片面的，是不公平的。我今天就这个问题谈，在房地产市场和房地产业上中央政府和地方政府之间的关系如何，问题出在哪？以及我们解决这个问题的思路。
为什么要讨论所谓中央政府和地方政府的博弈呢？我觉得讨论这个问题实际上是要确立地方政府尤其是市一级政府在市场当中的权力。尤其在中国，我们讲到政府的作用，势必要讲到中央政府和地方政府分别的权限和责任。地方政府在房地产中的作用是必然的，权限在我看来有三个原因规定了。
第二，房地产行业、房地产的发展是和城市的规划和城市的发展已经是不可分割的。是城市规划的重要的部分。这一点我想大家是不言于语的事情。房地产行业在政府所设计到的监管的所有行业当中，我们可以下一个结论，它是政府管制最严的行业。为什么？就是因为房地产和政府的规划城市的发展相联的。我们看到当地产开发商从申请楼盘，到设计、规划、建设、验收，最后到销售，可以说所有的环节都受到地方政府严格的管理和控制。这个特点不是我们的特点，而是世界上所有的国家都有的，我们也不例外。我们讲房地产的管制离不开地方政府的管制。
第三、当前对房地产的争论，我同意这样一个观点，争论的焦点实际上就是中央政府不能和地方政府写太一直。如何能够使中央的调控发生它应有的效果，最关键的在于地方政府的执行力度。所以有这样的提法，认为是中央政府在目前和地方政府在房地产市场的博弈是调控和反调控之争，我觉得这种观点是错误。中共中央和地方政府的之争不是调控和反调控，换句话说地方政府并不是反对中央政府的调控。
最近出台的“国六条”，其中规定了新的税率的变化，信贷的变化以及银行货币的变化，至少我感到广州市政府严格执行了。中央的文件5月29日下发，执行期是6月1号，就三天的时间。在这三天时间市政府帮助已经购买房屋但还没有完成手续的消费者完善手续。6月1号开始新的政策，地方政府也是严格执行的。
问题在哪里？就是地方政府和中央政府有博弈，博弈的问题是在于地方政府不满中央政府一刀切的做法和干预。比方我们说90平米，中小型的户型，以及所谓的城市经济型的房子，在这个上确实有争议，地方政府对中央政府的国六条是有看法的，是争论的，而不是调控和反调控的问题。实质问题在于就是要确立地方政府的权力，我们知道随着20多年的经济发展，随着房地产市场房地产行业的发展，地方政府已经在经济和财力上相对独立。尤其是中央和地方的财政分权体制实行以来，地方有了发展自己经济和产业的能力、成为城市强有力的动力，这个动力我觉得是十分宝贵和必要的。
可以说，没有地方政府的积极的因地制宜的发展创造条件，改善自己的投资环境，居住环境文化环境，促进了城市化的建设和经济发展，没有动力的话，今天中国整个经济的成就是不可想象的。 这就是主流，是根本性的。当然随着地方政府的财权的增强，也就增强了地方政府决定本地区经济发展的能力，我认为房地产这样一个特殊性的市场和行业，地方政府难免出现和中央不一致的情况。所以实质性的问题我们需要承认地方政府在房地产市场上积极的监管作用，而且我们应该保护它，要正确的利用或者引导这个作用。把中央政府的政策和当地政府的作用混淆起来是错误。对立起来更是错误的。
我们觉得刚才的三点说明地方政府是房地产市场当中不可缺少的监管机制和权力。现在的问题是如何规范中央政府和地方政府在方面市场各自的权责范围，我想对这个问题先谈一点。
一个理想或者相对合理的一种模式，首先介绍一下美国政府的中央和地方的分权，在房地产市场和房地产行业管理上的分权。这里大家看到的图系是美国的联邦和地方政府的管理结果权限大致是这样的。联邦政府对房地产市场的监控表现在两个方面，是宏观。在宏观上对市场进行调控，宏观调控是指经济受调控，在美国联邦政府的作用就是两个，一个是银行的贷款利率，第二是联邦政府的个人所得税。银行的利率变动和联邦政府的个人所得税的变化所影响的是在市场上的供给和需求，银行的力量直接影响了购买房屋人的力量，所得税直接影响了出售房屋的时候，所付的税收，这是个人所得税。
因为今天时间的关系，不想对美国政府的做法进行专门的讨论，我最近写了几篇文章，其中讲到香港政府的作用。美国联邦政府对市场的作用在哪里，制度和法制。联邦政府规定了在房地产市场交易的规则和法律、法规。 所以说美国的房地产市场是成熟的，所谓的成熟就是规范、有法可依、违法必究的市场。谁在其中起作用，就是联邦政府。州政府对市场的作用只有一点，就是所谓的房地产不动产税，美国的房地产税不是联邦政府征收的，而是由美国的50个州决定的，自己决定本州的不动产税的税率，这就对房地产的影响和冲击力产生巨大的作用。
我们看更低一级的是市政府和县政府，我们将它叫做微观的监管。什么是微观的监管，就是直接的监管。不像联邦是间接、宏观的，地方政府是直接管的，就像我们现在的情况。 因为，房地产行业，房地产市场关系到本地区、本市居民生活、居住社会安定的基本条件，由于房地产业关系到我们城市将来发展的前景、规划，所以真正去管房地产的在美国不是联邦政府、州政府，恰恰是市政府的官员。
他们的积极性，他们也直接的管，怎么管？规划是基本的一条，例如说建筑准则，我们都想象不到，美国一个小小的市政府，它管房屋到了什么程度？厕所用什么材料，房顶用什么样的瓦，不是说开发商想怎么做就怎么做的？权利在哪里？在市政府，你盖什么样的房屋，面积多大，都有一系列的规定。都要经过验收。甚至，我自己购买的房屋，后院很大，我在后院想盖一间小房屋，对不起，你要经过市政府的批准，你说土地是你的，不行的。政府就要管的。
我们认为这是可以理解的，尽管房屋是你的，因为你进行了变动，你将油漆跟别人的漆的不一样，你将自己的房屋跟社区的房屋不协调，你的邻居不满意，因为影响到其他人的房屋价值，因为房屋的价值不是孤立的，而是环境的价值，真正管房屋的部门就在地方政府官员的手中。他们管什么，我们看这个图就会清楚。
美国的联邦政府地方与地方政府之间没有矛盾和冲突及没有博弈，有一点像我们的铁路警察，各管一段，各干各的，我们可以看到，需求控制在联邦政府手里，在供给手里，影响房地产业的角度来说。实际上没有所有的供给完全是由市场决定的，美国每个也都统计每个月的新房子的进驻量是多少，都是由市里决定和管理管的，所以他们之间没有博弈，没有像我们存在的问题。另外一个就是联邦政府的功能，公共住房活动是在市场之外的东西，在美国我想提醒大家一点的是，谁负责公共住房系统，不是市政府和州政府，是联邦政府，换句话说是联邦政府出钱，直接参与公共住房的资金，提供设计帮助，房屋购买建造的资金80％来自于它的，具体的过程时间有限不再多讲了。
地方政府可以说是政府的概念，市政府划到了市场里面去了，现在中国的情况，实际上是市政府的屁股一半在市场上，另一半是在政府层面。市场的起到的作用就是土地供给，在中国目前土地的经营权所有权是在地方政府手上。所以地方政府一方面用它征来的土地和拆迁来的土地作为土地的供给，跟开发商交换。在另一方面地方政府是通过土地供应和城市的规划、条例来规范、引导房地产商在当地的发展和建筑。这是地方政府的情况，但是我觉得不一样的就是由于中国的地方政府具有土地的控制权和出售管理。土地权是代表了全民，政府的土地从哪里来？从法律意义上说是每个公民的，是我们全民所有。
因此地方政府代表了全民，政府就应该承担低收入家庭的住房需求，我觉得不是联邦政府而是地方政府，因为地方政府掌握了土地，应当承担这个责任。从我们现在的情况来看，如果按照这样的一个环境和规划，有没有冲突呢？没有。有没有中央政府和地方政府的博弈呢？我觉得也没有。我们肯定会发挥到地方政府的积极性。
我提出这样的一个设想，要实现这样的功能中央和地方需要两个条件。
，需要对房地产的竞争机制，要使地方政府发挥作用要有一个完善的机制，这是大力改善和提高的。
第二，更重要的是，要对政府本身进行监管和制约的机制。
政府去管房地产商，政府的权限是中央赋予的，政府的权限是当地民众赋予的，换句话说我们应当需要监督和约束。从中央和本地城市居民的角度对它的进行制约。这两条恰恰使目前房地产市场的监管作用不起作用，因此我们出现了一系列的中央政府和地方政府的博弈。博弈的原因在于政府政府功能在某些意义上的时效，如果没有失效，我们没问题，从地方政府来来看表现在他既作用运动员，又作为裁判员，出现在市场上，而他作为裁判员和运动员的身份的时候，现在还没有一个世纪的有效的机制来约束他，也没有形式上的约束，这就导致了地方政府的功能的失效。
这个失效表现在三个方面：
1、当房价上涨的时候，政府供应土地得到的边际和它所相应付出的边际成本不相称。也就是说边际大于边际成本。政府在高房价的时候，土地出让金的收入，税收的增加，使房价上涨50％左右，30％的土地出让金和20％跟房屋交换有关的税收费用相加，什么是政府的成本？地本来就是政府的，成本就更低了，拆迁是成本。但政府是市场上的土地供给者，没有竞争，是属于垄断的地位，造成了不平衡。
2、政府对拆迁户和农民的补偿，以及在土地上换来的也是不对称的。表现在，对征地农民利益的侵犯，对拆迁户的侵犯，这是社会不满意的。国土资源部对土地违法行为的约束，都反应到地方政府的行为上。
政府如何对低收入家庭的保障，他们的指出是什么，他们的是什么，费时费力，管理也是相当大的问题，这是政府的包袱，这是没有回报的包袱，回报叫做社会收入，有回报就是社会和城市的安定，低层群众生活的改善，这种效益对目前的市政府来说，来得太慢，来得太晚。这就造成了地方政府有意识的无意识的向房地产的利益倾斜，由此我想提出一个问题：
为什么我们要讨论社会、地方政府、房地产商，公共对政府出售的土地资产和其他的国有资产采取截然相反的态度。什么意思？
当我们看到政府将固定资产设备、将政府的企业出售的时候，我们听到的是什么声音？政府贱卖，国有资产流失？当政府将土地出售的时候，我们听到的是什么声音？政府垄断，抬高地价，成为众矢之的。我不知道大家是否想过这个问题，为什么？难道，地价作为国有资产，就不应该高价出售吗？我觉得很多人将这个理由归罪于我们的招拍挂，卖搞价，至少只是片面的观点。土地卖高价，土地的高价说明什么？
1、土地的高价说明城市的经济发展。土地价格越高，经济发展的水平越高，这是一个标志，我想没有人会否认这一点。土地的高价，同时也会降低或者是抑制房地产厂商的暴利或者是利润，一定会抑制的。如果我们看到自己的土地地价出售，其他的不用说，一定是对国有资产和土地资源的浪费。同时，也是对出让土地的农民和拆迁户利益上的损失。
民工的利益和拆迁户的利益跟土地的价值连在一起，虽然是不相称的，但是可以举很多的例子，说土地高价带来的好处，我不是说土地高价没有负作用，我可以肯定的说，土地的高价不是坏的事情。
大家可能要问，不是卖高价造成的，问题在哪里？我认为，问题不是土地应该不应该出高价，而是土地高价出售以后的收入的再分配。如果再分配是有利于公众的利益，越高越好，如果再分配侵犯了公众的利益，就不一样了。现实是怎样的？毫不疑问，现在的土地出让金的收入是地方政府所得政府拿到土地出让金后，除了一部分用于支付拆迁户的资金以外，大部分的用于城市基础设施的建设、规划，就是九通一平，投资环境的改善，这样环境的改善，势必会增加土地的价值。
使当地的文化、社会交通、环境保护，应该说是起了正面有利的作用，我们处理的好的话，实际上会形成良性循环，何乐不为？但是，这个作用是间接的，造福于居住在城市中的任何人，不管你是否购买房屋。如果将这个问题很直接的分开来看，问题就出来了？问题是，直接的出让金，如数全额通过房产的价格转让给消费者，消费者不高兴了。
2、土地出让金的一部分用于补偿拆迁户和征地农民的利益远远不够的，他们要抗议。
3、因为土地出让金带动了房地产价格的提高，造成了目前一部分中低收入的职工和人员无能力购买住房，他们成为无房居住者，加剧了城市的差距，使消费者产生了不满，并不是价格的问题。香港的土地出让金很大，房价也很高，但是问题不大，这是值得我们要考虑。
香港政府是很聪明，香港政府高明的是处理了这部分的收入，用大部分的资金建了一套公众住房体系，香港的政府现在提供给城市居民的住房有300万套的。300万的家庭占到全香港总人数的30％，一方面拿到了高土地出让金，另一方面本身是世界上的房地产商，就要解决这些冲突。矛盾解决，我们在这点上出了问题。
再看看中央政府。中央政府的政策是对的，代表了民意的，我认为应再加一句，中央政府的愿望是符合民意的，但是中央政策的每个政策是不是代表了民意，这个值得分析。
由于地方政府在房地产上起了很大的作用，意义在于房地产的群体很大，中央政府不行了，老百姓把不满发到中央政府上，中央政府替地方政府买单了，高价引发了一系列的社会问题，资源问题，贫富差距问题，都由中央政府埋单。所以房地产政策要和地方政府一致，稳步发展要在容忍的范围内，现在出现了矛盾和问题，要制约地方政府的行为，问题在于它的制约行为。中央政府的手里的牌有几张呢？我觉得有两张，张就是宏观调控，第二张就是行政干预，一刀切。
宏观调控从去年开始，收效没有看到，所以中央政府现在手里的牌就剩一张，量化具体到本来属于地方政府的权责范围上，比方说房子应该盖，户型是怎么样，别墅一级怎么定，本来这样的事情应该属于地方政府的权限，如果中央都知道的话，就不可能做到。因为中央也不是一个完美的，所以用中央的手干预就会引起新的矛盾。
因此，中央的政策也不是一贯的，也是经过深思熟虑论证的。因此出现了所谓的中央和地方的问题，存在的矛盾和分歧。最后，我简单的谈一下对问题看法。如何解决？解决的办法还是中央的国六条，标本兼治，我们要治表和本，什么是标？这一系列的量化指标都是标，都是中央政府在地方政府职能不到位、功能倾斜失效的情况下一种替代的，暂时性的行政干预的做法。
目前来说，是否有它的道理和合理性，当然有，但是我们同时感到中央政府在做这样的政策的时候，有新的矛盾，同时也承担了整个房改失败或者是房地产箫条的责任。因为它直接干预了。由此我想起了中国的股票市场，在2001年以前，证监会对股票市场从上市开始干预，甚至上市公司的股票定价都要干预，看到市场出现波动马上出来讲话，想影响市场机结果如何？结果我们看到，每次中央的行为效力就一天，第二天就回去了。
为什么？市场就是市场，所以证监会我觉得已经聪明了很多及他们做的很好，就在于从01年已经一句话不说，市场要涨就涨，弟跌就跌。不管。过去这样的事情是不可能的。现在做到了，证监会不在干预了，因为这个是市场本来就是风险，政府的行为交换要告诉大家增强主题的意识，不要去代替他们。所以我觉得市场运作的成熟了很多，房地产也是同样的问题。
根本的解决方案就是直奔机制。从地方政府来说及谁对地方政府的制约最有效。只有本地的公众和民众他们最了解自己问题的发生，对有说话权，因此应影响更大。有由中央政府敢于到民自下的制约。只有对我们的本地居民的负责的时候，不要他去建设，关心GDP他也要去做，从中央政府来看也同样存在着和中央政府利益协调问题，同样存在着中央决策游侠性和科学性及也存在着一个制约的问题。
没有制约的政府，不是一个有效的政府。正如我们中央和地方的分权是多少年以来的矛盾。毛泽东早就说过，两级性，也就是分权，所以我们现在应该看到这样一个集权的苗头及中央尤其是决策部门应当在政策的制定上考虑到各方面的利益，因此中国已经是处于由民众的利益由政府的利益和发展商的利益格局企盼。
要各个利益法他们的意见，参与这样的一个决策过程，而不是去想办法抵消，中央提出了所谓的科学发展观，所谓的建设和谐社会，就是人民的根本利益所在。
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