经过13年酝酿、八次审议的《物权法》，终于在3月16日正式通过，并在今年10月1日开始施行。这是一部具有里程碑意义的民事法律，是调整财产支配关系的法律。《物权法》施行后，对大多市民购买人生中最重要的财产———房子，到底会产生哪些深远的影响和重大的变化？本报将一一为您详细道来。【延伸阅读：《中华人民共和国物权法》全文】
1 住宅70年后自动续使用期
●实施前
根据1990年发布的《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》规定，居住用地使用权出让年限为七十年，土地使用期满后，土地使用权及其地上建筑物、其他附着物所有权由国家无偿取得。其中第四十一条就规定，“土地使用权期满，土地使用者可以申请续期。需要续期的，应当依照本条例第二章的规定重新签订合同，支付土地使用权出让金，并办理登记。”【延伸阅读：回顾物权法八审全过程 10月1日正式走进百姓生活】
●实施后
《物权法》百四十九条：住宅建设用地使用权期间届满的，自动续期。
《买楼王》提醒
续期的是使用权非所有权
对于房子用地使用70年后要收归国有，一直是老百姓的心头大石，如今《物权法》规定住宅建设用地70年后可自动续期，无疑是让市民购房更加安心。参与制订《物权法》的专家指出，“房子存在多久，地的期限就存在多久”，续期没有条件限制，在任何情况下都可以续。
但有业内人士就提醒消费者，“自动续期”的是建筑物对土地的使用权，并非土地所有权，这就要求业主要好好养护自己的房子，房子存在时间越长，你可以续期的使用权时间就越长，如果房子不存在了，续期也就无从谈起。
争议话题
续期是否收费
到期后土地使用权如何续期、怎样办理、该不该收费、怎么收费等问题，都没有在《物权法》中规定细化。《物权法》主要起草者之一王利明教授说，问题比较复杂，在讨论草案时回避了这个问题，主要考虑到现在即将到期的房子极少，问题还不严重。但他预计，10年后，大批房屋的土地使用权就该到期了，问题将会十分严重。他说，争取10年内在《物权法》实施细则中对其进行规定。
从目前来看，土地使用权期满后，应自动延长到土地上的建筑物消失或消亡为止。办不办手续，都不影响使用和处置。
2 小区车库、车位先满足业主需要
●实施前
由于对小区车位的权利归属界定不清，关于小区车库到底归谁所有的纷争常常出现，这也为楼盘的物业管理带来困难。在《物权法》草案讨论过程中，关于地下车库的归属是争议焦点，曾有专家提出要按照车库建
造成本到底有否打入房价，来界定车库是属于发展商还是业主共有。但最终《物权法》定案比上述说法放宽。【延伸阅读：穗业委会抓紧学《物权法》 应对开发商抢卖车位】
●实施后
《物权法》第七十四条：“建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要。建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有。”
《买楼王》提醒
买或租车位可更放心
目前的现实情况是，广州小区约有50％车位都在楼盘销售时被发展商卖掉，没买到车位的小区业主只能每月付月租。至于是买还是租车位，在《物权法》出台前，一般业主都已经通过签定合同付费的方式，从发展商处确定了车位归属。中国政法大学李曙光教授认为，这些合同多属于格式合同，且较为模糊。《物权法》的规定是为了调整开发商的模糊条款，作出更加有利于业主的选择。【延伸阅读：物权法起草者尹田:车位卖给非业主有违民法原则】
另外，共有道路和地上车位既然属于业主共有，那么这些共有部分一旦出租，也应该由全体业主共有，纳入小区收支预算，如何使用和分配就应该由业主大会或业主委员会来确定，物业管理公司只是一个代收性质。
争议话题
先满足使用需要还是购买需要
条款中有关“首先满足业主的需要”成为争议。由于目前大多数小区车位在发展商卖楼时已经出售，这就出现了一些小区车位被小区外人士买后又高价转租给小区业主的现象。像五羊新城一楼盘甚至是整个地下车库全部卖给一个人，业主不但要高价租车位，只要车辆进入小区至少都收取20元一次。
由于房价高企，一般业主在买楼时付完首期后都难再多个车位，没车用的时候还不觉得吃亏，等到买车后才发现小区不少车位已被非小区业主买了或租了，这是广州小区车位纷争的常见现象。既要允许车位出售，又要首先满足业主需要，在广州车位紧缺的现实环境中显得难于实现。
广州大学经济与管理学院教授陈德豪认为，立法的原意应该是，车位车库应优先满足业主使用需要，而不仅仅是满足购买需要，否则就会造成车位被乱用的现象。
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3 城镇居民不可买宅基地
●实施前
根据《中华人民共和国土地管理法》有关规定及国土资源部《关于加强农村宅基地管理的意见》的规定，每个农户只能申请一处宅基地，特定的宅基地仅限集体经济组织特定的成员享有使用权。特定村民申请取得宅基地后只可自己建房，不可将其出卖、转让。禁止城镇居民在农村购置宅基地，城镇居民不能购买农村的宅基地。【延伸阅读：物权法广州说案:集体建房也可转为商品房(组图)】
●实施后
《物权法》百五十三条宅基地使用权的取得、行使和转让，适用土地管理法等法律和国家有关规定。
《买楼王》提醒
宅基地变商品房愿望落空
在《物权法》草案讨论期间，有关宅基地可望上市流转的消息不时传出，近一两年建在宅基地上的集资房又重现广州楼市。近期在白云区等地甚至有宅基地地块出售，打着“数百到一千多元/平方米的地价就可建别墅”的旗号，让不少市民动心。
这些市民想法很好：花比市场低超过一倍的价钱买间集资房或宅基地，《物权法》中关于“宅基地可上市”的条文出台后，集资房或宅基地立即声价百倍。很可惜，至少目前他们的如意算盘落空了。
人民代表大会常务委员会副委员长王兆国在人大五次会议上表示，从范围看，现在放开宅基地使用权的转让和抵押的条件尚不成熟。因此在农村宅基地能否自由流转的问题上，立足于保护农民的基本生存权，再次确认了我国现行的土地管理制度。
争议话题
政策留有余地
不过对于《物权法》中制定“宅基地使用权的取得、行使和转让，仍适用土地管理法等法律和国家有关规定”这一条款，王兆国已明确指出是为今后修改有关法律或者调整有关政策留有余地的，而且早前广东省国土资源厅林浩坤曾对外透露广东可能率先试行农民合法的宅基地可上市流转。因此对于未来城镇居民可买宅基地，随着我国土地管理相关法律和法规的不断修订和完善，仍是有很大可能性的。
4 道路、绿地、公共场所属于业主共有
●实施前
与小区车库、车位一样，小区道路、绿地和公共场所等权属不清，到底归谁所有、由谁来管理、出租该归谁等问题，引发了一系列的纠纷。【延伸阅读：物权法广州说案:道路变车位应该属业主共有(图)】
●实施后
《物权法》第七十三条：“建筑区划内的道路，属于业主共有，但属于城镇公共道路的除外。建筑区划内的绿地，属于业主共有，但属于城镇公共绿地或者明示属于个人的除外。建筑区划内的其他公共场所、公用设施和物业服务用房，属于业主共有。”
《买楼王》提醒
送花园或天台合法
该条例首次立法明确了业主对建筑区划内的绿地、道路以及物业管理用房等公共设施的权益，为解决由此产生的一系列纷争提供了法律依据。有业内人士提醒消费者，“属于城镇公共绿地或者明示归个人的除外”，这大大区别于以往规定。像一层的花园，不少开发商往往作为优惠赠送给一层的住户，这样做按照以往的法规是不合法的，现在的意思是，如果发展商在合同约定中“明示”给了一层业主，是可以的。因此以后市民购层带花园的单位可更放心。【延伸阅读：物权法广州说案:小区会所绿地"纠纷"(组图)】
争议话题
公共道路被占怎么办
部分物业管理公司为了谋利，不仅将小区绝大部分公共道路辟为停车位，还招徕小区外车辆进入小区停放收费。像海珠客村立交附近某大盘，整个小区除了不能停车的绿地外全都挺满车辆。有业主认为，既然小区公共道路和场所都归业主共有，应禁止停放小区外车辆。
法律专家就表示，《物权法》出台后，物业管理公司再不能将小区道路停车收费的占为己有，在扣除必要管理费后的所得款应归还业主共有。对于有车业主占据小区的公共道路，损害了无车业主的利益，可以通过让全体业主共同分享停车，来平衡全体业主利益。
而对于不愿将公共道路变成停车场的小区，《物权法》已经明确了全体业主对公共道路的所有权，小区业主大会或业委会可以通过协商、法律等途径拿回公共利益。
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