一. 广州楼价周期
数据来源：广州国土房管局
1988-1991年 房地产起步
国家修改《宪法》，允许土地批租；进行住房制度改革，开放房地产市场；天河中心楼价涨破万元；
1992-1993年 首轮投资热
国家加快房地产业发展引进外资，开放房地产价格，大量港资涌入；住宅均价1993年达到7568元/平方米历史高位，但交易量少。【延伸阅读：广州疯狂楼市成有钱人游戏 单价两三万"湿湿碎"】
1994-1996年 调控降温
国家开始紧缩银根进行宏观调控，广州住宅均价降到5132元；（1994年7月国务院颁布《关于深化城镇住房制度改革的决定》，住房制度改革初步启动）。
1997年 触底反弹
福利分房即将取消的消息放出，需求突然陡增。
1998年 经济危机冲击
国家实行适度从紧的财政政策和货币政策，并承受了经济危机冲击的楼价下跌；（当年7月，《国务院关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知》，宣告福利分房制度终结和新的住房制度改革开始）。
1999-2003年 市场持续低迷
2004年 强劲复苏 调控抵抗力强
经济持续发展，收入稳步提高，住房按揭、二次置业、买楼定居、买楼投资等需求和观念深入民心。2004年开始止跌回升，即使经历了“国六条”、“国八条”，仍然延续反弹势头。
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二. 十年的下跌迎来四年的上升
如果以价格指标来描述广州房地产市场的周期，把1993年至今一个先降后升的轮回（中间偶有调整），当作一个周期，未来上升的时间还很长。目前的楼价仅仅是恢复性增长。
从时间上看，从19994年-2003年广州楼价经历了10年的下跌期（间中偶有上升），而2004年开始的上升期，至今才刚刚开始不足4年；
纵向的从时间上比较价格，目前约7600元/平方米的均价，仅相当于广州上一个历史高峰1993年的水平；
今日的经济水平、物价水平、建安成本、居民收入、楼盘素质、楼盘配套都与十几年前是不能同日而语的；
1993年的需求和价格，很大程度上受港人的支撑，而今日的需求无论是数量，还是刚性，都远远高于十几年前；
横向的从空间上比较价格，目前广州的楼价远低于同为一线城市的上海、北京；
早期的广州房地产市场受宏观政策的影响大，逐渐强大和成熟后，抵抗能力越来越强。
所以我们不能简单的把上个周期的峰值当作现今的价格上限，我们有理由相信广州楼价还有较长的上升时间、和较大的上升空间；
三. 决定楼价的主要因素
决定楼价的因素非常多，例如宏观经济、地产政策、税费及利率、人口结构、消费观念等等。但综合来看，结合目前的实际情况，开发成本和供求关系是决定楼价的最主要因素。
1. 开发成本的最主要组成部分为土地成本（约占40%）、建安成本（约占30%）、开发费用（约占10%），一般土地成本份额。建安成本各项目之间单位成本的差异不大，开发费用的标准也大致相同，并且在一定时间内比较稳定。所以近几年土地拍卖价格屡创新高，地王记录的刷新月越来越快，必将带动楼价的持续上涨。
楼面地价不断走高，地王记录的刷新越来越频繁。2006年、2007年出让土地的价格将体现在2008年及以后的楼价当中。从以往的案例来看发展商确定的开盘价格，一般都是楼面地价的3-7倍。而且开盘之后，楼盘价格会持续上调。
地价与楼价的比较个案
数据来源：中原地产根据公 开 信息整理统计
备注：建安成本费是建筑及安装成本的简称，包括建筑工程费和安装工程费两大部分
2.市场经济下，供求关系是楼盘价格波动的决定因素。经济发展、人口结构、居民收入等因素影响着需求量，而土地供应、开发进度、销售节奏等因素影响着供应量。近几年来，住宅吸纳率不断提高，04年之后一直处在比较高的水平,2006年更是突破1.0。预计2007年及以后，百姓的住房需求不会减少,而供应受土地出让等因素的影响,所以供不应求的局面将使得楼价继续上升。
数据来源：竣工面积来源于统计局，交易面积来源于房管局
四. 汇率、物价对楼价的影响
人民币几年来一直面临着的压力，虽然早先政府一再重申不会上调汇率，但依然有大量热钱从外面涌进中国房地产市场，从而催化了房价的上升。海外资金对楼价的抬高，在上海和北京表现得比较明显，而在广州外资企业整栋收购房产的事件也屡见不鲜。
事实上，中国政府迫于国际压力，已经几次小幅的调高汇率。自2005年7月人民币汇率机制改革以来（调整为1美元兑8.11元人民币），人民币幅度累计已达7.5%以上；尽管中国实行外汇、外资管制，但是热钱可以通过各种渠道进入中国资本市场。人民币进入轨道，海外热钱必将继续带动房价的上升。
今年以来，猪肉、食用油等商品价格上涨较快，居民消费价格指数（ＣＰＩ）涨幅加大，广州7月份同比上升了4.4%，涨幅高于国家预定目标--3％以内。虽然央行多次加息，但依然处于负利率时代（存款利率低于通涨速度）。一方面物价的上涨，会使楼盘开发成本上升，带动售价的上升；即使开发成本不增加，楼价也可能因整体货币购买力的降低而涨价；另一方面房屋是硬商品，最能对抗通涨。通涨重临，房屋又再成为资金追逐的对象。以香港为例，2004年7月，消费物价指数首现正数，正式告别长达五年的通缩，使得楼市交投畅旺，楼价不断攀升。
五. 2007年二手市场 淡季不淡
2007年春节以后，从中原地产成交的数据来看，二手市场3-7月份持续保持活跃的成交势头，成交量月月稳中有升。即使存在着穗七条出台，股市火爆、按揭利息越来越高、业主实收越来越普遍，反价越来越频繁等可能影响买家入市积极性的因素，也都能被一一消化。买家对未来楼市有信心，追涨能力较强。以往每年的6、7月是相对的淡季，而今年淡季不淡的现象说明，二手市场越来越成熟，各方对未来楼价的预期也越来越一致。
国务院8月出台的国发〔2007〕24号《意见》进一步明确了未来经济适用房每套不能超过60平方米，廉租房每套不能超过50平方米，“各级国家机关一律不得搞单位集资合作建房；任何单位不得新征用或新购买土地搞集资合作建房”---大大降低了“政策房”对商品房市场造成冲击的可能性。
数据来源：中原（广州）领先指数，指数基期2004年5月，100点。
楼价走势稳健，维持一贯的稳中有升态势，没有大起大落；
6月份起，楼价的上升速度有所加快,每月增幅从1%升至3%；
各区的走势都比较一致，说明市场价格的变化比较均衡。
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