2008年的“五一”黄金周对于广州房地产市场而言，具有以往所不可比拟的关键性意义：宏观调控下的楼市总体走向、季度价量齐跌的格局是否可以有所转折、开发企业普遍遭遇“钱荒”下的市场反应、消费者的观望情绪以及黄金周假期缩短所带来的变数等一系列疑问，一定程度上都将在本次的五一楼市销情中展露出答案的端倪。
本次“五一”黄金周广州楼市可售货量约在3万套以上，在售楼盘超过120个，供应量的充沛在为买家提供多元化的选择之余更进一步巩固了供求关系中买方主导市场的格局，让消费需求真正获得尊重。另外，由于假期的缩短，选择出外旅行的市民相应减少，留在广州的市民亦乐于到各大楼盘参观及游乐，令广州楼市的人气比08年季度有了明显的回升。
而在季度成交萎靡不振、资金链普遍吃紧的情况下，发展商对于“五一”传统销售节点亦寄予了打破交投闷局的厚望，纷纷以积极的营销措施投入到客源的争夺中去。由于市场竞争意识不断加强，不少项目为了争夺客源和把握有利时机，选择在“五一”假期前解筹开售，如祈福水城、万科金色康苑、保利林海、雅居乐“雕刻时光”等；同时大部分楼盘推出了特价、一口价单位进行促销，并且加大优惠折扣的幅度，更以送装修套餐、置业大礼包等手法催谷成交。在楼盘推广传播方面，针对消费市场的观望情绪，很多项目围绕购买信心大做文章，如利海集团出台的“降价补偿计划”更成为五一楼盘广告中的亮点；而品牌开发企业整合旗下楼盘进行集结推广亦在“五一”档期大行其道，如合生创展的“5＋1置业”活动等。值得一提的是，本次黄金周犹如一场“室内装修”的视觉盛宴，为了更有效的打动到场客户以及为销售价格提供有力的支撑点，不少楼盘在样板房的展示和交楼装标的设置方面精心雕琢，不断引入新颖的室内装饰概念，在空间利用、材质、用料和工艺方面将楼盘展示力推向高潮。
虽然众多楼盘在市场推广上都浓墨重彩下足工夫，但就目前经纬行所掌握的“五一”楼市销情来看，并不是每个肯花力气促销的项目都能够取得可接受的成效。而相反，无论从人气和销量的角度，都呈现出明显的此消彼长与不均衡特征，这种特征集中体现在区域、单价与房型、品牌与规模等三大方面：
首先，黄金周档期广州各区域楼市的人气与销量冷热不均的现象较为突出。热点区域主要包括：海珠区中、西部片区、番禺区华南板块与市桥、天河区北天河板块、广园东板块、白云区白云大道与金沙洲片区。
其中海珠区宝岗大道、工业大道沿线由于集结了光大花园、天鹅湾、瀚宇贵都、宝岗华庭、可逸豪苑、翠城花园、兰亭御园和兰亭熙园等多个新老项目，在成熟的城区资源支撑下，充分利用越秀、荔湾区供应淡静期的有利时机，大力吸引偏好城区生活的消费者之“眼球”，并普遍受到热烈追捧。如光大花园.水岸榕城在4月30日晚解筹取得约200套的成交，并且在节日期间继续保持良好的成交势头；翠城花园的新推组团“叠翠峰”认筹超过200个，旧货在五一假期售出约20套；可逸豪苑认筹超过300个并且看楼客户络绎不绝人气鼎盛；兰亭熙园亦取得200个以上的认筹量。
番禺华南板块在老牌劲旅南国奥园“果岭一号”和广州雅居乐“雕刻时光”强力推广的带动下，亦呈现出“丁财两旺”的喜人局面。其中“雕刻时光”组团自推出后147套的总货量至今已成交超过八成。而在番禺市桥独领风骚的祈福水城亦成功售出100多套，并且现场人气不俗。
在广园东板块，单凭碧桂园凤凰城的一盘之力，就已经将板块楼市的热度推至沸点。其推出的“美寓”洋房组团和“泊林”别墅以一贯的“价廉物美”大受热捧，延续了“08年以来广州每卖出11套洋房，其中就有1套是‘美寓’”的骄人市场占有率，500多套洋房成交已超七成。并且在现场销售气氛的营造方面，充分利用自身“巨无霸”式的规模与资源，举行了大量的群众参与性活动，令项目的人气一时无两傲视群雄。
在北天河板块，云集了富力院士庭、保利林海山庄、合景瑜翠园、利海君临天下等品牌发展商开发的项目，在五一假日期间总体的楼市交投气氛亦相对良好。其中瑜翠园在5月2日开售当天成交超过80套；保利林海山庄在“五一”档期成交约100套，销情不俗。
在白云区，白云大道沿线楼市在云山诗意、万科云山、岭南新世界、托斯卡纳等主力项目的牵引下，整体在“五一”假期亦取得了良好的人气与销量。其中岭南新世界“优悦园”4月30日开售成交超过200套，节日期间的客户到场量亦相当可观；而云山诗意“竹风居”组团开售成交130多套，战绩喜人；而托斯卡纳在“降价补偿计划”的卖点拉动下，假日期间项目现场亦聚集了大量的看楼客户；另外万科云山项目的现场人气和销情亦取得了良好的市场表现。
而在金沙洲片区，恒大御景半岛、万科金域蓝湾、时代糖果、中海金沙湾以及合生君景湾共同发力，令片区吸纳了一定的看楼人潮。其中恒大御景半岛继续挥舞折扣大旗，并在现在举行了多项活动，假日期间在短时间内在售的户型面积相对较大的单位成交约10多套；时代糖果在推出20套特价单位的销售带动下，亦取得约40多套的成交业绩；另外，合生君景湾在约占到场客户六成的南海区客户支持下，在售132-180㎡的单位出货约20套。
与上述热点片区反衬鲜明的部分较冷的区域，如花都、新塘、从化、南沙在“五一”假期楼市的表现相对不容乐观。普遍因为供应量的剧增令竞争程度趋向白热化，区域的看楼人潮与成交分布仅高度集中于指标性的项目，如南沙区的碧桂园、奥园；新塘的锦绣新天地；花都山前大道板块的美林湖、天湖峰景；花都风神大道板块的万科天景；从化的托斯卡纳、星河绿洲等。而这些区域指标性楼盘的回暖直接引发了所在片区其他楼盘的人气的淡静与销情的沉滞。
同时，一直处于渴市态势的荔湾、越秀等区域，由于部分开发商采取放缓开发节奏以静观其变的市场策略，令原老三区正处于以旧有楼盘消化余货为主的平淡期，总体楼市表现波澜不兴，在售项目销售情况一般。
而传统热点的珠江新城片区在本次黄金周档期呈现出明显的两极分化，在售项目中的面积在150㎡以上房型普遍受到冷遇，而面积紧凑、总价较低的单位则销情见涨，如保利心语（两房68-80㎡）在1到3号录得超过500台入场客户、认筹量约300个；汇峰推出约400套投资概念 （主力40-60㎡），在假日期间取得约20套的不俗战绩，累计已达到约100套。而反观一些走“高单价×大面积=高总价”路线的项目则普遍销情不容乐观，未来的推售前景亦相当严峻。
第二，不同单价与房型组合的销情形成了“冰火两重天”的极端不均衡格局
本次黄金周广州楼盘畅销必须具备单价与房型三大要素的组合条件：性价比高的单价×紧凑型的房型面积＋良好的销售力=畅销。这一畅销公式一定程度上已经在广州楼市成为调控后盘整阶段的营销定律。除上述珠江新城楼盘销情两极分化的例证之外，其他区域亦普遍呈现该公式的特征。如畅销楼盘白云大道云山诗意（毛胚单价7500元、主力面积区间为80㎡）、岭南新世界（单价8200-8500元/带1200元装标、主力房型三房90-96㎡、二房76-78㎡）；华南板块雅居乐“雕刻时光”（单价8000元/带1000元装标、面积区间79-83㎡）；北天河板块保利林海山庄（单价8500元/带1500元装标，面积区间82-110㎡）；宝岗大道板块认筹情况良好的可逸豪苑（主力面积区间96-99㎡）等项目的市场表现，已经充分论证了楼盘总价控制的重要性，亦即房型面积与单价组合设计对成交的决定作用。
第三，品牌与规模的分野愈加成为楼盘推广成效的分水岭
本次“五一”黄金周楼市，在同等的区域条件下，品牌度高与规模较大的楼盘更加有力量争夺推广传播的话语权，从而引导潜在客户的消费取向，并且在品牌公信力与形象力方面更加贴近消费需求，因此普遍人气与销情对比过往更加大幅优于品牌度弱和规模相对较小的楼盘。而在花都、从化、新塘等相对偏冷的区域，这种现象更加明显。如南沙碧桂园的丁财两旺就直接导致了在附近的其他中小型楼盘现场的门可罗雀。因此，品牌与规模的分水岭作用在楼盘销情方面已经愈加明显。
总体而言：08年“五一”黄金周楼市以“不均衡性”为主调而展开，并且围绕着“区域”、“单价/房型组合”以及“品牌与规模”三大要素的不同表现，演绎着供大于求、冷暖不均、此消彼长、结构重组的广州楼市新格局。并且可以预期，这种“不均衡”的市场格局将进一步得到巩固并持续深化。
研判立论
经纬行认为，正是基于这种“不均衡性”在“五一”楼市档期的集中体现，可以对广州楼市作出“健康市场格局初现、结构性矛盾转移”初步论断：。
论断1：健康市场格局初现
研判基础
绝大部分项目都畅销的楼市将是引发泡沫与虚火的温床，而绝大部分项目都滞销的楼市则潜藏着崩盘的巨大风险，以上两种市场形态都不属于“健康”的范畴。反观本次“五一”楼市所呈现的冷热不均，既有相对滞销的楼盘，亦不乏交投活跃的项目，而且并不具备集体畅销或集体滞销的特征，因此广州楼市向健康形态发展的趋势已经较为明显；
在供过于求的市场关系下，买方市场的格局已经形成并巩固，卖方的竞争意识不断加强，表现为对消费需求的充分尊重。总体上在产品、配套、服务、装标以及推广等方面的水平将得到不断的提高，并且将未能适应市场变化的企业淘汰，这亦是楼市趋向健康的重要标志之一；
从“五一”销情可以判断出，以首次置业和改善型二次置业的用家已经在消费结构里成为占压倒性比例的购房主体，而炒家则日渐式微。这种以刚性需求为主导的市场结构是楼市健康发展的关键标志；
另外，根据经纬行“五一”黄金周在各大楼盘及看盘接送点针对看楼客户进行的580多份抽样调查，所得出的结论除了验证了刚性需求为主导的销情判断之外，更反映出潜在买家的消费信心正逐渐回复，其状态远比部分行内人士的判断来得乐观。因此，更加有理由相信，形成健康楼市的各种基本面要素正积极生长。
论断2：结构性矛盾转移
在经历超过半年的价格探低回调之后，部分区域楼盘销售价格已经重新获得了有力的市场支撑点，如海珠中、西部片区的10000-12000元/㎡、白云区白云大道的7500-9000元/㎡、珠江新城的16000-18000元/㎡等单价，已经在代表楼盘的成交表现里得到明确的验证。因此，单价的市场结构矛盾已经得到一定程度的缓解，并展现出向其他矛盾转移的趋势；
从“五一”销情可以得出，面积过大所导致的总价偏高已经成为造成楼盘滞销的决定性因素，因此市场结构的矛盾已经初步从单价过高向房型面积过大的因素转移。过往由政策导向的90/70户型面积限制，反而在现时的楼市格局中成为楼盘稳销的基础。
综此上述，健康的楼市形态将逐步展现，而市场的主要矛盾亦将从单价过高向户型面积过大的因素转移。同时，从“五一”销情结合经纬行的客户调研所得，市场一定程度上要比部分行内人士的论断来得乐观。
郑重声明：本销情综述中所提及的楼盘成交或认筹数据，为经纬行“五一”档期通过市调及业内沟通所得，数据仅供参考，其作用仅仅限于反映在“五一”假日期间的局部楼市情况，引用部分楼盘在短期内的交投数据的目的纯粹为不带偏见的客观研究论证与观点说明，而各楼盘的成交情况具体以政府相关部门公布的为准，本销情综述报告并不对所提及到的楼盘成交或认筹数据的真实性负责。
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