[摘要] “改善型”何解？专家称可看做松绑第二套房；90㎡标准已变？有专家猜测首购144㎡以内也有优惠 。
国家财政部前晚颁布了一系列购房优惠措施，其力度之大、措施之密集为近年来罕见，体现了国家保经济增长、关注民生、拉动内需的决心。但由于政策只指明了一个大方向，在一些操作细则如银行房贷这一块仍有许多具体措施等待细化。因此，“新政”仍留存下了几处疑点和悬念待解。
何为“改善型普通自住房”？
在央行前晚发布的房贷政策中有这样一条界定，“对居民首次购买普通自住房和改善型普通自住房的贷款需求，金融机构可在贷款利率和首付款比例上按优惠条件给予支持。”然而，何为“改善型普通自住房”？如何界定“改善型”？一系列问题成为业界关注焦点，也成为政策解读的难点。
“这个说法的确很模糊。”建行广东省分行个贷中心一位负责人表示，不光是外界，就连银行自己都还在就新政进行研究。按这句话来看，首次购买普通自住房还相对好理解一些，但“首次购买改善型普通自住房”就不是那么明白了。这是否意味着之前贷款买过了房子，现在要“首次改善”，就一样可实行优惠利率了？如此一来，去年“9·27”房贷政策中严控“第二套房”的措施是否已发生了改变？
“应该可以看做放松了‘第二套房’的贷款条件。”深圳发展银行广州分行个贷中心总经理王宏表示，之前的房贷政策对“第二套房”是一刀切，只要贷款买过房，再贷款买就都是第二套。而此次照字面来看，可以理解为之前买过一套面积较小或者居住条件不够理想的房子，现在需要改善了，那么就有机会享受优惠利率和两成首付。“但改善型普通自住房怎么界定是个问题，怎么就算改善了？核定标准是什么？如果是面积，那么假如之前有一套面积很大的房改房，但居住环境条件都不好，再换商品房，这算不算改善呢？”王宏认为，这一点仍需细化。
也有银行人士认为，央行实际上对第二套房放宽了条件，但又只字未提“第二套房”，一方面应是为打击投机留下空间，另一方面则是为了避免在政策上形成明显的前后抵触，但事实上却又形成了一定冲突。
90㎡标准是否已经变化？
在去年“9·27”央行和银监会联合发布的《关于加强商业性房地产信贷管理的通知》中，90㎡成为一个很关键的指标，首次贷款购买套型建筑面积在90㎡以下房子的贷款人才可以享受首付两成的优惠，但此次新政中，90㎡的限定只是出现在减免契税税率之时。
“90㎡应该不是一个放贷的判定标准了。”王宏指出，按照2005年广州市国土资源和房屋管理局等部门发布的标准，广州市“普通住房”和“非普通住房”的界定面积标准为“单套住房建筑面积为144㎡（另有价格及容积率方面的条件）”。“这么来看，只要是首次购房在144㎡这个标准以内的，都属于普通住房，都可以享受到优惠政策。这个放松力度很大。”
不过，上述建行负责人则认为，90㎡可能也是界定“改善型普通自住房”的标准，毕竟90㎡以下被界定为中小户型，是一种过渡户型。
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夫妻各自买房如何判定？
去年的“9·27”房贷政策之后，央行又出台《补充通知》对第二套房进行明确界定，当时很多银行都采用了“以家庭为单位”来判定，夫妻双方被视为同一借款人。也就是说一对夫妻只要有一方贷款买过房，再买房就算第二套。但此次政策中未提及第二套房，自然就没有涉及到这个贷款主体。那么现在夫妻双方各自买房如何判定？
“这个我们也还要等通知。毕竟没有明确说第二套房的政策改变了。但如果夫妻双方贷款买两套房，其中有一套属于改善型普通自住房的话，是不是又能得到优惠房贷了呢？”建行个贷中心负责人称，分行仍需等待央行和总行的执行细则。
贷款利率七折 银行生意亏本？
根据央行出台的房贷新政，如果真按贷款利率打七折来办，就会出现房贷利率还低过同期存款，出现了“存贷款利率倒挂”现象。
有银行人士指出，首付两成、利率下浮30%只是央行给出的一个下限，银行未必完全遵照执行，而如果五年以上贷款利率下浮30%到5.229%，则比现行5年期存款利率5.58%还要低，银行相当于做亏本生意了。
这也意味着，一向靠吃“存贷差”过日子的银行，有可能要倒贴钱来支付存款客户的利息了。因此，拿到优惠利率的房贷客户越多，银行亏损就越严重。这也决定了能获得最优惠利率的不一定是大多数。
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优惠标准到底是90㎡还是144㎡？
房贷新政提法不统一引争议，业界倾向后者
本报今天消息 记者赵燕华报道：此次房贷新政中关于“改善型普通自住房”的新提法引起多方热议，这是否按照“国六条”的144㎡标准来定义？今天有媒体称，南京楼盘紧跟楼市新
政，急推90㎡以下“免税房”。今早，记者采访了业内专家，居然大部分人已淡忘了“144㎡”，对“普通住宅”定义的时间的反应就是90㎡以下中小户型。不过，也难怪，两部委在方案中是明确90㎡的，而央行的方案只提到“普通自住房”，这的确要考验全社会的智慧了。
“仔细详读一下，看来好像优惠的对象并非一样，是有意还是推出之前部门之间没有沟通好、统一好？”谈到两部委和央行此次出台的楼市新政，某楼盘中介代理从业人员表示，的确很容易看走眼，如果分到细的话，在面对客户推介楼盘的时候就得注意了。
事实上，此前“90㎡及以下中小户型”是用于住房建设要求的界定标准，而“普通住宅”则是用于税费方面的界定标准。
2005年6月1日，广州市国土房管局正式公布了“普通住宅”与“非普通住宅”的划分标准，对于超过144㎡的“非普通住宅”开征比原来高一倍（即3%）的交易契税。
而“90㎡以下中小户型”是在2006年5月29日国务院厅出台《关于调整住房供应结构稳定住房价格的意见》（人称九部委“十五条”），对“国六条”进一步细化，提出90㎡、双70%的标准。可以说，“90㎡”一刀切成为统一的建设标准。及后，“144㎡”被“边缘化”，但在交易契税方面仍以此作标准。
人们现在又糊涂了：前天两个政策出台，买房的时候想得到优惠，那就得以“下限”的“90㎡及以下中小户型”看齐，“既然是这样，为何不把标准统一起来呢？”
方案中提到的“改善住房需求”也让人疑惑不已：这是不是144㎡以下第二套房的代名词？是不是卖掉自己的套房之后，购买的第二套房才算“改善型普通自住房”？
如其解释较为宽松，七折利率、两成首付的享受面会大大扩大，无疑会刺激一部分有房的消费者入市。如果政策只限定90㎡，只惠及了首次置业者和一部分刚性需求，但广州住宅市场经历了多年的发展，大多数百姓已有了套商品房，现阶段，更多消费者有提升居住环境的换房需求，如果以144㎡作为限定的话，也顾及到改善居住环境的二次置业者的利益。
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政策显效尚需时日 市民不急出手购房
银行人士呼吁全面松绑第二套房
财政部多条购房新政让市场感到振奋，但能否马上发挥刺激楼市、带旺房地产消费的作用呢？银行人士认为，市场信心仍有待恢复，政策显效尚需时日。
记者采访的好几位曾经有购房打算的市民都表示，新政虽然出台了，但并不急于出手买房。“新政策当然是好啊，我看着很高兴，能省不少钱。但楼价到底会怎样？是不是还有下降空间？我觉得还要再等等。”市民谢小姐说。和谢小姐差不多心态的人不在少数。
建行广东省分行房贷中心一位负责人表示，之前由于预期政府会出台房地产的税费改革措施，所以近段时间的房地产交易都非常清淡，现在预期中的措施出了，效果如何还要等一等，而大家又都在等接下来可能的降息，这在一定程度上又延缓了买家出手。
有银行人士认为，国家应该进一步全面松绑第二套房来刺激房地产消费。一位股份制银行房贷中心负责人认为，第二套房中也蕴藏着很多真实需求，包括一家多口的居住问题、小房换大房等。
“真正的炒房不会只买两套房子就算，而两套房以上银行就控得很严，比如到第四套房我们就不贷了，所以放开第二套房问题不大。之前的政策现在来看是收的过紧了，现在放松正是时候。”
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