[摘要] 随着猎德大桥的通车，珠江新城写字楼商圈将发生什么变化？而它又将给琶洲会展圈带来什么呢？而紧随着，而他能否改写广州写字楼？
【延伸阅读：大话地产直播：猎德大桥效应 广州商圈中轴线的形成】
【延伸阅读：伍岳峰：中轴线将是整个广州的财富线】
【延伸阅读：邓文：猎德大桥为琶洲珠江新城两大商圈带来利好】
【延伸阅读：高凌霄：珠江新城或将向东发展 员村或是选择】
【延伸阅读：李宏：珠江新城商铺投资 保持稳定缓慢增值状态 】
【延伸阅读：刘定江：珠江新城和琶洲商圈资源将互补共享 】
【延伸阅读：高德辉：珠江新城将随着中轴线做大做强】
【延伸阅读：王立刚：写字楼的两大因素 产品质量和经济环境 】
现在广州楼市呈现商业地产和住宅冰火两重天的形势，人们将投资的关注热度都投射到，火热的住宅市场上。而7月30日联通天河珠江新城、海珠琶洲商圈的猎德大桥开始通车，这则消息吸引了投资者的注意。大桥不仅沟通了天河、海珠二区，舒缓南北交通压力，它的开通在时间和空间上将琶洲会展中心和珠江新城以及天河这几大商圈串联起来，而这座桥将会给广州的写字楼商圈带来一次怎样的变革和机遇？
2000年后，随着城市规划和商业地产的飞速发展，珠江新城的各大配套齐全，硬件设施先进的高端写字楼开始拔地而起，外资企业和大型国有企业纷纷进驻珠江新城，确立了珠江新城商务中心的地位。于此同时在广州政府规划下，琶洲被定义为国际会展经济中心，它的崛起将给及珠江新城商圈带来怎样的影响。猎德大桥将这两大商圈在时间和空间的距离拉近了。一个是城央CBD，一个是国际会展经济中心，是对立竞争还是求同存异？广州商业地产商圈又会有一个怎样的新格局？
时间：9月10日（星期四）下午2：30——4：30
地点：广州市天河区黄埔大道西33号三新大厦26层AB 搜房直播间
议题：
1. 珠江新城商圈和琶洲商圈城市定位，是否意味着两大商圈将形成对立竞争形势？
2. 八月政府将琶洲员村用地调整为商业用地，是否透露政府意欲打造大商圈的概念？
3. 上半年富力珠江新城商用项目实现三大宗写字楼交易，是否意味着商业市场正在回暖？
4. 09年第三季度商业地产的走向，是否到了商业地产抄底的时候？
嘉宾：
伍岳峰 越秀城建地产营销部副经理
王立刚 万菱汇 总经理助理
李 宏 富力地产销售策划部项目经理
邓 文 富力地产销售策划部项目经理
高凌霄 高力国际物业投资顾问部的助理董事
高德辉 中立地产企划总监、总经理助理
谢逸枫 搜房博友 地产刀客机构总经理
刘定江 中原地产策划经理
主持人李木白：今天非常感谢各位的到来，今天我们的话题是“猎德大桥效应 广州商圈中轴线的形成”，非常开心大家来到搜房直播间。应该说写字楼商务对广州的经济是有非常强大的带领作用，也是非常有代表性的。
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谢逸枫（左） 王立刚（右）
谢逸枫 广州刀客地产研究机构
主持人李木白：在我们话题开始之前，耽误大家一点点时间，8月份我们搜房网星博客评选出的十强，我们广州只有一位得到了，就是谢逸枫先生，请王总为我们颁奖。接下来正式进入我们今天的话题，首先由我们给大家演示一下。
主持人赵靓：接下来我想讲一下我们广州中轴线的形成。那么我们代表新的建筑，还有一个南丰汇也是一个近期会开通的项目。我想说一下我们的猎德大桥效应。这个大桥极大的缩短了我们珠江新城和海珠的路途时间。接下来我想讲一下能够给我们带来直接便利的琶洲大桥的一个规划的路线图。现在我想回顾一下写字楼的商业格局。
到了90年代后期，随着我们城市建设还有东风路设施配套的启动，形成了我们现在的天河北商圈。2000年以后珠江新城写字楼大体量的上市，同时我们高端的配套也大大的吸引外商企业和国有企业的进驻。而琶洲是定义成了一个国际会展经济中心，它的崛起会带给我们一个什么样影响呢？同时我们的猎德大桥开通将这两个商圈拉得更近，他们是竞争还是求同存异。我们现在就进入我们的议题。
首先我想提一下政府将琶洲员村用地调整为商业用地是否透露政府意欲打造大商圈的概念？第二个议题是上半年富力珠江新城实现三大宗写字楼交易、广州国际金融中心全球招商等现象，是否意味着商业市场正在回暖？第三个议题是珠江新城商圈和琶洲商圈城市定位，写字楼中心是否会向南开拓？第四个议题是09年分析预计第三季度商业地产的走向，是否到了商业地产抄底的时候？
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邓文 富力地产
主持人李洁瑶：今天的在座的各位都是在写字楼有非常多的研究，其实我们富力地产在珠江新城里面的地是，对这一块的研究也是，那么政府对珠江新城特别是刚才提到的的议题是会透露一个什么样的信息？政府在这块是如何做的？
邓文：我是这样认为的，本身我觉得琶洲这个商圈其实跟珠江新城的商圈从定位上是完全不同的，珠江新城的商圈定位上是一个及高端金融业跨国总部的对华南地区CBD的一个集合，而琶洲是一个会展经济，而会展引申出很多类似的写字楼的经济，它跟写字楼主要是依托这个教育会发展的模式，但是我们珠江新城定位上讲，它跟琶洲是不一样的，可能琶洲的写字楼强调比较多的是展贸的新城，但是珠江新城它是一个强调总部经济的定义在里面。其实他们的性质跟琶洲那边是有一定的区别的。但是也有相同的地方。
主持人李洁瑶：那他们会不会产生竞争呢？
邓文：我觉得这也是珠江新城的一个优势，因为像刚才所说的，就是90年代，21世纪初我们都是中信那边的，其实我觉得整个商圈的范围是慢慢扩大了，其实对于政府的层面他也需要定位不同的商圈是作为一个整体的经济的布局，但是我觉得珠江新城商圈这个核心的真正意义上的CBD的定位是不可避免的。你看政府的投资，或者开发的力度，我觉得非常重要的，我觉得两者之间可以认为是一个以珠江新城为主体的延伸出附近的大商圈的。因为他们都是有不同的定位在里面，一个是传统的CBD，一个是展贸式的经济的，可能我觉得可以理解为一个大的商圈，我是这样人为的。
其实交通路通了，生意上很多都会通的。然后本身他们所面对的客户他们觉得除了中轴那块，他们可能还需要一个中心点，去做他们的宣传，可能我觉得桥一通对整个琶洲商圈，对珠江新城商圈会带来一个很有利的效益，我是赞同这个大商圈的形成。
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王立刚 万菱汇
主持人李洁瑶：王总有什么看法？大桥一过来就是你们的地盘了？
王立刚：我不是广州人，所以对广州整个环境不是很熟，只是因几个项目在这里。写字楼我感觉有两个因素是最主要的，一个是自身产品的质量问题。第二个就是世界经济的大环境。因为我们相信开发商进这个市场开发，写字楼所处的位置已经有大的定位，我不会在一个非常差的地方建自己的功能产品，所以猎德大桥只是作为一个很小的因素在里面，我个人感觉只能把珠江新城包括天河跟琶洲这个会展经济可能是拉近了，猎德大桥对写字楼的影响有多大，我真不敢说。我还是认为这两个因素是最主要的。
主持人李洁瑶：刚才王总也说到了一个问题，开发商不懂会问顾问公司？在场的三位顾问有何看法？
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高德辉 中立地产
高德辉：我先讲讲，其实珠江新城是早期规划的，今天我讲的几个话题都是跟这有关，早期广州的发展都是建立一些卫星城市，所以他的面积不会太大，对外的连通也比较弱，现在主要到广州大道连接的，它的面积小，发展空间又有限，可以涉及到如何拓展他的对外交通，主要跟海珠的连通，另外一个就是向东发展。其实就是根据规划管道放大了，还有开发商的容量，还有更好的发展规划。
另外还有一个有是琶洲现在主要是依托了会展来发展的会展经济，随着我们的贸易的发展差的环境下，对于珠江新城应该是没有内地竞争的形势，而主要是贸易的行业为主，而珠江新城主要是以服务金融为主的，以后会不会有交集，也有一定的影响，但是现在有各有各的客户群，应该不会对立的。所以目前所有的政策来讲都是如何去把珠江新城做大做强为主。
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刘定江 中原地产
刘定江：我是很赞同王总，其实这个桥对两边的联系作用都是很大的，天河是交通最堵塞的，但是经济是最发展的。现在有地铁，可以迅速的把人集合在这里，所以猎德大桥通与不通对那边的影响，我个人认为不是很大的。第二个珠江新城和这边琶洲的城市定位形成对立，他们之间是一个互补的，08年广交会时候就是从琶洲国际会展中心，带动一个专业的批发城市，形成一个展览，一个贸易，一个信息交流，这样一个大的商圈，现在那里基本上现在已经形成时代广场，还有就是外经贸大厦，几大圈的写字楼综合起来的这样一个大的商圈。
现在逐渐把广交会这里搬到琶洲来的话，里面的写楼如保利国际中心，琶洲以后肯定是一个批发市场的中心搬到这里来，但是这里档次更高，规模更大，像琶洲会展中心106万方的规模，仅次于的法国的法兰克福，以后展示经济可能是广州一个主要的经济，说到珠江新城刚才说到的，就是城市的CBD，集合各方面为一体的中心。
所以现在两个中心这边是企业的一个总部，那边琶洲的一个展示中心，其实相互之间写字楼是有很大的互补的。现在珠江新城也有很大的专业市场，说到最近琶洲这边的变化，现在有几大专业市场产生了。琶洲之前常年以会展为主题。前段时间我们建的一和中心，它也是不定期展的展会的形式转为常年的展示的形式。所以这个地方超过地球上任何一个展示的地方，这种转变是慢慢转为一个专业的市场，可能是以家具为主的，所以两边不是一个对立而是一个互补的发展。
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高凌霄 高力国际物业
高凌霄：至于猎德大桥对两两个区域的影响，我倒是觉得是方便珠江新城的对外交通，这是最重要的。因为现在珠江新城和珠江以南的交通瓶颈比较多。现在桥的建设是对两边的经济的发展帮助非常大的。同样对琶洲也是，从过去的一个分布，到现在有两个大桥，也是一个很大的提升。但是我觉得这两个区目前的定位是不一样的。珠江新城是企业的华南地区的总部，或者一些大型的国有企业的总部。
这个地位在未来20几年会越来越加强，现在我们看到有政府的投入的公共设施都陆续落成，地铁也在不断的建设，珠江新城的中心地位会不断的加强。琶洲应该是我们广州的外贸的中心，展贸的中心。当然展贸也有一定的写字楼的需求，但是我觉得这两边的客户群目前来说还是不一样的。至于你说将来广州经济的总量不断的发展，不断的扩大，在广州设立的公司越来越多，珠江新城也会面临一个要向外扩张的压力，但这是五年以后十年以后的事情。
但那时珠江新城只能是向东发展，想南发展。所以我觉得政府是很有必要在宏观，在规划上有一个前瞻性。就是未来的广州经济发展的空间有多大，现在自作一个很有远见的规划，不是不是规划建设上更严格，是是商业要多一点，是不是住宅要缓解大家的压力呢？但我们往更长远的方向看，如果珠江新城地方不够了，珠江新城租金贵了，当然员村是最的替代。但是这可能是要一个过程。
主持人李洁瑶：其实是在远景规划上了，这只是他的一小点。
高凌霄：对我们的商业活动的效率是很高的。我们客户往来业务更方便。
主持人李洁瑶：其实我们刚才各位嘉宾是说的一个点，包括我们提到的是否会猎德大桥一通会造成两个商圈的竞争，是作为一个全面的否定。他应该是一个互补，让这个珠江新城CBD的中心辐射面会更大，让我们的交通，我们的通行更加的方便。我们几位得下来的结论，接下来还有一个议题。
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主持人赵靓：这个议题是说我们三大宗写字楼的实现，我想问一下是否意味着写字楼商业市场有回暖的趋势？
主持人李洁瑶：他是一种觉得对经济这一块王总说是一个产品，一个是国际因素，我们知道金融危机还没有真正的首场。这是一种什么样的现象？
邓文：其实我是这样看，从去年金融危机爆发就开始跌了，但是现在又升了，其实我觉得从去年最困难的时候，大概百分之十几左右，但是从销售上，看到价格上是不断向上的，但是我觉得这可能在珠江新城目前的现状有一定的影响。因为你作为企业来看的话，他租要看到珠江新城现在是怎么样的？他其实租的话，没有预见趋势。但是我要坚信2010年整个珠江新城通了之后，整体的交通配套好了，跟整个珠江新城的开发的完善度等等各方面的资源。
举个例子，珠江新城吃个午饭都很困难，以后就不一样了，两三年后基本上都开发完毕了，为什么其实租金为什么会这样，价格为什么又是那样？因为租金是现成的，假如我现在要出租，可能珠江新城环境不是很好，可能租金会高一点。其实珠江新城也没有一票就买进，其实在整个珠江新城的完善度也是有关系的。反看珠江新城作为一个国家性的CBD，按照道理来讲，按照国外或者北京、上海，在等等条件下，在同一个水平上写字楼是应该会加强的，但这个话题我是觉得目前 是有点预知的成分，但写字楼就不是。
所以说我觉的从投资回报来讲，写字楼是一个很不错的方式，起码我觉得从前一阵这两年会高一点，你像盈隆广场，其实2006年的时候他也没有到高峰，也就是10000多，可能去年到调低了一下。其实它的是很充实的。为什么富力在中央新城这么粉丝，其实跟他们的投资也是有很大的关系的。当然2006年的时候，但是为什么政府投入了这么多。
地产刀客 谢逸枫
谢逸枫：珠江新城定位为金融商务中心，琶洲商圈定位为会展经济中心，二者之间不是互相对立的，而是产业互补，猎德桥通车后，两个商圈的交通大动脉链接起来给广州写字楼商圈带来一个新的机遇。广州中轴线的成型更加完美。广州商业地产将引来一场因交通配套完善而带来的盛宴。
主持人李洁瑶：现在富力的价格是多少？
邓文：盈信已经在登记了。你按照以前银泰大概去年的时候，整体在2万块钱左右。其实这个桥有很多负面的作用，但是我也看到有很多的正面的作用。就是像你年初的时候，其实大部分就是刚性需求为主，一跨入第二季度就是以投资需求为主的。
高德辉：近期买写字楼多了些投资客。相对来说目前写字楼的空间比住宅要大。虽然目前写字楼的租金汇报率不高，但是投客更看重的是写字楼德空间。目前住宅的空间与写字楼出现倒挂。
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李宏 富力地产
李宏：写字楼、商铺，租金是对目前的经济情况德反映，而购买的成本是。目前珠江新城CBD的租金是远远低于其他一线城市的CBD写字楼租金，甚至低于一些二线城市的写字楼。但是珠江新城1楼的商铺大多数没有开，但是等几年珠江新城的居住成熟了，一切都大不一样了。
富力成交很多商铺，1楼是大客户；2楼以上很多是个人小买家。普通投资者很难成交底层商铺。中国的商业物业走过很多弯路，但是真正卖掉一些商铺产权的话，做起来很困难。我们公司大面积的商铺尽量做一些统一的运作经营。现在如果做商业投资的话，空置的成本很大。我个人认为其实商铺的投资没有受到金融危机很大的冲击，一直保持稳定缓慢的增值。
谢逸枫：政府8月将琶洲用地调整为商业用地，用意有两个，是老城区改造进化的过程。老城区的商业配套比较落后，难以满足老城区的需求，只有通过增加或改造新的商业配套，才能满足当地市民就地消费的便利性。第二，政府圈定是有意为打造琶洲为会展经济商圈做配套的完善。另外，珠江新城商圈为主，琶洲商圈为辅的模式，将进一步加强。
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伍岳峰 城建集团
伍岳峰：珠江新城总的人口是105万。按照3成人停留消费的话，再加上经常性的就业人口，总共是超过60万人的消费。猎德大桥的效应是把中轴连起来。但是它把整个核心商圈分隔开成两部分了，这是不好的，但是它能解决交通堵塞问题。
一个城市都有中轴，都是核心商圈所在。在整个商圈最遗憾的是交通问题。今后还是围绕整个中轴商圈发展。下一个是天河北，在这一块，的特点是“堵”，但是就把人留在这消费了。火车东站的购物中心是一种非“MALL”的形态，以休闲娱乐来带动消费业态。
今后商业中心可能会转移到广州东边。猎德大桥建好后，对珠江南岸的商圈会有促进左右，会带旺琶洲区域的商圈，中轴线将是整个广州的财富线。
我们对广州市场做了个分析，07到08年最旺的时候，商铺的销量有个比较。那时候吸纳率的时候是0.92，像裙楼商铺等位置不好的商铺很难卖。但是今年，外资大客户到处找裙楼商铺，今年现在有的商铺基本上不愁卖不出去。我们的商铺再09年2月也开始加租，写字楼、商铺都在加。广州的商铺是千年的商铺，基本上没有低潮。
从个人投资理财来说，专业市场商铺跟裙楼的商铺是不一样的，什么标准定是好不好？要看是否统一经营，产权是否出售分散，如产权分散则空间较少；商铺租金是根据客流量及营业额来定；住宅裙楼商铺的购买机会很少，一般能买的也是位置不太好的。
地产刀客 谢逸枫
谢逸枫：上半年富力珠江新城三大写字楼的售出是给珠江新城商业写字楼带来一阵暖风，并且说明富力的营销渠道很有效果，及产品推广做得很到位，但是不是意味着商业市场正回暖。回暖有几个条件，，目前写字楼价格继续上涨，并保持一定的稳定上升趋势；第二，写字楼的成交量维持到07年的水平；第三，租金水平及在6%以上；第四，空置率逐渐减少到20%以下；第五，实体经济回复的速度会提前。珠江新城从2007年吸纳量为10.9万平方米，下降至2008年6.4万平方米，短期内供大于求的局面不可逆转。
广州商业地产走向已经到了观望和出手及调整的十字路口。对于广州商业地产正在回暖的说法只是冰山一角，目前广州写字楼出现以下几个问题。，空置率升高，2007年的15%上升到2008年的28.6%，09年下半年将达到20%，主要是交楼时间延长，入住企业减少，需求因政策调整的预期和通货膨胀的预期所一致。另外是只租不售的比率不平衡。
第二，租金下降，09年下降20%，主要是金融危机后，中小企业撤离广州珠江新城，大型企业及世界500强进驻较少，商圈气氛及工作气氛没有形成，交通和生活配套有待完善。
第三，广州一手写字楼当前供大于求，供应量不断加大，需求不断减少，2008年写字楼售价上升是2009年写字楼市场反应滞后的结果。由于全球实体经济复苏未名，短期内跨国企业复苏需求可能低，2009年下半年新供应全部集中于珠江新城和天河中央商务区，将有40万平米。随着供应量逐渐增加以及需求复苏步伐缓慢，下半年租金将继续下跌，但下跌幅度将减缓。2010年珠江新城将成为甲级写字楼供应量最集中的地区，达到115万平方米，市场竞争极为激烈和残酷。由于未来庞大的供应量市场未必短时间消化，2010-2011年空置率将达到顶峰。甲级写字楼租金有所下跌，只有降低租金和价格才能与对手竞争
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