[摘要] 估计先前很少人会料到，二套房贷优惠利率即将取消的消息产生末班车效应，再次让市场火热了一把。
“二套房贷”发生“末班车效应”“首次改善型”买家影响
估计先前很少人会料到，二套房贷优惠利率即将取消的消息产生末班车效应，再次让市场火热了一把。
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“二套房贷优惠可能取消应该是很重要的原因吧，”碧桂园凤凰城的有关销售人员认为，有没有房贷优惠对那些“首次改善型”买家的影响还是很大的。
开发商暗借“优惠利率取消”促销
进入11月份，开发商的推货意欲还是比较强的，记者周末收到的楼盘促销短信不下13条。在这些短信中，有“新华网报道：住建部官员称系列房市优惠政策可能年底终止”、“房贷将收紧，买房抢时机”这类信息。看来，开发商将房贷的收紧看作可促销的信息。而在一些楼盘现场，情况同样如此，部分楼盘销售人员表示，二套房贷优惠利率取消这样的长远利空短期是利好，以此暗示市民赶快买房。
上周，记者来到增城的碧桂园凤凰城和金地荔湖城，两楼盘的销售人员还是用暗示的方式提及了“二套房贷即将取消”的信息。凤凰城的销售人员表示，如果现在买房子，可能会省一些钱，以后可能会多付十来二十万元。金地荔湖城的销售人员则说，如果买就尽快了，以后可能供楼负担更重。而在珠江新城，一些在卖小 楼盘的销售人员也采取相同的态度，而卖大单位产品楼盘的销售人员则根本不提二套房贷。
“二套房贷优惠取消与否，对首次改善型买家及投资客的影响更大，对那些多次改善型买家的影响要小一些。”碧桂园有关负责人这样认为。这也可能是那些卖高价、大面积产品销售人员不提二套房贷的原因。
六成人或推迟购房
多家房产中介有关专家均表示，一旦7折的优惠利率不再执行，相当于购房成本增加了一成，在当前房价处于高位的情况下，将起到很强的抑制新增需求的作用，至少会影响六成以上人群，导致推迟购房。
此外，支付成本的增加，有可能引发恐慌性提前入市的购房者进行抛售的局面。
据链家地产统计数据分析，今年下半年以来，至少有近三成、6万套左右二手房成交属于房价轮番上涨下的恐慌性提前入市行为，比例远远高于前几年。一旦7折利率优惠停止，并波及到已贷款的购房者，造成支付能力乏力，可能将引发房源抛售局面。
7折房贷利率收紧 贷款60万元月供增加近300元
优惠政策变动前后，对贷款人会有何种影响？以60万元、20年期商业贷款为例，如果采用等额本息方式还款，按照利率7折计算，月供3686元，而按照8.5折则是3976元，前后月供相差290元，贷款期内相差69672元。
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长远利空变短期利好
二套房贷优惠利率如果取消，从中长远的角度来说，是不折不扣的市场利空消息，会在一定程度上抑制购买冲动。但如果是取消前的一两个月，反而会变成利好消息。目前的市场表现就是如此。
据凤凰城销售中心工作人员介绍，契税优惠、公积金个人住房抵押贷款优惠及其他相关购房优惠政策到期时间的临近，令不少准备购房的人加快了看楼及签约成交的步伐。该楼盘近期现场人气很旺，就有这样的因素存在。据称，凤凰城旧业主李先生，自凤凰城的新组团“映山”开盘以后已经看了三次，现在则决定购买，原因就是“以后可能会多付十来万元的利息”。
看盘半年之后，朱先生日前已将珠江新城的 卖掉，并且准备买海珠区一套三房单元，“反正明年要结婚，迟买卖不如早买卖，说不定算上税费、贷款利率优惠等能省个十来万元呢。”不过，朱先生担心的是，虽然开发商拍胸口保证，但能不能享受到利率的优惠还难说。
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“政策”成销售人员统一“台词”
由于担忧房贷政策的收紧，部分买家的观望在动摇，尤其以对价格最为敏感的首次置业买家为主。近阶段，总价较低的“上车盘”销售表现突出，某集团负责人坦言，该集团旗下这半个月来卖得的楼盘，消化速度增快两成。上周末，记者直击中发现，销售人员多以“房贷即将收紧”为理由，说服买家加速入市。
末班车效应以“上车盘”最强
记者上周直击看到，赶搭末班车的人群多以首次置业买家为主。该批人群对价格最为敏感，而部分买家对政策并不甚了了。“销售人员告诉我说，这个月可以有7折房贷优惠，明年买就只有8.5折，他给我算了一下，说有几十万元的差距呢”，在白云区某盘，一对年轻的夫妇这样对记者说，他们说，假如真是这样的话，还是赶紧买的好。
记者看到，对末班车效应最为敏感的是这类“上车盘”。据某大集团统计，最近两周来，该楼盘旗下的一盘，消化速度明显放快，“比‘十一’还好一些”，该负责人告诉记者，这些买家很多都是十一前来看楼的，但是当时没有购买，最近回头入市。“不排除有政策的影响”，该负责人一方面认为，是该盘“性价比较高”，然而也不能否定有偶然性的原因。
也有买家“等等看”
而记者踩盘的时候发现，不管是怎样定位的楼盘，不管面对的客户群是首次购房还是改善型买家，销售人员的“台词”都相当统一，那就是拿政策优惠说事。而不少销售人员还将所有的政策都混为一谈，将一些没有时限的政策，如公积金贷款等优惠都说成可能不再实施，让买家十分恐慌。
不过，也有精明的买家对这样的说辞心存疑虑。一位买家则认为，就算是无政策优惠，楼市也可能因此调整，到时候降价的可能性很高。于是，他作出“等等再看”的决定。
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利率优惠由30%变29%，客人仍急赶“末班车”
二套房贷收紧的风吹了那么久，近日终于开始有执行的动作了。记者周末在海珠区几个在售盘踩点所见，大部分楼盘二套房首付都明确要四成，而利率优惠方面，也“按要求”减少，哪怕减少一个百分点，由原来的30%调至29%，这毕竟也算是减少。这只是开始，这意味着元旦后将全面取消利率优惠或许真的会实行，会带来心理上的紧张。而工行、建行甚至已经发文，明确二套房贷严格执行利率1.1倍的规定。
记者发现，对于眼下高企的楼价，似乎很多买家都慢慢地习以为常了。“越等就越贵”，这是大部分人的想法。再加上利率优惠很可能取消，观望中的买家承受的压力也在加大。正如一位买家所说，虽然有点本末倒置的样子，但事实就是这样：不怕楼价高，就怕没优惠！
买家赶搭二套利率优惠“末班车”
上周末，海珠区南洲北的尚东峰景新一期单位，在“捂”了几个月之后，终于开始推货，引来了周边很多自住型买家，有的甚至是全家出动，还有抱着孩子、戴着安全帽到现场看楼。据销售小姐介绍，该盘开板房已有一个多月，即将在月底开售，均价1.3万-1.5万元/平方米，现在登记有9.6折优惠。
在记者印象里，5月份该盘发售的几乎同样的产品，均价只有1.1万元/平方米，还有的单位“9”字头就可以买到。销售中心负责人表示，二套首付依旧是三成，但二套利率优惠已调至29%，“这一个百分点其实对购房成本影响不大，但对买家的刺激却很大，有几个买家就是因为这消息才匆忙过来交诚意金的。”
该盘户型主要有三房二厅和二房二厅，其中二房单元较受买家欢迎。值得注意的是，这里所说的“二厅”实际上是合并起来的一厅。对户型比较满意的张先生，承认自己就是来赶搭利率优惠“末班车”，“不等了，早买早安心。”
半年升幅超50%，贵也还得买
在东晓南板块的另一楼盘滨江瑞城，人气一直都不错，上周记者来到这里发现，售楼小姐因为销售情况好，大都一副志得意满的样子，几乎对每个看楼客都说“剩货已不多”。从现场一个很大的销控表上可以看到，100平方米以下的单元只剩几套了，一百多平方米的大户型则有二三十套。
11月7日当天，现场情况明显不如前几周火爆，销售人员的数量似乎要比客人多。据悉，该盘的买家多为投资客，销售人员也一直强调其投资价值：双地铁在入住前开通，能与周围十多个盘共享众多配套资源……记者从销售人员口中得知，滨江瑞城今年5月开盘，当时均价是9000多元每平方米，而现在均价已接近1.5万元/平方米，半年升价竟超过50%！“当时有人说贵，现在仍有人买，这就是楼市。”这个小伙子不无得意地说。
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“经过2007年的大风浪，大家还怕什么？”
虽然对二次房贷在利率方面的优惠似乎已经在全面收紧，但对楼市的影响力似乎并没有2007年那次新政时打压得那么利害，有资深地产经纪人认为：“都已经过2007年的大风浪了，大家还怕什么呢？”
新货少市场淡静
这个周末的宏发大厦停车场，人气一如前几周一样不多，从现场派发的宣传单和悬挂的广告牌看，各楼盘也没有活动和太多的优惠推出。对于持续多周的人气不足，现场不少促销人员都表示很正常，因为最近开发商都没有做多少广告，自然不会有这么多新客到场。
其中，某知名房地产企业的现场促销人员表示：“上个月不少楼盘推出了很多活动，销售情况挺不错的，如今反正新货也不多了，开发商自然也就没有多少搞活动的热情，人少很正常啦。”
业主心态强硬
对于二手市场来说，二次房贷收紧的影响似乎也不大。记者采访了天河区几家中介公司，几乎所有经纪对此都十分认同。一位有多年从业经验的经纪说，最近曾有买家希望借房贷收紧机会看看市场上有没有笋货可“执”，“结果当然是很失望，因为业主的心态很强硬，大家刚经历了2007年的静，看到市场从淡到复苏变化这么快，如今很多楼盘的楼价都已超过2007年峰的时候了，现在即使出现些许的政策变化，大家都处变不惊了，自然也就没有谁舍得斩价出售了”。
当然，从记者了解的情况看，二次房贷的收紧对楼市的影响还是有的，其中，一些楼价较高而投资者比例又较大的楼盘影响会稍微大一些。记者从珠江新城、滨江路附近几个楼价较高的楼盘的开发商处打听到，它们一次性付款和按揭付款的比例多在5:5左右的水平，而买家几乎都是多次置业者，选择按揭的不少都曾申请过贷款，因此，二次房贷的收紧对后市估计会有一定影响，但目前的反应暂时还不是很大。
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“房价那么高，政策再‘催’也没用”
各大银行二套房贷优惠政策已取消或即将取消的风声理论上说是为商家创造了新商机，上周末确实也有商家因此推出促销活动。不过就老城区、金沙洲和花都一些楼盘情况看，很多买家对这种“诱惑”并不受落，在他们看来，他们决定购买的主要因素还是楼价，又或者是好产品的吸引力，而非“为获得二套房优惠而冲动入市”。
有商家顺势促销尾货
到年底现在只剩一个多月了，而二套房贷的优惠政策又即将截止，上述因素对商家而言都是商机，于是，有商家已开始启动年底的促销计划，希望趁势加速成交；有的商家则岿然不动，“一于让买家急去吧”。
上周末，金沙洲中海金沙湾西堤推售了B6、B7两栋部分保留的中心园景单位，一些单位为了配合年底促销以“8字头”的低价清货。楼盘相关人士表示，二套房贷的优惠政策正在收紧，马上就到11月中旬了，此时应该是买家入市的时机，与往年一样，他们顺势启动了年底促销计划。
老城区的洋房项目仍旧按兵不动。东山片区某盘目前仍在进行样板房装修，看楼者要主动提前交纳诚意金，商家却坚持“留下联系方式，我们另行通知”，一副不愁卖的姿态。在该楼盘的操盘手看来，在这区域正处于断货期，“假如大家真的想赶在年底置业，那我们的货就更加不够卖了”。花都区山前大道的别墅项目一样“我自岿然不动”，广州桃花源相关负责人表示：“我们的客户群体只是圈层的那一小群，楼盘一直在低调销售。”
买家更在意高位价格
二套房贷收紧的风声一直都在吹，尽管有些银行已经开始适当收紧，但这对老城区和花都别墅的买家而言并无多大影响。老城区西部一个楼盘的操盘手坦言：“我们会向客户强调房贷优惠将收紧的信息以引导成交，但现在大家都比较理性，他们会先考虑价格问题，到目前为止，二套房贷将收紧这个‘利诱’的功效还不是很明显。”
今年以来，广州楼价一路攀升，至今已达年内的点，有购房意向的看楼者首先考虑价格问题也在情理之中。几位想在年底入市的朋友向记者打听目前行情，在听了相关楼盘报价和二套房贷政策的消息后都说：“楼价变得那么高，政策再怎么催也没用，关键问题是我们买不起啊。”在他们看来，每平方米七八千元已经是其承受的底线了。
还有一批买家正通过寻找各种关系想买到东山的一手楼。他们表现比较急迫，但这并非与二套房贷收紧有关。一位意向买家告诉记者：“这里难得有新楼卖，我现在是担心买不到房，只要能买到一套，多少钱都没关系。”年底，老城区新货相对不足，部分板块甚至将出现断货现象，买家们担心明年楼价继续上升而赶在此时入市，就令市场的供求关系更为紧张了。
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房贷政策风声紧 京沪楼市成交量劲升
临近年末，房贷利率优惠政策要收回的消息风声四起，央行、银监会等相关部门目前对此传言的态度暧昧不明，令更多的购房者忧心忡忡，为了搭上利率优惠的末班车，纷纷出手买房。
9月下旬，京沪深等地的房地产成交量出现大幅度下降，但是“十一”过后，成交量逐步回升，到了10月下旬，一线城市房地产成交量出现放量增长。
上海佑威房地产研究中心的报告显示，10月上海商品住宅共成交12857套，比9月的12604套微增2％；虽然增幅不算明显，但成交爆发同样主要集中在下半月，日均成交逾千套。
北京市房地产交易管理网的统计数据显示，在持续了3个月的下滑后，10月北京楼市的成交量止跌，期房和现房分别比9月上涨34％和69％。与上海一样，北京的商品房成交也集中在下半月，其中期房住宅的日均成交量从上半月的三四百套升至六七百套。
金融分析研究机构银率网理财分析师认为，京沪等地10月份下半月集中成交，与近期楼市税费优惠将到期，房贷收紧风声有关，少数购房者和卖房者为了搭乘优惠的末班车而结束了观望。
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评论员：买家比商家更担忧
税费优惠政策即将到期，续期与否未有定论；二套房贷从严收紧，信贷阀门日渐严格；澳洲打响加息枪，央行加息预期渐近……这一系列，虽只是风声而已，却让楼市草木皆兵。记者发现，对于政策延期与否，购房者显得更加担忧；而对于楼市预期的可能变向，开发商却显得气定神闲。
政策：对购房者有时限对开发商无限期
如果没有新的延长政策出台，今年的“政策”即将到期，而对于购房者而言，最直接的影响便是可能会为房子支付更高的成本。按照目前广州的地方优惠政策，契税、营业税和个人所得税减免政策一旦取消，市民明年买卖一套100万元的房屋，将会增加六七万元的税费。
而与忧心的购房者相反，对于开发商而言，目前并没有过分关注这些优惠政策是否延期的问题，因为目前将要到期的政策中，对开发商的直接冲击不如对购房者明显。在救市政策中，针对开发商的一些“延期支付地价款”、“延期支付土地增值税”等的优惠，均是未明确执行期限的，这意味着，如果国家没有进一步的收紧政策出台，这些有利于开发商的宽松政策仍有可能在明年继续执行。
于是，各大开发商近期在土地拍卖市场上毫无收敛的意思，年底楼市也未见有任何促销快跑的迹象，开发商仍显得气定神闲。
市场：第二只靴子未落商家反得意外财
这一系列的政策风声，有如“第二只靴子”，迟迟未见落地，让购房者心悬半空，更促使一批焦灼的买家匆忙入市。
据记者了解，对于优惠政策去留的担忧，成为目前影响二手市场交投非常重要的原因。自上月开始，便不停有中介以“政策优惠到期”作为广告，吸引买家入市、业主放盘。
满堂红的相关人士称，出于对契税等优惠政策取消的担忧，近期二手房卖家放盘明显积极。中原地产珠江新城地铺的负责人介绍，最近放盘量增加了两到三成。合富置业的经纪人小张告诉记者，他每天都往自己的客户手机中发短信，提醒他们政策将会到期的风险。
而首套及改善型购房按揭利率七折优惠的可能终结，也成为当前不少楼盘说服买家入市的重要筹码。最近广州楼市部分个盘成交突出，以首次购房者为主的大盘碧桂园凤凰城为例，其近期推出的全新美墅组团“映山”，就以超6亿元的成交额成为广州楼市中的一大热点，该集团负责人对记者坦言，优惠政策即将到期，最近的消化速度的确在加快。
看来，迟迟未见落地的“第二只靴子”，令原本的利空极有可能为年底楼市又增加一笔“意外之财”。
走向：极敏感预期难定僵局焦点在政策
当下，楼市表现出前所未有的敏感。在脆弱的买卖关系上，有部分开发商“酝酿降价”的声音被市场快速放大。日前，万科北方区负责人毛大庆的一句关于“价格可能下降”的言论，在引发轩然大波，市场的敏感度可见一斑。
不过，对于楼市的预期，眼前仍未有定论。买家的观望情绪有动摇，也有增强。虽然预期政策取消后有可能会增加购房成本，但也有买家希冀市场因此陷入调整，价格有所回落，新一轮的僵局即将形成。
对此，中国社科院金融研究所研究员易宪容认为，对于房地产企业来说，由于2009年房地产市场的繁荣完全改变了其生存状况，它们完全有实力让房价持续在高位而不愿意降价出售。在这样的情况下，未来几个月房地产市场将出现僵持的局面。而这种僵持局面的打破，就在于中央希望让中国的房地产市场成为一个什么样的市场。
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首套房贷利率仍可享七折
银行澄清上调房贷利率传闻
昨日，某银行就取消所有房贷七折优惠利率的报道回应称，近期该行在个人住房贷款的首付比例、利率等方面的政策并未进行调整。不过，被访分析人士认为，楼市“变脸”消息不断并非空穴来风。事态发展反映出，楼市调整很可能会分区域分情况进行。
文/记者孔华、林琳
关于楼市优惠蜜月期结束的传闻一波未平，一波又起。昨天有消息报道指，银行业收紧房贷行动已升级。其中，招行部分地区分支机构已取消所有房贷七折优惠利率，个人房贷利率下浮幅度不能低于八五折，首套房贷亦未能幸免。
招商银行总行为此特地发出澄清声明，指近期该行在个人住房贷款的首付比例、利率等方面的政策并未进行调整，仍将继续执行人民银行和银监会关于个人住房贷款的相关规定。同时，总行要求各分行在办理个人住房贷款业务时要继续按照总行相关要求执行。不过，招行声明仍为房贷收紧留下“空间”，称由于贷款还要考虑借款人的实际条件，具体情况请咨询贷款经办机构。
房贷风险红灯频现
有房地产业人士表示，市场对银行业房贷收紧早有预期，“别说是招行的外地分行，就算是全部银行取消房贷七折利率，以目前市场承受房价的‘巨无霸’胃口，照样可以在短时间消化。”
据悉，多家银行在房贷收紧问题上不约而同做法一致，那就是在国家未有统一出台调整政策之前，决不对外公开承认收紧房贷。“谁率先向市场收紧，意味着在下一步市场布局中失去竞争优势。”被访人士表示，某银行就是在近期房贷政策上屡屡成为“出头鸟”，结果遭遇房地产商和中介杯葛。
“房贷收紧是受制于日渐趋紧的各项监管指标，也是监管意图的传递。”一位国有银行总行人士提醒人们注意，在银监会今年第四次经济金融形势通报分析会的公开会议内容上，有“信贷高增长下的风险隐患也在积聚，需要高度重视，有效化解”的一句话，“但根据某些银行各自掌握的情况，局部地区个别支行已出现不良贷款可能爆发苗头，房贷更可能成为重灾区。”
调整言论升温 市场人士仍看多
随着房贷收紧行动升级，调整言论也开始升温。不过，资深市场人士却认为楼市在明年上半年之前应该会保持目前态势，甚至仍有可能小幅上升。“所谓的调整将不是‘一刀切’，而是局部地、逐渐地调整。”中原地产物业部副总经理潘婉霞在采访中表示，“调整”不是一个化的措施，很可能用不同的策略对不同的省份和地区进行微调。比如可能对楼价升势过快、投资成分较多的地区实行稍微严格的调整，而对房地产市场尚未发展成熟的地区如二、三线城市进行扶持性的调整。比如目前楼价上升快的深圳就盛传将增加物业税，而湖南省已明确提出将把营业税优惠期延至2010年12月31日。
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