楼市政策基调敲定:二套房贷收紧 物业税改革加快

中央出台“国十一条”房价2010年底或将下降

限价房重出“江湖”

【政策】加快中低价位、中小套型普通商品住房建设。要适当加大经济适用住房建设力度,扩大经济适用住房供应范围。商品住房价格过高、上涨过快的城市，要切实增加限价商品住房、经济适用住房、公共租赁住房供应。

【解读】

专家：国家重新强调增加限价房供应将对平抑地区房价起到积极作用。

开发商：市场上没有房子供应，说什么降房价都是白搭。要“促开工、促上市”这条与以往政策要严控投资规模正好相反。特别是“增加住房建设用地有效供应，提高土地供应和开发利用效率”。这条最重要，要增加土地的供应了，巧媳妇难为无米之炊。

广州情况：今年推限价房用地

市房管局相关负责人昨天表示，广州在2006年至2007年期间推出10个限价房用地，限价房楼盘陆续在2008年至2009年上市。去年广州启动对限价房市场需求调查，“目前已经接近尾声，将根据具体的调查结果制定今年的限价房用地供应，今年推出限价房的可能性很大。”

据悉，广州限价地供应区域将会在番禺南村镇、萝岗中心区、天河龙洞和增城新塘等地。另据悉，由于三旧改造的推进等多种因素，广州今年有望释放出80平方公里的土地。

建保障房推经租房

【政策】各地要通过城市棚户区改造和新建、改建、政府购置等方式增加廉租住房及经济适用住房房源，要加快建设限价商品住房、公共租赁住房,解决中等偏下收入家庭的住房困难。确保保障性安居工程建设用地和资金的落实。

【解读】

专家：文件中把廉租房提到了重要地位。对低收入的家庭廉租房比经济适用房更现实。

广东情况：日前广东省省长黄华华在省委全会上表示，今年广东要加大保障性住房建设力度。据悉，广东计划到2011年前供应7万套廉租房。深圳今年要建5万套保障性住房，比原计划的2.3万套增加一倍多。

广州情况：今年首推经租房。此前，广州市常务副市长苏泽群表示，广州在保障房建设上去年已经超额完成任务，今年广州将建设5.6万套保障房，包括廉租房、经济适用房和经济租赁房。其中，今年广州将首次推出经租房，供应给不符合廉租房申请条件，又买不起经适房的“外夹心层”家庭。

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重申套型比例指标

【政策】抓紧编制2010-2012年住房建设规划,重点明确中低价位、中小套型普通商品住房和限价商品住房、公共租赁住房、经济适用住房、廉租住房的建设规模,并分解到住房用地年度供应计划,落实到地块,明确各地块住房套型结构比例等控制性指标要求。

【解读】

专家：国务院这次没有提到“90/70”政策，但显然是换另一种形式强调开发中小户型住房。如果各地城市房价进一步飞涨，“90/70”户型比例政策有可能会被重提。

广州情况：对于国家再次重申小户型商品住房的建设，广州市国土房管局表示，将按照国家要求，加大中小户型商品住房的建设和供应。

防止境外热钱冲击

【政策】加强房地产信贷风险管理。有关部门要加强对信贷资金流向和跨境投融资活动的监控,防范信贷资金违规进入房地产市场,防止境外“热钱”冲击我国市场。

【解读】

专家：去年流入房地产市场的资本量达到了4.8万亿。目前国内房地产开发资金杠杆率在去年第四季度已经达到了10倍以上，正常水平被视为5倍。中国房地产市场的发展一直得到国外游资和热钱的高度关注，境外热钱大多是投机、投资性的，大进大出对房地产的稳定发展带来危险。

省级人民政府负总责

【政策】落实地方各级人民政府责任。进一步健全和落实稳定房地产市场、解决低收入家庭住房困难问题由省级人民政府负总责,市、县人民政府抓落实的工作责任制。

【解读】

专家：前十条的都要地方政府去实施。国十一条在再次强调政府责任，也是很及时的。

■政策解读

加大查处捂盘惜售

【政策】继续整顿房地产市场秩序。住房城乡建设部门要会同有关部门,加大对捂盘惜售、囤积房源,散布虚假信息、扰乱市场秩序等违法违规行为的查处力度。不得分层、分单元办理预售许可。已取得预售许可的房地产开发企业,要在规定时间内一次性公开全部房源,严格按照申报价格,明码标价对外销售。进一步建立健全新建商品房、存量房交易合同网上备案制度,加大交易资金监管力度。

【解读】

广州情况：一些开发商搞“合理犯规”

一直以来，开发商因应市场而进行分批销售策略，虽然政府也一直严查捂盘惜售行为，但如何界定“捂盘”却令管理层十分头疼。在广州，目前大部分在建楼盘是分批办理商品房预售许可，政府部门主要根据工程进度来审批项目的预售许可，不同楼栋往往会分批办理预售，如果一个楼盘批准预售是1000套，而开发商只拿出100套来卖，市民只要在“阳光家缘”网站就能查到，并可以向管理部门投诉。但有时开发商为拖延时间，故意迟迟不去拿预售证，或以内部认购的方式来促销，这样就“合法犯规”了。市国土房管局表示，将按照“国11条”规定严格审批商品房预售，对于捂盘现象将组织专项检查。

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让囤地者血本无归

【政策】进一步加强土地供应管理和商品房销售管理。加强对闲置土地的调查处理,严厉查处违法违规用地和囤地、炒地行为。

【解读】

地产商：只要政府增加土地的供应，这些囤地、惜售的房地产商会亏上血本的。根源在于土地供应不能满足市场的需求。

专家：加强对闲置土地的调查处理，无疑将直接大幅抬高开发商的囤地成本，“低价囤地、高价卖楼”的美梦破灭。广州将修订《广州市闲置土地处理办法》，将采取多项新举措加大闲置土地的查处力度，其中特别明确如果闲置土地增值，开发商需要按新的市场评估价来补交地价。

完善招标剑指地王

【政策】各地要综合考虑土地价格、价款缴纳、合同约定开发时限及企业闲置地情况等因素，合理确定土地供应方式和内容，探索土地出让综合评标方法。

【解读】

专家：国家从2007年就逐步形成了一个房地产政策调控思路，就是“小盘供地，大盘供房”，这样可以避免开发商延长开发时间，小盘供地有利于加快供地节奏，加快住房的供应速度。而大盘供房，是为了避免开发商划小销售规模，分次销售抬升价格。

2009年各地“地王”频出，地价节节攀升，使社会对房价上涨的预期普遍提高。所以这次国家明确要改善土地出让方式，完善招标方式，土地价高者得的拍卖方式不尽完善，招标可以考虑更多因素，比如住房结构比例、规划环境、配套公共服务，而拍卖只强调价格，考虑因素过于单一。地方政府不能只考虑地价收入，还要考虑维护市场平稳发展，兼顾整个社会利益。

增房产市场透明度

【政策】加强市场监测。地方人民政府要继续加强房地产市场统计、分析和监测,及时针对新情况、新问题提出解决措施和办法。有关部门要及时发布市场调控和相关统计信息,稳定市场预期。

【解读】

专家：的确是要增加信息的透明度。市场上不知道未来会有多少地，购房人不知道会供应多少套房。没有权威的数据。前几年能在网上查到房子的销售数据，今年也查不到了。中介的数据满天飞。

禁止地方越权救市

【政策】各地要结合本地区房地产市场情况，认真落实差别化的土地、金融、税收等政策，抓紧清理和纠正地方出台的越权减免税以及其他与中央调控要求不相符合的规定。

【解读】

专家：政府要有作为，但还不能去直接干预市场，市场机制应该健全而不应该取代或打乱。去年初在经济危机中为了扶持房地产发展，各地政府出台了一系列救市政策，如广东在去年3月出台了放宽房地产政策的“粤十五条”，这些优惠政策是否“越权”、“与中央调控要求不相符合”？很可能广东会很快就做出调整了。

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近期楼市调控组合拳：

■拳（2009年12月9日）：营业税征免时限2年变5年

■第二拳（2009年12月14日）：国务院要求遏制房价过快上涨

■第三拳（2009年12月17日）：开发商拿地首付不低于50%

■第四拳（2010年1月10日）：“国十一条”正式出台

国务院历次调控楼市

【国八条】

时间：2005年4月28日

政策基调：稳定房价

措辞变化：比较单纯地关注房价问题

市场影响：房地产市场只出现了短暂的观望，但北京、深圳等地的房价却出现较大幅度的上涨

【国六条】

时间：2006年5月17日

政策基调：稳定房价

措辞变化：政策从2005年的“全面开花”向2006年的“制导”过渡，问题针对性被强化，调节方法也从土地、金融两个领域扩大到运用更多手段

市场影响：政策被逐渐架空，高价卖地、银行为大型房地产开发项目放贷等做法仍存在

【国四条】

时间：2009年12月14日

政策基调：遏制房价过快上涨

措辞变化：从2008年底开始的鼓励楼市发展政策被调控政策取代

市场影响：被视为打压房地产市场重要信号

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老公套老婆套也算“二套房”

改善型普通住房不再享首付优惠？

本报讯羊城晚报记者刘薇报道：二套房贷将不再考虑“改善型”需求、再次回到“只要曾经贷款买过房、再贷款买第二套就将大幅提高首付和利率”的严政？国办发布的《通知》中，有关二套房政策的表述引发各界猜测。

以家庭为单位计算二套房

《通知》要求，“金融机构在继续支持居民首次贷款购买普通自住房的同时，要严格二套住房购房贷款管理，合理引导住房消费，抑制投资投机性购房需求。对已利用贷款购买住房、又申请购买第二套(含)以上住房的家庭(包括借款人、配偶及未成年子女)，贷款首付款比例不得低于40%，贷款利率严格按照风险定价”。

今早，有专家分析，这一表述有几点值得关注的新信息：一是明确了计算二套房是以家庭为单位，即如果以老公名义买了一套房，再以老婆名义套，也算二套房，而此前一些银行认定二套房时，是以个人为单位的，老公老婆各以个人名义套，都算“首次置业”；二是对“已利用贷款购买住房”者，再买房都归入第二套，而此前一些银行，对于虽然按揭买过房，但只要还清贷款，再买房照样可享受首付两成、利率下浮30%的优惠；三是，只字未提“改善型普通自住房”的优惠，引发各方猜测：收紧二套房贷，是否要重回“一刀切”？

改善型二套房也首付四成

专家指出，若将此次《通知》与2008年12月国务院《关于促进房地产市场健康发展的若干意见》对比，就会发现明显区别。

当时的《意见》明确：“加大对自住型和改善型住房消费的信贷支持力度。对已贷款购套住房，但人均住房面积低于当地平均水平，再申请贷款购买第二套用于改善居住条件的普通自住房的居民，可比照执行首次贷款购买普通自住房的优惠政策”。

省内一家大银行房贷部门负责人分析：“若仅从字面上看，今番《通知》可以理解为，只要之前有过按揭记录，再贷款买第二套及以上住房，不分‘改善’不‘改善’，首付都要四成。‘改善型普通自住房’没有被赋予豁免权，又回到了‘一刀切’的状况。”该负责人称，“首付四成”与此前倒没什么大改变，但“改善型”的去留则是十分关键的信息。若“改善型”不再享优惠，二套房贷新政将意味着大幅收紧。

不过，专家也留意到，《通知》对于二套房贷的利率，也没硬性要求执行过去的“基准利率1.1倍”规定，只是说“贷款利率严格按照风险定价”，是否将来二套房的利率仍有一定的灵活性？“改善型普通自住房”的房贷优惠仍可能“以某种形式继续保留”？

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穗二套房贷已收紧

小银行的“松动”幅度逐步缩小

记者查阅近几年来国务院、央行、银监会出台的关于二套房的各种政策，发现“改善型普通自住房”一直被列在调控之外，而且由于何为“改善型”一直较难界定，使之成为银行在二套房贷上操作弹性较大的一个重要原因。

然而，随着去年下半年楼市火速升温，银监会三令五申“二套房贷政策”不得被突破，银行也逐渐收紧了二套房贷门槛。省内一些大行如工商银行、建设银行在去年二季度后，都明确二套房首付四成，利率上浮10%。只有一些小银行仍暗自松动，但松动幅度也开始逐步缩小，比如会提高首付到四成、但利率仍给一定优惠等。年终岁末，不少买楼市民都感到申请二套房贷优惠的难度明显增加。

记者昨日采访的几家银行房贷部门人士都表示，由于《通知》刚刚出台，二套房贷政策具体该如何执行，他们也还没收到更新的消息，有待央行、银监会等进一步明确。·

“二套”利率不一刀切

专家称“首付四成”足以防范风险

今早，有专家接受羊城晚报采访认为：对于二套房贷，“四成首付”的规定足以防范金融风险，房贷利率方面，今番《通知》明确是市场化运作，银行依风险管理自主，不再像过去“行政命令一律上浮”。这个规定比2007年“9·27”政策有很大进步，实际上，上浮利率并不能防范因为房价下跌而导致的坏账风险，反而具有歧视性效应。2007年末至2008年的市场情况就充分表明，二套房贷上浮利率的市场影响是破坏性的，没有起到稳定市场的作用，是多输的结果，购房者止步，银行钱放不出去，开发商卖不出房，几乎所有市场参与者都没有得到好处。

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物业税提速：总税负不变，老房老办法？

●针对居民住宅的房地产税制改革必将加快 ●开征物业税并非“再增加一种税”

忙碌的广州市房地产交易登记中心何奔摄

本报讯羊城晚报记者严丽梅报道：“要加快研究完善住房税收政策，引导居民树立合理、节约的住房消费观念。”国办《通知》第四条的这一新提法，释放出了什么“信号”？

昨天，国务院发展研究中心研究员、“房地产税制改革”课题组成员倪红日在接受羊城晚报记者采访时指出，这表明国家将加快推进物业税改革的“第二步”，即针对居民住宅的房地产税制改革。

物业税“步”基本明确

倪红日在多年前就提出，我国物业税的开征应该分阶段、分步骤推进，可以先对生产、经营性房地产实施新的物业税，然后才扩展到对非生产、经营性居民住宅全面开征物业税。

倪红日昨天表示，从目前的情况看，物业税改革的“步”已基本明确，就是对商业、经营性房地产先行，如果今年“空转”（即模拟评税）推开，估计“实转”也差不多很快会在铺开，因为通过多年试点后，技术条件基本成熟，现在就是一些如评估机构、税率、地区差别等细节问题需要确定。

倪红日认为，在经营性房地产税制改革先行之后，面对目前居民住宅价格畸高、民意反响强烈的情况，国家必将加快推进针对居民住宅房地产税制的改革，这也是物业税改革接下来要走的“第二步”。

老房老办法，新房新办法？

针对许多居民对物业税改革的理解误区，倪红日指出，中央提出开征物业税，本意就是规范房地产领域的税费，而不是在现有基础上再增加一个税。从目前试点地区的情况看，改革涉及两个大方面：一是整合目前房产税和城镇土地使用税这两项房地产保有环节的税种，二是调整计税依据。

倪红日透露，从目前试点地区的情况看，是在税务部门计算出现在的总税负后，在“总税负不变”的情况下，“倒推”出一个税率。根据这个税率，将来对经营性房地产开征物业税后，该地区总税负并不改变，但具体到各个商家、各个企业会有所不同，有的税负会增加，有的可能还会减轻。另外，在现行税制下，计税依据是土地面积和房产原值扣除一定比例后的价值，与市场价值基本脱离；将来物业税的计税依据则是以市场价值为基础，按照评估价值计税。

另据了解，对于现行制度下，购房者已经一次性支付了地价和相关税费的问题，以及房价的地区差异等问题，此前国务院发展研究中心“房地产税制改革”课题组曾提出：新房新办法、老房老办法。对旧房在其土地使用权期限内适用差别税率。

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