[摘要] 部委合力多管齐下楼市调控“风起云涌”。全国“两会”或成为房地产市场的一个分水岭，对于土地市场而言或更甚，一场房地产闲置土地专项整治风暴有望拉开序幕。
部委合力多管齐下楼市调控“风起云涌”
3月1日记者从接近国土资源部权威渠道获悉，国土部近期拟出台一个关于加强房地产用地供应和监管的文件，具体文件名称待定，内容将以加强保障性住房用地供应、加强土地供出之后的管理，以及强化房地产市场闲置土地监管等为主。
权威人士表示，虽然文件内容可能不会超出“国11条”框架，其指导意义大于现实意义。但“该文件可以视作国土部对房地产用地市场的一个明确表态和回应。”上述权威人士说。
需要指出的是，早在1月28日国土资源工作会议上国土资源部部长徐绍史就曾表示，今年国土部重点要做好7项工作，其中重要一项便是，“加强房地产市场土地供应调控，促进房地产产业平稳健康发展。”徐绍史在工作会上还表示，今年要开展针对房地产发展过程中闲置土地、囤地炒地等各种违法违规用地行为的专项整治。由此，权威人士表示，此文件的出台或将拉开专项整治风暴的序幕，对房地产的调控也意味着进入更深层次阶段。
记者注意到，虎年春节假日刚刚结束，徐绍史又召开了2010年重点工作安排汇报会，重申加强土地管理，对土地市场调控“加码”意图明显。
而就在上述会上，国土部土地利用司司长廖永林表示，今年将加强房地产市场开发过程中闲置土地、囤地炒地等行为的专项整治。
“今年将强化国有建设用地市场动态监测信息公开，重点对项目用地开发建设等情况进行跟踪，特别要加强对房地产企业土地取得、开发、使用情况的监管和分析，及时向社会发布相关信息。”廖永林说。
并且，廖永林表示，今年要把保障性安居工程用地落实情况列入日常监管范围，确保土地供应，并要制订新的《划拨用地目录》。
在同一会上，国土部执法局局长李建勤则表示，今年将打好小产权房和高尔夫球场清理两场“硬仗”。而据透露，根据国务院安排，国土部和建设部牵头，正在就小产权房和高尔夫球场的情况制订方案，提出处理意见和措施。
记者了解到，为防范房地产可能引发的系统性金融风险，国土部还将拓展强化与证监会、银监会的协调，联合对房企土地融资把关。
“国土部正配合证监会，对部分申请IPO和再融资房地产企业中的25个涉嫌违规用地项目进行清查，并且内部已经形成一套认定办法。”一位权威人士分析说，今年土地调控将深入到房企的融资环节。
相关新闻：
专家：调控初见成效 防房价过快上涨须多管齐下
险资不允许直投房地产
据悉，《保险资金运用管理暂行办法(草案)》已于2月初上交保监会主席会议审议并原则通过。目前，已上报国务院择机发布。
权威人士透露，此草案与去年12月28日的征求意见稿相比变动很大。作为保险资金运用法规的基础性总纲，总的趋势是更加谨慎，尤其是对险资投资不动产，无论从数量占比还是投资方式，更加严格。
其中，险资投资不动产占比已从6%下降到5%以下，投资渠道更加狭小。中国保监会主席吴定富1月21日在接受本报记者采访时明确表示，保险资金不允许投资居民住房、商业房地产以及参与房地产开发。
有关权威人士透露，原本定于春节前出台的此项政策，望拖至两会后，根据两会精神，再择机发布。一旦此法规出台，险资投资不动产细则和股权投资细则等将很快推出，为险资另类渠道投资打开一片新天地。
去年中国颁布了新《保险法》，进一步放开了不动产等投资渠道。近年来，中国保险资金总量持续增长，运用渠道逐渐放开，到去年底，保险资金运用余额已达3.7万亿元人民币。
由于没有合适的投资渠道开放，吴定富坦言，今年预计超过1.5万亿元的保险资金面临较大投资压力，保险资产存在错配风险和市场风险。
有关专家表示，保险资金投资不动产过程中，投资行为的核心原则是资产负债匹配的原则。大量保险资金进入银行存款、国债等短期投资渠道，会造成资产负债期限的不匹配。而不动产作为长期投资，有助于满足保险资金的久期匹配。按照有关规定，除自用营业用房外，保险公司将主要通过专业的投资机构来进行不动产间接投资。
在政策没有出台前，险资进入不动产市场花样繁多。去年底，出手58.19亿港元，中国人寿认购远洋地产股票。
中国平安“委婉”地通过旗下的平安信托，与金地、绿城及蓝光等分别签订信托投资协议，承诺对上述房企的具体项目设计股权信托计划，共同投资优质项目以及城市综合体项目。中国平安通过平安信托和物业公司，分别在四川、云南、北京、上海等地进入不动产领域。
而中国人保、泰康人寿、中国太保、新华人寿等更多地利用自有资金购置自用楼、与其他公司合办专业公司曲线进军不动产。中国太保也在去年以近22亿元的价格收购了位于北京金融街的丰盛大厦，以自用名义购入投资性物业，太保属于后来者。
“包括保险资金在内的金融机构抢占不动产制高点，从未来发展看，主要是规避通胀预期风险，并获得较好和稳定的”，一位保险专家告诉记者。
不过，由于政策细则并未明确，因此，险资投资不动产，仍然在外围运转。另外，作为不动产市场的后进入者，保险资金要采取一种谨慎的态度来考虑投资风险问题，宁可不做也不敢做错，这是保险资金进入不动产领域投资的基本策略。
相关新闻：
专家：调控初见成效 防房价过快上涨须多管齐下
银行将严控投资投机性购房贷款
2009年，随着国家采取了一系列促进房地产市场健康发展的政策，房地产信贷出现较快增长。据消息人士透露，随着房地产市场的不确定性显著上升，今年伊始，银监会已要求商业银行坚决严控投资投机性购房贷款，同时全面加强对房地产企业贷款的风险监控。
央行公布的数据显示，去年个人购房贷款持续回升，特别是下半年增速明显加快，年末个人购房贷款余额4.76万亿元，同比增长43.1%，比上年末高33.3个百分点，其中新建房贷款和再交易房贷款增速分别达40%和79%。
在个人按揭贷款数量猛增的同时，蕴藏的风险也在逐步累积。除投资投机性购房明显上升之外，银行在按揭贷款中的不审慎行为也在明显增多，尤其是二套房贷的相关政策未能有效执行。为此，银监会近期也再次重申，商业银行应增强风险意识，拒投资投机行为的融资，坚决控制投资投机性购房贷款。凡已利用贷款购买住房、又申请购买第二套（含）以上住房的家庭，贷款首付款比例不得低于40%，贷款利率严格按照风险定价。要大幅度提高三套以上个人按揭贷款的首付和利率要求，加大差别化信贷政策执行力度。
据了解，银监会已将房地产信贷检查列为今年现场检查的工作重点。
在迅速增长的房地产贷款中，地产开发贷款去年更呈现出超高速的增长。央行统计的数据显示，2009年末，地产开发贷款余额6678亿元，同比增长104.1%，比上年末高98.4个百分点。
业内人士担心，房地产开发贷款的风险链条效应可能重现，因此，银行业今年开始也格外加强对开发贷款的控制。
一位银行信贷部的人士对记者表示，今年该行房地产开发贷款的总体方向就是从紧，该行房地产开发贷款的规模将比去年低很多。尤其是规模比较小的房地产开发商，基本上不太可能贷到款。
相关新闻：
专家：调控初见成效 防房价过快上涨须多管齐下
证监会严把房地产企业融资关
记者获悉，日前证监会商请国土资源部配合，对部分申请IPO和再融资房地产企业中的25个涉嫌违规用地项目进行清查，核查内容包括项目涉及土地的农用地核用和征收、土地使用权取得、土地出让合同履行、国有土地使用证取得、动工和开发建设以及转让等情况。
25个被清查项目分布在北京、天津、上海、山西、辽宁、吉林等15个省市，按要求核查结果应于2009年12月31日前形成书面报告。
有关人士表示，按照时间要求，书面报告应该已经形成，但具体结果何时公布尚无把握，很可能“在两会结束后会有说法”。
业内专家介绍说，早在2008年，证监会在房地产企业融资把关方面就确定了四大关注重点，分别为：一是严格首发房地产公司准入门槛，重点关注募集资金投向是否符合国家产业政策和规定，发改委意见作为审核准入的前置条件，“当时也关注申请发行企业是否符合国土资源部、建设部等有关部门的规定。这次将国土部清查作为前置条件，是一个深化的行为。”如果审核中发现企业有囤积土地、房源情况，或募集资金用于拍地，将要求企业予以规范，否则不予核准申请。
二是审核公司本次募集资金投向，要求项目必须四证齐全，IPO前要拥有土地使用权证，再融资前要拥有土地使用权出让/转让合同，或者参与竞拍已经收到确认书。从2007年开始，即要求上市公司募资不得用于支付购买土地欠款或新购买土地。
三是关注信息披露透明度，重点关注本次筹资用于投资项目开发进度、项目资金使用计划、本次募资披露是否与计划一致；已上市公司则关注上次募投进展、效益情况是否与招股书披露一致。
四是特别关注《国务院关于促进节约集约用地的通知》要求。
投行人士也证实，证监会对房地产企业融资要求重点关注土地使用权取得方式、土地使用权证书的办理情况，土地出让金或转让价款的缴纳或支付情况及其来源，土地闲置情况及土地闲置费的缴纳情况，是否存在违法用地项目，以及是否符合《通知》要求等。
业内还有消息称，证监会正联合国土资源部等拟订上市公司募集资金管理新政，其内容可能包括加强多部委沟通和协调联动，以及确定更为明确、细致的审核标准。
相关新闻：
专家：调控初见成效 防房价过快上涨须多管齐下
专家呼吁物业税尽早出台 房产税改革有望率先破冰
地方财政对土地出让金的过度依赖使得土地价格不断上涨，高地价又不断推高房价，这一问题已经到了必须要解决的时候。据悉，除了有关专家呼吁物业税尽早出台外，今年房产税改革有望先期破冰，这将为从根本上遏制住各城市的房价过快上涨铺平道路。
2009年可谓是土地财政高歌猛进的一年。国土部数据显示，2009年中国土地出让总收入大幅增加，达1.59万亿元人民币，同比猛增60%以上；去年全年财政收入为68477亿元，按此计算，土地出让占财政收入的比重高达24%。
与之形成鲜明对比的是，房地产保有环节的房产税和土地使用税占财政收入的比例却十分低。政协委员、财政部财政科学研究所所长贾康1日接受记者采访时表示，在不动产保有方面，我国的税制是严重缺失的。财政部数据显示，2009年房产税、土地使用税分别为803.64亿元和920.97亿元，合计占财政收入的比例仅为2.5%。
对此，国家权威研究部门建议，2010年应该深化税制改革，增强地方组织收入能力，其中，应加速完善房地产税收制度，统一房产税计税依据，培育地方政府主体税种。这在某种程度上预示着房产税改革或率先破冰起航。
不少专家也指出，要摆脱地方政府对土地出让金的依赖，就必须改革房地产税制，增加地方政府在房地产保有环节的税收收入，而开征物业税则十分符合这一思路，因此，专家呼吁物业税尽早出台。
贾康透露，他今年提交的提案是关于房地产的，主要内容是关于开征物业税的必要性和可行性。他认为，房地产市场的健康发展需要物业税，财政体制的健全、完善和落实也需要物业税，物业税还有调节收入再分配的作用，因此有必要开征物业税。
在1月底召开的北京“两会”上，北京市政协委员、中央财经大学税务学院副院长刘桓也提交了物业税开征提案。刘桓呼吁，物业税应该尽早开征，因为物业税如果开征，将大大改变现在的房地产行业税收结构。
相关新闻：
专家：调控初见成效 防房价过快上涨须多管齐下
王珏林：“国11条”配套政策还要继续出台
“国11条”仅仅是个开始，其后续配套政策还要继续出台。3月1日，住建部政策研究中心副主任王珏林做客本报上证演播室时分析指出，目前房地产调控配套政策还未全面出尽，方方面面对政策的执行也刚刚开始，整个市场还处于观望期。但是，中央政府已经决心遏制房价过快上涨，调控市场的政策也日趋清晰，相信政府有能力、有实力、有办法解决这一难题。
记者：“国11条”后，北京也出台了地方11条，市场成交量下滑明显，价格却仍坚挺。对目前市场状态您如何看待？调控政策何去何从？
王珏林：我注意到这个问题了，“国11条”以及北京等地方11条出台后，一些城市的楼市量跌价不降，甚至于房价还在上升，究其原因是相关部门和地方政府的操作性政策还没有全部到位。第二，现在对政策的执行刚刚开始，其效果显现需要一个过程。第三，市场正处于观望期，也在等待后续政策出台。
想解决这一问题，要有两方面措施。其一是政策现在该出的要尽量快的出来；其二是市场的供应量必须得上去。只有两个措施到位，才能解决房价过高和市场供求矛盾的问题。
记者：房地产和高房价如此受关注，您能不能预测一下今年的政府工作报告对房地产可能的提法是怎样的？
王珏林：报告我没看过也不清楚，但是无论是最近温家宝总理和网友对话，还是从国家陆续出台的政策来看，包括“国11条”已经比较清晰地告诉我们，中央政府对房地产的政策不会有太大的变化，保持市场健康平稳，使部分城市过高的房价涨幅放慢，或者是下滑。前两天总理网上对话已经很清楚了，也非常有决心，只要总理有决心，大家肯定也有决心有信心。
记者：“两会”有一些代表委员提到物业税，认为这是解决高房价的一剂良药、猛药。您觉得物业税“空转实”可能实行吗？大概还要多长时间准备？有哪些准备工作？难点在哪里？
王珏林：大家都希望物业税实行，它对不动产的管理是一个很好的措施。但是，物业税在我们国家实施有很多困难，现在要实施起来还有一定难度。但是，我认为可以抓一些城市，适合的有条件的城市可做一些试点工作，摸索出一些经验来，为推广做准备工作，不能只空转，也不可能一下子覆盖到都转起来。(上海证券报)
相关新闻：
专家：调控初见成效 防房价过快上涨须多管齐下
政协委员：应将七成土地供应用于保障性住房
当前，我国部分城市房价过快上涨，已经成为影响民生和社会稳定的重大问题。记者从搜集到的多份政协提案中发现，保障性住房成为政协委员们关注的热点问题之一，致公党中央、工商联、农工党中央、民革中央、民建中央等纷纷就此问题建言献策，1日到会的政协委员也热议房地产市场调控问题。
致公党中央提交的提案中认为，保障性住房供给严重不足，是造成商品房价格接连攀升的一个重要原因。因此，调整和完善土地供应结构，加大保障性住房在房地产市场中的比例，是解决我国当前房地产市场问题的关键。
具体来说，建议明确规定保障性住房和商品房土地供应的比例，如可以采取4：3：3的土地供应结构，即在年度土地供应中40%用于经济适用房，30%用于限价房，30%用于商品房。也就是说，应将七成土地供应用于保障性住房建设。对于低收入家庭，可以由政府购买部分经济适用房作为廉租房的房源。
同时，要建立严格的保障房准入退出机制。必须明确保障房的拥有者与商品房的拥有者具有排他性，即保障房的拥有者不能拥有商品房，保障房的拥有者只有完全退出保障性住房，才能购买商品房。
农工党中央提案则建议国务院成立“深化住房制度改革领导小组”，领导二次房改，尽快提出建立三三制住房制度和四定两竞公共住房改革的具体方案并发布执行。
具体的内容即建立除保障性住房、商品房外第三种能够满足中等收入家庭住房需求的公共住房制度（包括公共租赁住房制度），即准市场化的平价住房制度。公共住房是以“定地价、定建房标准、定税费率、定5%利润率，竞房价、竞建设方案，综合打分高者得”方式招标供地建设的准市场化平价住房，供应对象主要是占城镇人口60%左右的中等收入家庭。
民建中央的提案中建议，要推进城镇安居工程建设。同时，要完善多层次城镇住房市场体系，加大对以公共廉租房为重点的保障性住房供应力度；要运用土地、财税、金融等多种政策工具，发挥市场机制作用，形成保障性住房资金来源的多元化；逐步将农民工纳入城镇保障性住房的覆盖范围，促进城乡住房资源的合理配置。
相关新闻：
专家：调控初见成效 防房价过快上涨须多管齐下
免责声明：凡注明“来源：房天下”的所有文字图片等资料，版权均属房天下所有，转载请注明出处；文章内容仅供参考，不构成投资建议；文中所涉面积，如无特殊说明，均为建筑面积；文中出现的图片仅供参考，以售楼处实际情况为准。
