[摘要] 美国住房市场在经过漫长严冬后,终于见到了一丝回暖的迹象,但这是昙花一现,还是期待已久的春天真的来临了?而美国未来几年的房价走势又会如何呢?
美国住房市场在经过漫长严冬后,终于见到了一丝回暖的迹象,但这是昙花一现,还是期待已久的春天真的来临了?而美国未来几年的房价走势又会如何呢?
到2009年4月,相比2006年的点,美国20个都市地区房价暴跌了33%。其中像加利福尼亚、佛罗里达、内华达等州受创,某些地区房价降幅超过50%。据了解,目前为止,美国市场还有大约1070万所住房存在当前房产价值低于贷款的倒挂情况,占住房贷款的23%。
一是降低房贷利率。美联储在2009年初出面购买房利美和房地美发行的企业债和MBS,目的很明确,就是降低百姓的房贷成本,直接导致了房贷利率的回落,常见的30年房贷利率降至5%以下,曾在2009年12月达到4.7%。
二是税收优惠政策。为鼓励百姓买房,美国财政部出台了买房减税的优惠政策,可享受8000美元减税额度。这在一定程度上刺激了2009年下半年二手房的交易量。
三是政府试图努力处理滞付贷款,减缓银行赎回房屋,但收效甚微,不仅参与者少,而且重新违约比率较高。
从2009年下半年起,美国住房市场开始出现稳定的迹象,这和政府的上述托市政策是分不开的。但最近,以下三组数据显示房市恢复之路不会是一帆风顺的:
组,每月公布的S&P/Case-ShillerIndex跟踪美国二手独栋房价格变动,从2006年点至2009年4月点,该指数下跌了33%, 之后连续上升了5个月,但最近4个月又略有下滑。目前距离点还有30%的距离,大约是2003年秋天的水平。
第二组,每月公布的二手房交易数据涵盖独栋房和 等所有二手房的每月交易,由于二手房市场远大于新房市场,其数据被看作是衡量住房市场的温度表。二手房交易量从2005年的700多万套,降到了2008年510万套的水平。受税收优惠政策的影响,交易量曾在2009年底蹿高过一阵,但好景不长,最近又有所回落,目前回到了500万套/年的水平。
第三组,每月公布的新房签约数据,2005年新房年销售量约为130万套,2010年3月公布的签约量为年30.8万套,销量减了近76%。新房销售从2009年中起在低位稳定下来,曾到过40万套/年的销售量,最近似乎又有缓慢下滑的趋势。
此外,投资者通过对房贷表现的数据进行跟踪和量化分析,比如30天滞付、60天滞付、90天滞付、银行赎回、受损率等来了解住房贷款的状况。目前看来,90天以上滞付的比例居高不下。由于目前政府推迟银行赎回的努力,这些房子尚未进入拍卖的行列,但它们一旦进入拍卖库存, 将对疲软的房价带来又一次的沉重打击。
还有其他因素也在影响美国房价:
,税收优惠政策失效后,以及房贷利率的上升,将会对未来需求产生负面影响。美联储停止购买“两房”的企业债和MBS,以及美国国债利率的上升,都会迫使房贷利率增加。事实上,3月底30年房贷利率已从去年12月的4.7%微增至5.1%左右。
第二,根据巴克莱银行的推算,目前美国住房市场有200万~250万套的过剩房产。假设美国每年新建住房40万套,每年产生百万新家庭,除吸收新建住房外,还可吸收约60万套的过剩房屋。根据这一速度,过剩供应需3至4年才能消化掉。这一供求关系的不平衡将对房价产生抑制作用。难怪巴菲特曾戏言,要消除多余房子,先得推倒一些已有房屋,让开发商少造房,还有鼓励形成新家庭。
第三,房价的变化受失业率影响。危机使美国失去了800万个就业岗位,许多经济学家认为失业率将居高不下,就业市场的恢复会是一个漫长的过程。失业问题不解决,房价很难全面回升。
第四,不同地区的房价在将来的走势可能会不一样。今年3月的S&P/Case-Shiller Index数据显示,旧金山及圣地亚哥地区的房价已比去年同期上升了9%和5.9%,而拉斯维加斯的房价则创了新低,比去年同期下降了17.4%。各地区受困房占交易量的比重不同,也将影响这些指数走势的不同。
第五,危机前住房市场的疯涨与银行信贷失控分不开,危机后银行加强了对新发放住房贷款条件的要求,对房贷品种、房贷首付、收入核实、债务收入比等都有严格的控制,即使将来这些条件可能会适当放松,但相信不可能回到过去过度宽松的状态。
第六,从历史上看,房产市场有较长的周期性。以往的周期大多在15~20年,从1986年的房产高峰到2006年的房产高峰,经过了近20年时间。
展望美国房价,总的说来,虽然离谷已不远,但房价在未来几年的上升幅度将受到限制,前进的脚步会很艰难。
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