[摘要] 随着本世纪初房价的快速上升，至少从2003年起，政府曾多次推出了对楼市的调控措施，房价恰恰在调控声中又上升了许多倍。由于工资特别是作为城市化标志的进城农民工的工资增长远远落后，一线和热点城市的房价收入比被推向全球高峰。为什么过去的调控目标一再落空，显然是这一轮调控首先要吸取的教训和总结的课题。
笔者7月1日在中国证券报发表的《住宅刚性需求缺口为结构失衡所致》一文，从中国房价的国际比较、房价飙升溯源和供求失衡的症结三方面对现在房地产市场进行了分析。文章得出的重要结论是房价飙升源于住宅供求失衡，导致失衡的原因除投机投资因素以外，主要来自供求结构，既是高过人均住宅面积的超前需求与供给大户型化相结合的产物，也是边建边拆住宅净增量不足的结果。本文是上一篇文章的姊妹篇，研究面对现状，如何确定城市化进程中楼市的战略定位和制度框架。
首先我们看到，从2003年起开始的约4次房地产调控主要倚重的是银行和信贷政策。问题在于银行毕竟是商业机构，而且基本上都已是上市的股份制企业。银行从简单的政府工具到商业化的企业本来也是改革的成果和方向。这就决定了商业银行对房地产调控政策的执行必然是三心二意、避重就轻、敷衍塞责。同时，整体银根的松紧又是由国民经济的总体境况决定的。因此一旦宏观气氛改变，时过境迁，信贷的房地产控制必然烟消云散，甚至变本加厉。因为在上升趋势中的房价、地价以及居民按揭永远是银行最可靠稳定和最丰厚的利润来源。所以不奇怪，借刺激经济的政策东风，商业银行的购房贷款猛增成为这轮房价飙升、供求失衡的重要推手。银行这种在利润和竞争驱使下的毫无节制令尝试用经济手段调控的监管部门也大失所望。其实，美国次贷危机的教训已经说明，商业银行在房地产泡沫中恰恰是要严加防范和监管的对象，而不会是政府可以简单信赖的政策工具。
其次，历次调控都依赖地方政府的贯彻和执行力。我们前面指出，土地政策与任期制的组合，未必使地方政府人为减少土地供给以维持高地价。但是，由于无论是卖地还是地方投融资平台的抵押贷款，都依赖土地价格的稳定或上涨。因此，地方政府对土地收入加重的依赖，使他们必然乐见房价和地价的稳定上升，这样才能够为地方政府提供更多的收入来源。而围绕着为户籍人口打造城市名片的努力，每一任官员大兴土木、大搞基建、美化城市的工程都有意无意地助推房价、地价的上升。所以，和商业银行类似，地方政府也会在大势所趋时配合中央遏制房价脱轨的飞涨，这也可以多少避免自己的麻烦和风险。但是，打压房价从而地价下跌永远不符合地方政府的利益。这样，在房价飙升时，地方政府当然不会有主动大幅调升土地供给或打压需求的动力。而一旦宏观经济风向变化，或新一轮的房地产高潮再起，地方政府自然会随波逐流，在据说是房价必涨的“市场力量”面前顺水推舟。
第三，楼市政策左右摇摆，受制于宏观经济波动的需要。这些年来，楼市政策一直在调控和抑制房价过快上涨与促进房地产业平稳健康发展之间变动。经济热了，房价涨多了，就讲调控，强调从严查税减贷；经济冷了，要拉动增长，又增贷减税缓税，救助地产商，促进房地产业发展。这样几个回合下来，开发商也好、投资投机客也罢，乃至普遍购房者都觉得看到了政府的软肋：就是房地产业拉动几十个相关部门的需求，政府要保增长就离不开房地产业的发展；而房地产业又关乎银行贷款的质量和金融安全，政府要保稳定也不能不救房地产。所谓房地产业绑架了国民经济之说即由此而起。这样房价涨得起来，跌不下去，小跌大涨，乃至只涨不跌逐步成为市场主流认识。这样，新世纪以来10年，当事实最终证明楼市的稳定可以是波动股市的10倍、20倍时，各行业的企业都进军房地产，各路社会资金全涌入囤房囤地，以至国家想振兴的产业难以启动，总被调控的房地产反而蒸蒸日上，人气鼎沸，就一点也不奇怪了。
最后，城市化进程中楼市的发展战略定位不明确，这样调控自然很难有一个明确的指向。如城市化发展中土地的垄断分配问题，似乎只要政府能先切一大块，剩余部分谁抢到算谁的。甚至是为了自己能得大头，也要保证利益分享的开发商、炒房者不吃亏。因此我们看到，如土地增值税本来是针对房地产行业普遍占地囤地的利器，却成了一种完全随意性的工具。对房地产市场因暴利效应而日益膨胀的投机投资需求，也一直没有出台有力的措施加以遏制。而提高房屋交易税的做法在供求失衡时几乎全部被转嫁给了购房者。相反，对于不能或很难转嫁的个人所得税，却被奇怪地允许变通为按照交易额的1％—3％，实际都按1％征收。同时，为投机投资敞开大门的虚假阴阳合同在盛行，如入无人之境。物业税即住房保有税提出多年，在既得利益集团的杯葛下，至今还是方向多变、扑朔迷离。
再如，我国住房是走单纯市场化道路还是要坚持商品房和保障房的双轨制一直方向不明。这样，增加保障房供给的政策，由于不能和没有切实解决资金来源和动力机制问题，往往变成一种点缀或流于纸上谈兵。今年在房价顶风而上的暴涨情况下，似乎是为了回应开发商土地供应不足的指责，计划住宅用地供应猛增几倍至18万公顷，按目前1.5的容积率可建27亿平方米的住宅，按目前人均28平方米的水平，一年供地即可解决近1亿人的住房，总计不过1.5亿的外来人口，不用两年即可全部解决，现存农民工住房问题也将不复存在，这显然绝无可能。对于这样没有可靠经济手段支撑的建房计划，市场自然不相信。所以开发商不约而同宁可量跌而守价，希望市场能倒逼政府为保增长保稳定而率先弃子让步。如果真是这样，那么房价今后确有可能如其所愿出现报复性反弹，酝酿破灭前的更大泡沫。
由此可见，楼市的调控要真正达到目标，取信于民，扭转市场预期，必须超出简单保增长或维稳思维，摆脱短期调控的得失，明确国家在整个城市化进程中楼市的基本战略定位和整体制度框架，高屋建瓴，将我国楼市发展真正纳入长期稳定发展的健康轨道。
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