[摘要] 进入“金九银十”，楼市价格和成交量深幅拉锯，调控将维持现状还是继续加码成为最大的悬念，房地产市场这个能量巨大的“黑洞”还将继续吸收参与主体的关注和煎熬——购房人在观望，房地产企业则在定价策略上小心地盘桓在利润和政策的边缘。
进入“金九银十”，楼市价格和成交量深幅拉锯，调控将维持现状还是继续加码成为的悬念，房地产市场这个能量巨大的“黑洞”还将继续吸收参与主体的关注和煎熬——购房人在观望，房地产企业则在定价策略上小心地盘桓在利润和政策的边缘。
对赢利有着持久需要的大公司，刚性需求能维持多久呢？房地产的新“救命稻草”在哪里？经济观察报与某地产联合推出的蓝筹地产系列论坛将就此予以讨论。
“房价不会出现趋势性下跌”
经济观察报：下半年，供需对比会有什么变化？房价会降吗？
陈功 （安邦集团首席分析师）：2009年的施工和新开工面积大概是四十二三亿平方米，一般一年的销售大概不到10亿平方米，仅仅2009年的数字就足够四到五年消化，加上2010年很多土地大剧上演，很多国有企业依然在积极地拿地，一些项目陆续开工，商品房的销售压力并没有缓解。
任志强（华远集团董事长）：从现在的情况来看，大部分地产企业还没有到最危急的时刻，从存量报表上看，大部分企业手里还是有现金。7月份的资金大概37000多亿的样子，可是投资只完成23000多亿，过去我们维持在1万亿左右，所以现在还有多出来的一部分钱，这是整个行业情况。
去年商品房销售面积在8亿平方米左右，今年上半年销售了3.9亿平方米，下半年可能还在3.9亿平方米。我们估计下半年供应量会增加40%—50%。很多人说市场没降下来，其实开盘价已经下降10%—15%了。假定开发商不再在高位坚持，供求量可能会下降20%—30%，这样库存就会大大下降。
总体而言，如果土地价格还是上涨，房子也要往上涨。万科今年的半年报，面积减少了8%，但是金额增长了15%，说明价格提高了，这是总的趋势。
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今年的价格一定是有升有降的，但不可能大涨大跌。
李国平（高策地产顾问机构董事长）：媒体抓住统计局的数据说北京房价环比上涨，这个数据没有意义，老百姓不是买指数而是买房子，只要买房子就会发现房价现在在跌。
当然，各种需求对价格的敏感程度不同，北京市中心一些高端住宅或者个别楼盘在涨。
经济观察报：这次调控没有形成2007年那样波动明显的价格调整。
张寅（虎杰投资首席分析师）：首先是贷款利率，2007年在历史的高位，2010年在历史的低位；其次是库存，2007年在历史高位，2010年在历史的低位；第三，我怀疑下半年的供应量会加大这种说法，水泥量和开工量应该是同步的，但是水泥连着往下走，装修材料与销售面积也不匹配。我认为下半年可能会出现供不应求。
利率不调整，房价不会出现趋势性下跌。
“不会回到从前那么乐观”
经济观察报：是否存在二次调控的可能？
张寅：我估计调控不太可能出新的政策，原因有两点，通胀的问题应该比房地产还让人头疼，具体到房地产行业最头疼的也不是价格，而是1—6月经济适用房增长是负一点多，经济适用房的建设任务到12月份能否完成是当务之急。
任志强：大部分企业认为调控政策还会持续一段时间，但是能持续多久没有人有谱，大家预期可能明年还会再出台一个政策，但短期应该不会再出新政策了。
从根上来说，解决货币、利率问题和土地供应问题，这几点应该配合起来，比如要增加供给，可能涉及到土地制度问题，可能涉及到银行信贷问题，涉及到财政税收问题。把房地产市场之外的问题解决了，最后才能回归把这个产业内的问题解决。
李国平：一些年轻人说现在不买以后未必买得起，甚至借钱买房子，我认为这是一种“伪刚性需求”，但肯定是有需求存在，一旦价格下跌，成交量就上去了。但开发商别觉得可以反弹了，也许一反弹，后续更严厉的政策比如房产税就会出来。
陈功：今后可能会面临一个加税周期，大量新税种会出现，除了现在正在讨论的房产税或者跟物业、房地产相关的税收之外，还有环境税和矿产资源税等很多方面的税，这些税目、税种的提出影响会很大。这对宏观经济的干预作用比加息还要猛，投资的各个环节会受很大的影响。房地产这个行业不会回到从前那么乐观。
“这是一个畸形的市场”
经济观察报：全民炒房是不是该有一定的控制？
任志强：你说的实际上是把货币储存在银行还是在房子上，但前提是你有钱，如果这个钱本来存不到银行，你要借钱，这就不叫存了。如果是存，是一种货币储存形式，没有任何问题，它不会形成泡沫的。比如乔家大院就是把钱变成房子，最后一个大院一个大院地出来。很多房子没有人住，它是为了以后发展，子孙再多也有地方住。如果没有风险意识就不会有乔家大院。这是完全不一样的。
你说的炒，是我们没有这么多钱，想用一个财富杠杆把它变成赚钱的东西。
陈功：这种财富现象确实是存在的。这种现象为什么出现？就是因为社会投资品缺乏。
任志强：首先因为现在是负利率。如果这边通货膨胀，取钱的是只有三五千块钱的人，有三五十万的人不会取钱。但是，通胀持续下去，“老虎”会出笼的。我们现在有28万亿的居民存款，但是我们一个月只有1万亿的消费。房子的时候一个月大约消费4000亿元，28万亿出来2万亿我们就没地搁了。1988年出现通胀的时候，我们市场可销售量大概在存款量的百分之十几，到2004年，可销售量占存款量百分之七点多了，现在只有百分之三点几了。在1993年初、1994年的时候叫“贴息补偿利率”，给你加百分之十几，就是给老虎食吃，怕老虎从笼子里跑出来，现在也是这种情况。如果出来2万亿，怎么办？没有足够的储备啊，所以现在我们觉得赶紧弄房子，防止这28万亿往外跑的时候拿东西可以顶上。
张寅：7月份公布的存款数据特别说明问题，降幅非常大，只有财政存款是涨的，而居民存款与企业存款双双下降，但是7月份其他商品销售并没出现，只有两种解释，要么就是资本外逃了，要么就是在某些地方炒作了。
任志强：所以现在很怕，我们现在2万亿里面1万亿消费了，4000亿买房子了，还有4000亿进了存款，一旦有一个月4000亿不进存款就很难走了。
李国平：按道理说，房子应该是先有居住属性，后有投资属性，如果房子仅仅有居住属性，就是房改前的情况。现在则是很多人通过借钱，向父母集资买房子，不仅仅是把货币往里推，还把养老、孩子的教育都放在房子上了。这是一个畸形的市场。
陈功：房地产已经透支了中国社会的未来。
李国平：原来我们的股市，先是为了我们的国企脱贫。我们的房地产对土地有依赖，所以现在是30%的人买了70%人的房子，最后所有前期投资人安全撤场，移民。这就是问题。
高端资产化 低端产业化
经济观察报：加大中小户型住宅供应或者增加商业地产的比例，是不是房地产企业可以考虑的应对调控的有效方式？
李国平：国家大力推进的政策性住房恰恰是跟中小户型的房子对接的，如果大家都转向做小户型，这恰恰是死路一条。
我在给地方政府做投资运营的过程中了解到，很多城市都有政府主导的地方投资平台或者开发机构做的高楼，这恰恰可能还要给大家一个警示，因为4万亿投资在很多政府主导的地方融资平台或者一些国有企业为政策所营造的房地产物业建设都体现到了商业地产，这种商业地产跟开发商做住宅又不一样，它孕育着更大的商业地产市场风险。
陈功：就目前的环境来看，无非就是高端的走资产化的路子，低端走专业化的路子。美国的洛克菲洛中心也是一组楼盘，经过很多大的华尔街金融风暴，最后还能存在下去给业主带来增值。所以慢慢地开发商还会转化为资本运作的方向。这是一个高端的方面。
低端就走向专业化，这个数字的裂变就很大了，你做好某一方面或者某一类型的物业、房地产开发都是很常见的。商业还分很多种，中小型的、零售型的、批发型的。奥特莱斯的诞生本身也是开发商灵机一动的产物。综合体万达做得很好，而且给出了一个基本的业内定义。其实酒店、 、商场这是最简单的，因为商业综合体是一个城市广场的立体化，这只是满足人们人际沟通，而产生商业效益的一个根本性的东西。它会慢慢形成非常专业化的开发，我们仔细看它这种技术性的特征，就会发现它的裂变是存在的。
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