[摘要] 对于房产税的征收效果,业界关注的焦点之一是它能否有效抑制投机,会不会增加购房的不合理负担?作为“二次调控”的核心内容,房贷门槛的进一步提高、限制购房套数的约束对市场的震慑效果立竿见影,成为影响近期市场信心的关键因素,受到业界的认可。
对于房产税的征收效果,业界关注的焦点之一是它能否有效抑制投机,会不会增加购房的不合理负担?作为“二次调控”的核心内容,房贷门槛的进一步提高、限制购房套数的约束对市场的震慑效果立竿见影,成为影响近期市场信心的关键因素,受到业界的认可。
9月24日,北京保利茉莉公馆开盘,一对年轻人趁排队等候时挑选户型。随后,新政策要求首套房首付三成。部分“刚需一族”感到“被误伤”。但其实施也引来一些争议,如提高首套房房贷门槛对于刚性需求的购房者而言是一种误伤、首套住房有没有必要限制等的热点话题。而处于“备战”状态的征收房产税的争议似乎更多,一方面,其操作的技术层面存在诸多难题,另一方面,其抑制房价的效果还不明确。
讨论1 “限购令”使投资客快速离场
【政策要点】
4月30日出台的“京十二条”中,“限购令”是的临时性措施:从5月1日起,北京家庭只能新购一套商品住房。这是首次提出的家庭购房套数“限购令”。
9月29日,二次调控新措施中也有针对“房价过高、上涨过快、供应紧张的城市,要在一定时间内限定居民家庭购房套数”的规定。随后,“限购令”陆续在深圳、厦门、南京、上海、杭州等多个城市推广,成为二次调控的重要内容。
限购抑制不合理需求
●胡景晖(我爱我家副总裁):楼市的房价过快上涨,在很大程度上是因为投资客成批购入物业,快速炒高房价后出手,推高房价快速获利。“限购令”出台后,将直接打击快进快出不断购买物业获利的投资需求,炒卖行为将大为减少,投机等不合理需求受到抑制。在北京,投资客的快速离场,使5月楼市成交量快速下跌。
从北京实行“限购令”5个多月的时间来看,短期由于政策限制投资客,以及对购房者心理的影响,引发了一轮观望潮。从长期来看,“限购令”并没有降低刚性需求的购房需求,而经过两个月的消化期后,随着开发商对新盘价格的调整,部分低价楼盘吸引了购房者,刚性需求开始逐步释放,北京成交量从7月开始有所回升。
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自住买房倾向一步到位
●郭毅(亚豪机构市场总监):由于“限购令”规定一个家庭只能新购一套住房,购买了一套,就失去了再次购房的机会。手中紧握着惟一一次置业机会的购房者更加慎重入市。对于购房者来说,当购房机会变成时,考虑实用性也成为了购房者们首要考虑的因素。因为可能要在新买的房中居住很长一段时间,想要换房,得等限购政策解除后才有机会,而限购政策并没有说明政策的有效期时间。于是,限购政策也引发购房导向倾向于一步到位,贪大贪全,比如“刚需一族”在买房时就要考虑,新买的房子要包含结婚生子等很长一段时间的居住需求。而不是以往购房者根据经济实力先套小房子住着,等经济能力增强后再换房的步骤。这样的购房导向,势必对购房人造成经济上的压力,而市场内实用型、低总价的小三居户型受追捧。
讨论2 信贷门槛提高误伤刚需?
【政策要点】
5月1日起,北京严格执行“国十条”的要求,首套首付款比例90平米以下为两成,90平米以上为三成,二套房首付款比例提高到五成,暂停对购买第三套及以上住房放贷等。
9·29新政,信贷更加收紧,首次购买90平米以下住房的首付款比例从两成提高到了三成,明令禁止抵押贷款买房消费。同时,不少城市在出台的二次调控细则中,还纷纷效仿“京十二条”中的“限外令”,对不能提供1年以上本市纳税证明或社会保险缴纳证明的非本市居民不予发放贷款。
反应:全款购房约五成
●胡景晖(我爱我家副总裁):新“限外令”使跨区域买房受限,不符合贷款条件的购房者要买房只能全款。另外,银行对第三套房停贷,抑制多套购房需求。受信贷收紧的限制,开发商在卖房前都会严格审查购房人的贷款购买资格,避免无效的购买需求。同时,由于全款购房人不受限外令限制,新政后全款购房的比例也是直线上升,全款比例从新政前的三成上升到新政后的五成左右。
另外,银行收到建委提供的钥匙盘,严格执行“认房又认贷”来认定二套房,提高二套房首付比例,买房人利用银行贷款的比例在下降,投资房产的风险在增加,而银行的风险相对减少。此外,新政还明令禁止抵押贷款买房消费,堵住了利用抵押房产套取现金炒房的不合理购房需求。
担心:刚需被误伤
●孟奇(远洋嘉业房地产经纪公司研究总监):两次新政,均有提高首付比例的规定,市场不可避免地出现退房或者补交首付款的现象。
新出台的首次置业90平米以下住宅首付比例由两成提高到三成,这对于市场中的刚需影响比较大。一些购买90平米以下户型的首次置业者,如果在新政前购房还没来得及办贷款手续,新政后可能要求补交10%的首付,以北京一套普通住宅150万的总价来算,增加10%意味着要多掏15万元的现金,这对于首次置业者来说是一笔不小的数目,无法补交首付就只能退房。
新政执行后,刚需购房的资金门槛将提高一大截,刚需的购买力相对降低了,这对于市场中刚刚复苏的刚性需求是一个沉重的打击。
■ 第三视角
房产税依然是“备用武器”
【政策要点】
近日出台的“二次调控”政策中,房产税被寄予厚望,但是至今还是没有明确出台的准信儿,依然是坐在场外的“备用武器”。比较明确的消息是,财政部和国家税务总局的有关负责人对媒体表示,“对个人所有的住房恢复征收房产税是必要的”;而上海则表态称要做好征收的准备,房产税税率可能介于0.3%至0.4%之间。如果按照这一税率计算,若某套房的购买总价为200万元,一年就要交6000元至8000元的房产税。
我国现行房产税开征始于1986年,《中国房产税暂行条例》规定,对个人所有的非营业用房产免税,而营业用房一直在征收房产税。
如何征税还需准备和论证
如果征收房产税真有动作,上海将是风向标。
10月9日,上海市八部委官方解读“沪12条”房地产调控细则,上海市房管局局长刘海生指出,对于房产税的推出,上海持积极态度,一旦国家政策明确,可以加快推进。对于房产税的前期准备工作,刘海生透露,目前上海已成立房屋状况信息中心,这也是房产税政策的一项重要准备工作。
此前,多个地方包括重庆、广州、杭州、成都等都已经开始着手在税收系统进行房地产税的征计培训。由于房产税的政策本来就存在,从政策层面来看,也就一句话的事情,近在眼前。
而对于征税范围和目标、差别化税收的可能性和方法、房价评估的公允性、房产税转嫁的可能性等一系列技术方面的问题,可能还需要进一步的准备和论证。
中央财经大学财政税收学院院长刘桓曾表示,“近年来,中国房地产市场的产权登记状况有所改进,这就为我们在部分地区选择一些重点房源,比如高档住宅等,进行房地产税收改革试点创造了一定条件。可以说,目前在部分地区个别房产品种上,具备了开征房产税的条件。”此言道出了房产税技术层面的现状——部分地区、个别房产品种。
威慑投资、投机需求
上海易居房地产研究院综合研究部部长杨红旭表示,在一定程度上可以说,房产税依然是楼市调控最重要的“备用武器”,继续发挥着对于投资投机需求的威慑作用。
对于房产税的征收效果,是目前业界关注的焦点:能否有效抑制投机?会不会增加购房的不合理负担?
业界主流的观点认为,即使是在征收房产税多年的国外,房产税的颁布也并没有起到降低房价的作用,房价的升与降,自有其市场规律。房产税其实是保证房地产市场正常发展的一种长效机制,而抑制高房价却是短期行为。
我爱我家的一位资深人士表示,按照目前透露的税率计算,一套一两百万元的房产,房产税一年也就几千元,平均摊到每个月的金额三五百元。如果房主把这转嫁给租客,这对于刚刚工作的年轻人来说,不是一个好消息。
一位不愿具名的业界人士表示,现在还只是提房产税试点,相信性房产税在征收之前肯定会对各类人群进行区分对待,以防止造成“误伤”。房产税即使开征了,也不会对一些自住或者没有炒房目的的消费者造成太大的影响。
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