[摘要] 在过去18个月内,伦敦的商业地产价格开始步入上升通道,虽然一些意向客户仍抱着“捡便宜货”的心理,但这显然在市场中行不通了。年中,当一家日本投资银行因业务扩张需要另寻楼时,发现不仅议价难成,就连看得入眼的新楼都寥寥无几。
在过去18个月内,伦敦的商业地产价格开始步入上升通道,虽然一些意向客户仍抱着“捡便宜货”的心理,但这显然在市场中行不通了。年中,当一家日本投资银行因业务扩张需要另寻楼时,发现不仅议价难成,就连看得入眼的新楼都寥寥无几。
相比而言,中国的银行则在英国商业地产市场中做了一回聪明的买家。
“我们在市场谷,也就是去年年底正式买入这一幢大楼,1.2万平方米的面积总花费约9000万英镑。在去年12月,没有人愿意入市,这才使得我们拿到了很不错的价格。”中国银行伦敦分行总经理、中国银行(英国)公司执行总裁葛奇接受《财经日报》专访时表示。中国银行在伦敦新总部就位于伦敦金融城正中央,英国央行英格兰银行对面,现在已更名为“中银大厦”。
由于在英国的业务拓展,中国银行英国公司由原先的120人扩容到260人。在靠近伦敦中国城的“老楼”中待了18年之后,该公司终于搬入自己购入的“新房”。
葛奇至今仍对他们选择的入市时机兴奋不已,他认为,正是因为金融危机,他们才抓住了购置不动产的机会,更不用提这一大楼还成为一个“品牌”,成为中国金融企业海外拓展能力的象征。搬家之后的“老楼”则装修后部分用于出租,葛奇称也有信心“租出不错的价格”。
市场上之前的传言则围绕金融城内另一幢楼展开,虽然这一高楼最终没达成任何购买意向,但意向买家也是一个中国商人。据了解,在2006和2007年峰的时候,英国市场上的商业物业成交额中,中国(包括香港)的投资人只贡献了1.3亿英镑,相比市场整体400亿英镑的成交总额来说微不足道。
在住宅市场又经历了一轮下跌后,目前英国商业市场开始步入快速增长通道,再度成为“吸金石”。今年半年间物业价格7.9%,对比去年下半年则达19%。总体而言,根据世邦魏理仕英国公司发布的报告,从去年开始,英国商业物业价值增长了24%。
英国皇家特许测量师学会(Royal Institution of Chartered Surveyors ,简称RICS)首席经济学家罗宾逊(Simon Rubinsohn)开始呼吁英国投资人撤出海外市场,回到本国投资。在这一倡议的背后,有统计数据显示,伦敦在今年上半年笼络了全球跨境物业投资的27%,涉及来自全球27个国家的买家。
商业地产的快速复苏导致入秋以来的英国楼市十分微妙:一边是由于大量房源涌入市场,截至9月末房屋价格连续3个月下滑,又出现了通胀与跌价并行;另一边则是商业地产热度增加,伦敦金融城的楼租金甚至达到22年以来的峰。
英国商业地产代理机构NB金融城室董事吉尔列特(James Gillett)分析称:“今年以来,租金反弹了25%,空置率则是两年来点,新供应也在同期缩水。”
在金融危机中遭遇了近五成商业地产价值下跌后,英国商业物业正在步入复苏通道。
“与住宅不同,英国的商业物业的价格上涨在经济危机之前就已经开始放缓,并在雷曼兄弟垮台8个月前已开始下跌。在此期间,商业物业下跌50%,甚至更高。可是相对价格顶点,住宅价格下调可能仅有15%。这吸引了诸多买家入场,因为很多高端物业价格低廉,加上英镑的贬值,海外买家可以获得更大的便宜。这就陷入了另一种循环,在过去18个月内,商业物业价格开始反弹,好的物业逐渐供不应求。”英国仲量联行欧洲、中东和非洲研究中心总监盖斯特(Paul Guest)接受本报专访时表示。
商业物业新增供应的稀缺,被盖斯特看作为金融危机的遗留问题,有可能促成未来两年物业价格的继续上扬。他认为随之而来楼物业价格可能不会有太大提升,但租金一定会增长迅速。
“在2007年,随便在任何一个高处看伦敦的天际线,都能看到吊车,当时的新项目遍地都是,但似乎就在一年之内,这些新建项目就大批量消失了。多数都是因为他们无法从银行获取开发贷款。可以预见的是,一直到2013年,新项目都将十分少见。相比过去5年,英国GDP增长的幅度会很小,但一定还会增长。只是当一些大银行在今后两年开始生意扩张时,他们的室都将成为一个主要问题。”盖斯特对本报表示。
在市场高峰时,英国商业物业市场大都为海外买家所垄断,但是到2009年市场低谷的时候,英国买家开始占据绝大多数。而到今年,德国、美国和中东,以及少量的中国买家又开始涌入,买家比例中40%到50%为海外买家。
“和住宅物业相比,投资商业物业的好处就是,你可以就坐在自己家门口,然后投资全球任何一个商业物业,而不用考虑监管以及移民问题。”盖斯特说。
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