[摘要] 继中、农、工、建等四行相继收紧新增开发贷款审批之后，银监会近日要求信托公司对房地产信托业务进行合规性风险自查，当地银监局要对自查情况进行核实，并于12月下旬将房地产信托的核查及处理结果书面上报银监会。
继中、农、工、建等四行相继收紧新增开发贷款审批之后，银监会近日要求信托公司对房地产信托业务进行合规性风险自查，当地银监局要对自查情况进行核实，并于12月下旬将房地产信托的核查及处理结果书面上报银监会。
与此同时，一份《关于加强当前重点风险防范工作的通知》（下称《通知》）也于11月中旬下发至各银监局和银行业金融机构，对政府融资平台贷款、房地产开发贷款、管控流动性风险等均提出明确具体的要求。
业内人士认为，在融资渠道逐渐收紧的情况下，房地产企业资金链或将持续吃紧。
开发商“筹钱”各有招数
受到国务院长达半年多的政策调控，除了两成大房企前10月基本完成今年的销售业绩和指标外，目前大部分房企的资金还是没有完成年销售任务。
因此，在年底即将到来之际，开发商唯有采取降价促销、民间借贷、合作开发、信托、抛地、银行贷款等策略，才能突破资金链收紧这一“生死门”。
收紧房企贷款 不得超过在建工程五成
根据《通知》要求，大型房企集团要以集团为单位，以名单为基础，实行集团并表授信管理，集团及各成员企业贷款总额不得超过在建工程的五成。大额度风险评估应涵盖银行持有的房地产公司短期、中期票据以及其他形式的各类授信。
银监会对60家大型房企集团的分析显示，当前，银行对大型房企集团多头授信风险突出，集团互保现象有所上升。6月末，60家大型房企集团涉及集团内互保贷款金额较年初增长了22.3%。据初步统计，60家房企集团共有4266个成员企业，平均每家集团71个。
银监会称，对于存在高价购地、跨业经营、过度扩张、负债率偏高等问题的高风险房地产开发企业，应密切关注其经营状况，一旦资金回笼出现紧张，应及时采取保全措施。同时，对有土地闲置、改变土地用途和性质、拖延开竣工时间、捂盘惜售等违法违规记录的房地产开发企业，应停止对其发放新开发贷款和贷款展期。
《通知》还要求，建成之后的项目（包括铁路、公路、基础设施等）贷款应立即进入还本期，原则上每年至少两次等额还本，有的小额贷款可争取做到每季还本，利随本清，以实现风险的准确暴露和稳步缓释，严格防止“常青贷款”。信息时报记者 罗莎琳
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经纬行研究中心主任曾英杰认为，《通知》对房地产开发贷款提出了不少明确的要求，可以预见，随着政策的落实，无论是大型还是小型房企，从银行拿到贷款的难度将加大。尤其对于负债率较高的房企来说，贷款会更难。“近期银根收紧的趋势越来越明确，对于发展商而言，这不是一个好信号。对于资金链较紧的开发商，建议趁年底的销售节点降价走量，回笼资金。”
开查房产信托
12月下旬上报核查结果
近日，针对“中、农、工、建等四行停止新增开发贷款审批”风波，记者采访了解到，四行虽然否认了对房企停止开发贷款的审批，但都明确表示，年底信贷额度有限，放款要根据企业的资质情况来决定。
继四行收紧开发贷款之后，银监会近日开查房产信托，开发商融资渠道再次收紧。据媒体报道，银监会本周下发通知，要求信托公司对房地产信托业务进行合规性风险自查，当地银监局要对自查情况进行核实，于12月下旬将房地产信托的核查及处理结果书面上报银监会。业内人士认为，在房贷收紧、成交量下滑等情况下，房地产企业资金链或将持续吃紧。
记者了解到，由于年底房地产企业的资金需求较大，不少中小房地产企业的资金链濒于断裂。所以信托公司成为房地产企业短期资金融通的“救命稻草”。而银监会对房产信托的开查，再次减少了开发商的融资渠道，对资金不怎么充足的房企来说无疑是雪上加霜。
现在各家银行已开始对房地产开发商“敬而远之”，导致房地产企业的现金流压力陡升。据中国证券报道，银监会此前内部调研，选取的60家大型房地产集团样本中，三成企业的负债率已超过70%。另外，大型房企多头授信、内部关联结构复杂、贷款集中到期等诸多值得重点关注的风险点也在调研中暴露出来。信息时报记者 徐凤
影响 大型房企信贷被围堵
在融资渠道持续收窄的情况下，房企资金链将面临怎样的境遇？地产经济学家邓浩志认为，综合之前的停发开发商贷款、限制开工时间、限制落成时间来看，政府是希望堵死开发商除了销售以外的所有回笼资金途径，逼迫开发商开发手上的土地，并通过销售回笼资金，最终实现降价的目的，“中小房企的融资途径比较单一，只有大房企的融资途径比较多。所以如果真的是全面围堵，受影响的将主要是大开发商。”
满堂红研究高级经理周峰表示，假如银监会敦促信托公司收紧其对开发企业的资金输出，必然会令自有资金不足的企业经营更加困难，也影响到项目的后续开发及销售等一系列环节。据周峰分析，假如开发企业在短期内，特别是现在年底银行的信贷额度基本用完的情况下，无法借到足够的开发贷款，便会影响到已动工项目的施工进度。由于目前市场大环境偏弱，通过销售环节回笼资金有限，开发企业只好把融资渠道拓宽到信托方面。信息时报记者 徐凤
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降价促销 万科、恒大率先全面降价
在连续两轮调控下，有的房企迫不及待地进行降价，以销售回笼资金。近期，万科武汉分公司官网显示，其旗下在售的5大项目同时推出优惠活动，包括每周5大项目各推出10套“一口价”特供房源，购房即1888元家电基金等。虽然武汉万科的有关人士称，武汉万科并未降价，只是“感恩回馈”。但由于此时正处于二次调控下的敏感期，龙头老大实行的促销计划，迅速被视作万科降价的前兆。有业内专家指出，近日北京万科联手五矿以52.27亿元的高价拿下北京市海淀区两块居住用地，即使万科今年销售已创出新高，但要拿现金来弥补建设和土地款仍有缺口，因此采取降价的促销措施不得不让业界怀疑。
继武汉万科后，恒大地产也掀起降价风潮。日前，沈阳恒大华府项目正式开盘，并推出“8.5折加额外9.7折”的优惠活动。据了解，该集团已启动了“联销10亿大优惠”的新一轮营销攻势，广东三大项目均在活动行列。例如金沙洲高端项目恒大绿洲将不分楼层推出一口价1.8万元/平方米特惠单位，对介绍新买家的旧业主实施双方奖励等。
经纬行研究中心主任曾英杰表示，近期银根收紧的趋势越来越明确，预计明年货币政策和财政政策都会趋紧，一旦市场人气不足，开发商通过销售回笼资金的压力会更大。因此，房地产企业有可能在二三线城市先降价进行促销回笼资金，就像万科在北京高价拿地，而在武汉降价卖房一样。
利：回笼资金 弊：或损品牌
据了解，恒大在年初即上调销售目标至360亿元，7月12日宣布再度上调至400亿元，成为一家逆市上调销售目标的龙头企业。目前，恒大又提前两个月完成上调后的年销售目标。相关人士透露，今年恒大销售额还有望突破500亿元，成为“500亿军团”中的一员。
资深房地产专家谢逸枫表示，降价促销的地方就是可在最快最短的时间内，一次性集中将房屋销售出去，回笼资金。而最不利的就是减少了房企利润和年销售总利润。曾英杰也指出，降价促销回笼资金比较快，适合绝大部分的开发商。但对于一些高端住宅项目尤其是豪宅项目来说，则要考虑是否会损害项目品牌。
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除了向银行贷款外，开发商的另一种资金渠道就是信托。根据信托业协会数据显示，今年前9个月的2.8万亿资金信托规模中，有13.4%即约3800亿元流入到房地产行业。
数据显示，在10月，随着房地产调控政策再度收紧，房地产信托尤其是以股权信托形式进入房地产的资金快速增长，甚至可能达数百亿元，部分房地产项目短期过桥贷款的利率已高达36%。不少信托公司的房地产信托业务无论数量还是余额占比也就在1/3左右，但利润却能占逾半。
地产人士表示，因为开发贷信托尤其是作为资本金进入开发企业的信托资金，开发商愿意支付的成本一般都在17%以上，一些中小开发商则要高于20%。除去投资者拿走的10%，剩下的部分都留在信托公司里。因此，房地产业务对于信托公司而言是一块肥肉。
利：解决资金 弊：银监会已严查
日前，一纸《信托公司房地产信托业务风险提示的通知》已下发到不少信托公司项目经理手中，银监会要求，各地方银监局要严查信托公司为开发商变相提供贷款的情况，这对不少以信托资金入股或购买债权方式的开发贷款带来很大影响。
信托的好处是直接有效地解决房企资金问题。不过曾英杰表示，随着银根的收紧，房地产信托业务目前也在逐渐的收紧，很多信托公司已暂停了房地产信托业务。对于很多房企，尤其是中小房企，可行性不高。
民间借贷 中小开发商转向高息借贷
银行贷款普遍收紧，信托公司的融资成本也水涨船高，在此情况下，一部分中小开发商不得不转向昂贵的民间借贷。
日前，天河某楼盘开发商以10套100多万元的房产作为抵押，通过民间借贷担保方式以高息换取400万元的短期贷款，贷款时间为一个月，月息为4%。该开发商无奈地表示，现在银行对开发商的贷款基本上关上了闸门，尤其是中小房地产商，本来上个月就向银行申请了1000万元贷款，但迟迟没有批下来。没有了资金来源，楼盘施工进度几乎停了下来。为了赶上年底这波推盘热潮，开发商不得不转向高额利息的民间借贷。
某担保公司负责人告诉记者，目前市场上的民间借贷月息一般在4分到5分之间(即4%～5%)，而且90%都是熟人介绍做担保，当天就可放款。该人士还表示，之前来向他们借款的各行各业都有，而最近开发商逐渐多了起来，并且借贷数额都比较大。
利：暂时解困
弊：饮鸩止渴
随着房产新政的实施，房地产开发商的融资渠道正在逐渐收窄。虽然民间借贷在开放商的资金来源中占比，但如今已成为“救急之道”。不过，专家指出，这种方式只能暂时解决开发商的资金困境，从长期来看，有资金压力的地产商还必须赢得更多买家才行。
谢逸枫表示，民间借贷的利益点就是可直接解决房企资金紧缺的困难，不需要通过下降房价去回收资金。但在银行贷款利率高企的情况下，贷款融资也是很有风险的，因为融资成本较高。曾英杰也认为，这种方式无疑是饮鸩止渴，开发商即使是通过民间借贷拿到资金，也必须尽快销售以回笼资金，否则后续的开发会有更多问题。
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合作开发
“三旧”改造促进联合开发
在资金压力下，开发商们合作开发正逐渐成为趋势。一般来说，本土开发商在拿地上有优势，而外来开发商则有较强的资金实力及专业素质，双方合作开发可在提高产品质量的同时降低开发的成本。
今年以来，与政府合作、寻找“三旧”改造地块成为许多开发商“拿地”的重要方式之一，多宗“三旧”改造地块均被开发商拿下。
去年8月，由富力、合景泰富、新鸿基三家地产大佬联手打造的猎德城中村改造正式动工，标志着广州由开发商投资的城中村改造进入实质性的工程阶段。该项目投资高达100亿元，由富力和合景泰富在2007年9月以46亿元的天价拿下；此后新鸿基加入，三家各占1/3的股份。该项目涉及大型商业中心、高档酒店、甲级写字楼及服务式 等商业项目。
业内人士认为，在未来的“三旧”改造中，这种联合开发的模式将越来越多。因为一般来说，“三旧”改造的规模大，成本高，仅靠一家开发商的实力很难“吃下”。
利：降低风险 弊：易生纠纷
据悉，目前房地产市场联合开发房地产通常有以下三种方式：一是法人型联合开发，即联合开发方组建新的法人，双方出资成立项目公司，以项目公司的名义进行开发，双方按照出资比例承担风险、获取。二是合作型联合开发，即组建联合管理机构，合作双方各派人员组成联合管理机构，负责协调双方的关系，对合作中的重大事项作出决策，具体运作开发项目。三是合同性联合开发，即不成立联合机构，按照合同的约定各自独立履行义务。这种方式主要使用于相对简单的项目，目前市场中不少开发商的合作都属于第三种。
谢逸枫表示，合作开发最有利于房企化解资金危险和投资开发的困难，安全而稳定地获得利润，但却影响到房企的利润和，也不利于房企独立开发的经验积累。此外，也有业内人士表示，由于每家企业的开发理念有所不同，容易在合作过程中产生纠纷。
卖地求钱 中小房企抛地心切寻求合作
近期，记者从业内消息人士处了解到，部分手中有土地却缺乏资金的中小开发商，正在主动寻找实力型开发企业，有意转让土地。据悉，随着土地、贷款等系列政策组合拳的出台，一些早年拿到地的开发商也正处于苦恼之中。
日前，一位正在寻觅土地的开发企业人士向记者透露，经历了前两年的“跑马圈地”以及一系列宏观调控之后，曾经困扰房地产公司的“地荒”问题，转为了当前的“钱荒”，不少中小开发商纷纷发出了寻求土地合作的信息，急切地想出让土地。
广州某大型房地产集团人士表示，该集团一直对于土地出让的信息十分关注，但作为寻地企业，该集团更青睐于股权收购的方式获得土地。如果是合作开发项目，公司希望所占比例至少在75%以上。也即是说，多数房地产大鳄都希望完全拥有土地所有权，将之前的开发商和土地关系完全撇清。
利：来钱很块 弊：卖地易买地难
根据房地产调控新政策细则，今后土地闲置两年就将被收回使用权。这对一些中小房地产商来说，手头的土地必将成为烫手山芋，为此，多数中小开发商开始“离场”，大量抛售手中的土地。对此，曾英杰认为，土地是开发商安身立命的根本，卖地容易买地难，不应轻易采取卖地的做法。
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专家观点
资深房地产专家谢逸枫：
大小房企融资方式应各异
由于房企综合实力、发展基础和项目开发程度等情况不同，大型房企如果没有很大的资金压力，仅是库存和销售上有压力，只需合理采取降价促销的方式，就可解决因拿地或项目投资过多而出现的资金紧张局面，比如恒大。
而中小房企属于资金特别紧张，或是不解决资金问题就会导致破产或停工等，的办法就是寻求民间贷款，这样可直接解决资金问题。如果是上市房企有资金紧张的问题，可采取信托融资解决资金问题。
经纬行研究中心主任曾英杰：
降价促销方式是最明智选择
从融资成本来看，民间借贷>银行贷款>信托>合作开发>降价促销>抛地；从融资难易程度来看，降价促销和抛地是比较容易的，而银行贷款和信托则比较难。
对于房源充足的开发商而言，无论是大开发商还是中小开发商，降价促销回笼资金是比较明智的选择。对于房源不足，而且项目多处于开发中的房企，选择合作开发则是比较理性的选择。
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