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广州楼市从2001到2010 2005期房转让取消

新快报  作者:黄颖   2011-01-07 09:57

[摘要] 中国房地产调控是从2003年开始的,但真正把房地产宏观调控的着眼点放在稳定房价上,则是从2005年的“国八条”开始的。2005年3月26日,国务院厅下发《关于切实稳定住房价格的通知》,即“老国八条”首次提出要稳定房价;5月11日,国务院厅又转发建设部等七部委《关于做好稳定住房价格工作的意见》……

■2011年《住房绿皮书》指出中国房地产调控目前面临十大挑战

中国房地产调控是从2003年开始的,但真正把房地产宏观调控的着眼点放在稳定房价上,则是从2005年的“国八条”开始的。2005年3月26日,国务院厅下发《关于切实稳定住房价格的通知》,即“老国八条”首次提出要稳定房价;5月11日,国务院厅又转发建设部等七部委《关于做好稳定住房价格工作的意见》,即“新国八条”,决定期房转让取消。在以后几年,中央不断出台调控楼市、稳定房价的政策,调控政策和房价的博弈一年复一年地上演。

2005年调控开始稳房价

2003年开始的房地产调控最初多是对开发商的调控,如加强信贷管理,加强土地的管理等。但到了2005年,各地楼价疯涨,中央真正开始了目的在于稳定房价的房地产调控。其中“老国八条”首次明确,要求地方政府及相关部门抑制价格过快上涨,促进房地产市场健康发展。“老国八条”的八条意见,更多的是提出纲领性的条文,并没有太多实际的执行层面的内容。当大家都在疑惑中央调控房价是“说一说,提一提醒”,还是下真功夫调房价时,5月12日,“新国八条”出台,其公布的八条意见显然是对“老国八条”政策的落实,也可以说是“老国八条”的细则,旨在稳定房价的房地产调控真正开始。

期房转让被禁止

“新国八条”对楼市影响的政策是期房禁止转让。在此之前,市民买了一手房,即使房屋还没有出具房产证,甚至还没有收楼,市民都可以凭着与开发商签订的《预售商品房购房合同》进行二手转让。不过“新国八条”终止了这一做法,其规定在预售商品房竣工交付、预购人取得房屋所有权证之前,房地产主管部门不得为其办理转让等手续;房屋所有权申请人与登记备案的预售合同载明的预购人不一致的,房屋权属登记机关不得为其办理房屋权属登记手续。

期房禁止转让的规定显然是针对炒楼行为的。以前,一手住宅还没交楼,仅有购房合同就能进行转让。这样,在房价上升的时候,很多人会炒期房,到了交楼的时候,一套房子可能已经转让过好几手。不过,当时在广州二手房交易不算多,加上楼市连续多年下降,炒楼的投资客不多,所以并没有出现这几年的赶新政策末班车的二手房交易高峰。但是,这一政策对楼市影响深远,如果期房一直以来都能转让,广州楼价可能更要翻多几倍。另外,“新国八条”还首次规定了营业税征收的政策,规定购房未满两年转让的按照成交价全额征收营业税,这一政策同样是为了打击炒楼客。

区分普通与非普通住房

新老“国八条”另一个影响至今的政策就是普通住房与非普通住房的不同政策对待。“新国八条”规定,国家将对中小套型、中低价位的普通住房给予多项政策优惠,同时也明确指出,享受这些优惠政策的普通住房需满足3个条件。这3个条件是:住宅小区建筑容积率在1.0以上;单套建筑面积在120平方米以下;实际成交价格低于同级别土地上住房平均交易价格1.2倍以下。

这个政策在当时也留下了不少悬念。因为政策要求,各省、自治区、直辖市要根据实际情况,制定本地区享受优惠政策普通住房的具体标准。允许单套建筑面积和价格标准适当浮动,但向上浮动的比例不得超过上述标准的20%。当中的这个“20%”以内的浮动,就已经让地产界争论炸翻了天。当时,广州业内对广州如何执行细则,众说纷纭。最后,广州普通住房条件就定在住宅小区建筑容积率在1.0以上;单套建筑面积在144平方米以下;实际成交价格低于同级别土地上住房平均交易价格1.2倍以下。而有了普通住宅和非普通住宅之分后,大面积住宅无论是契税,还是未来转让的营业税、个人所得税等都高了不少。

楼价不稳调控不止

自2005年到现在,国家对于房地产的调控一直延续,只是在2008年、2009年国际金融危机时期有所转调,但到了2010年,调控更是历年力度的一年。显然,自2004年以来广州楼价逐年上升,而北京、上海、深圳等城市楼价升幅更甚。各地楼价的急升,促使中央对楼市的调控不断。

从的期房禁止转让,到现在的限购令;从购房两年内转让征收营业税,到购房5年内转让征收营业税;从房贷三成首付,到二套房贷五成首付,再到三套房贷暂停贷款。楼价不稳定下来,中央政策调控将不断,中国楼市还将在调控中前行。

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