[摘要] 王先庆在论坛上发表主题为“通胀紧缩背景下珠三角房地产业面临的挑战与对策"的演讲。王先庆认为，当前通胀与紧缩带来考验，珠三角房地产面临的主要挑战是第二产业转型升级慢，第三产业发育成长慢，出现转型困境。退二进三，进退二难。
2011年1月，由国务院发展研究中心企业研究所、住房和城乡建设部政策研究中心、清华大学房地产研究所、中指研究院联合主办，搜房网与中国房地产动态政策设计研究组联合承办的2011第十一届中国房地产发展年会珠三角高峰论坛在广州盛大召开。本届年会主题为“聚焦十二五规划”，将从经济、政策、企业这三个层面解读未来五年珠三角房地产发展之路。中山大学岭南学院国际商务系主任王曦、广东商学院流通经济研究所所长王先庆、广州搜房网研究院副总经理薛琳作主题演讲。
王先庆在论坛上发表主题为“通胀紧缩背景下珠三角房地产业面临的挑战与对策"的演讲。王先庆认为，当前通胀与紧缩带来考验，珠三角房地产面临的主要挑战是第二产业转型升级慢，第三产业发育成长慢，出现转型困境。退二进三，进退二难。而面对困境，珠三角房地产业要尽快组建多类型投资基金；以岭南文化的务实和灵活精神应对通胀冲击；抓牢三大机会；深耕市场，寻找新增长点，如商业地产、文化地产、旅游地产、休闲地产等；多联合，走出去，开挖市场洼地和价值洼地。
广东商学院流通经济研究所所长王先庆作主题演讲（图片来源：搜房网）
一、大背景：通胀与紧缩带来的考验
1、新问题：成本推动型通胀和输入型通胀共存
多种力量推动通货膨胀加剧，且将在较长时期内成为一种常态。问题的关键在于，目前还没有找到应对的办法和措施。
从通胀形势看，12月份CPI可能回落至4.5%左右，但是受到农产品价格上涨以及气候、春节、基数效应等系列因素影响，一、二月份通胀压力有可能继续加大，因此从抑制通胀的角度考虑，加息的可能性仍然较大。所以，在没有通胀压力舒缓的背景下，对楼市的打压就不会放松。
2、新课题：货币紧缩下如何调结构
以调结构、转方式为战略目标的新一轮调控，将完成本应由2008年危机所赋予的使命。中国人民银行决定，从2011年1月20日起，上调存款类金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点，标志着2011年货币紧缩继续。根据央行公布的数据显示，2010年中国人民币新增贷款7.95万亿人民币，超出了央行设定的7.5万亿人民币贷款额度。同时也有消息称，2011年周中国人民币新增贷款数额约为5000亿人民币。短期新增贷款井喷势必引发央行采取调控政策，除了公开市场操作之外，上调存款准备金率符合市场预期，预计会冻结3500亿元资金，一次性影响不大，但是累积效应不容忽视。从股市反应看，虽然符合市场预期，但是并不能理解为利空出尽。
3、新难题：中国进入土地和劳动力双重短缺时代
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（一）主要挑战
1、一大困境：第二产业转型升级慢，第三产业发育成长慢，出现转型困境。退二进三，进退二难。
2、二大不确定
（1）调控政策到底有多大冲击？
中央政府也在想更多的办法，让国民经济不要过度依赖房地产发展。保障性住房的加快建设，也冲击着商品住房。根据住建部的数据，明年我们要完成一千万套保障房的建设，这部分投资将超过1.3万亿元。如果全部完成的话，将占到地产投资规模的20%左右。从占比来看，对商品房的影响是很大的。但整体而言，不确定性因素太多。政府部门还没有真正掌握市场经济环境下如何管好住房市场的本领。例如，应对危机的4万亿下来以后，全投到了铁路、公路、基础建设，但是最后据不完全统计，70%到了房地产，到了房地产以后房地产就开始出现报复性反弹。以恒大为最典型，本来死掉了，占了很多的地，不行了，没有想到一下子4万亿有如春风化雨，资源变资产、资产变资本、资本变资金，一下子变成了中国的首富。
如果未来十年中有一次世界经济危机发生，估计一定会在中国。而导致中国经济危机的原因，一定是房地产。更主要的是，这种经济危机是以政府无力调控为背景下而爆发的。格林斯潘说过一句话：“当泡沫形成的时候，如果它们不破灭，谁都不知道它是泡沫，但是泡沫破灭的时候，谁都知道它是泡沫，但是已经于事无补。”今天的中国就是这样一个情况，谁都知道是泡沫，包括通货膨胀也是的，肯定是要破的。在这种背景下，房地产是火爆了，政府也高兴了，房地产商也高兴了，老百姓难了。但是包括政府和房地产商心里都在打鼓，说这种玩法肯定长不了，但是谁都心存侥幸———我会好好的，承受那洪水滔滔的一定不是我。谁都在想这一天会不会到来，但这一天肯定会到来，但是多长时间呢？
（2）税费改革将如何推进？
附加在土地和住房上的税费太多，成为中国百姓的重负，也成为政府敛财的最主要工具。
3、三大缺口
土地缺口（城市发育不良，进程慢，但土地供给却被提前透支）
市场缺口：当投机退出，人口回流潮开始，居家消费需求能否承接？动力衰竭何时出现？如东莞楼市。例如，珠海目前外部购房的比例确实很高，达到50%-60%，就珠海整体人口规划来讲，市场潜力还有多大？。
价格缺口（三年跳空缺口是否回补？压力多大？）
（二）机遇与机会
1、补课：城中村改造，推进城市化进程
2、打气：一体化（二三线城市及郊区、城镇，迎来前所未有大机遇，成为主力）
城轨及其他： 跟珠三角一体化息息相关的还有信息服务业，如长途电话、移动手机等取消长途话费、漫游费等。基本公共服务的一体化，也就是文化、教育、卫生、公交、住房和就业保障等，将在保障珠三角常住人口的基础上，逐步对外来人口也将提供一个保障。2014年，珠三角将全面实现公交一卡通，并逐步扩展到城际轨道。到2030年我们珠三角的城市轨道将覆盖到广东省的粤西、粤东、粤北。
珠港澳大桥：港珠澳大桥的建设和通车，让珠三角一体化的进程将融入更多国际元素，使楼市重现昔日辉煌。上个世纪90年代，就是在房地产发展的上个高潮当中，珠三角吸引了非常多的香港人和澳门人到东莞、广州、深圳、中山等城市置业。深圳的皇岗口岸，东莞樟木头、常平，集聚了非常多的港澳同胞。以前每到中秋节和春节都有超过20万港澳同胞在常平或者樟木头过节，但是我们当时的市场不规范，加上基础设施还不完善，后来慢慢地港澳台客户就退出了珠三角楼市。 但是随着港珠澳大桥的施工以及贯通，从香港开车到澳门，或者到珠海、中山，大概只要30-45左右。深中通道开通之后，中山到深圳也只有30-45左右的。应该说到那个时候香港澳门，以及珠三角的几个城市将会纳入到1世界超级的都市圈中。同时由于珠三角优越的宜居环境，以及价格优势，会再次燃起港澳客户置业的一个新热潮。现在越来越多的开发商开始重视在港澳地产做楼盘促销，虽然现在效果不明显，但这个是珠三角的楼市蓝图。
3、换轨：退二进三，大量旧厂房，转型与发展
1、尽快组建多类型投资基金
2、以岭南文化的务实和灵活精神应对通胀冲击
3、抓牢三大机会
4、深耕市场，寻找新增长点，如商业地产、文化地产、旅游地产、休闲地产等。这些项目的两三万亩，的也有两三千亩，或者是以休闲住宅为特点，或者是以IT、动漫为特点，或者是以总部集群，总部经济为特点，或者是以产业高端和高端产业的一种表现形态为特点，不是只会盖房子、卖房子的模式，这是今天出现的一个大的格局，这个格局里面，其中最吸引人的，就是休闲时代和休闲地产。扩大内需，刺激消费，无非就是六个字，吃、住、行、游、购、欲，其实对长三角、珠三角这些地方来说，吃住行早就解决好了，接下来就是游、购。游就是游玩，购就是采购，采购目前集中在买新的东西，特别是无形的东西叫精神采购，还有后面叫做文化产业，叫做休闲产业，叫做精神愉悦产业，它是没有边界的。
5、多联合，走出去，开挖市场洼地和价值洼地。
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