[摘要] 广州版新购细则昨天“落地”，最新方案显示从化、增城暂，两市在三月底前提交住宅价格控制目标，此外，广州将加大保障性住房建设与资金投入力度。新政一出，世联地产第一时间对政策进行深入剖析。
广州版新购细则昨天“落地”，方案显示从化、增城暂，两市在三月底前提交住宅价格控制目标，此外，广州将加大保障性住房建设与资金投入力度。新政一出，世联地产时间对政策进行深入剖析。
世联地产研究认为，受新政影响，保障房将造成商品房市场萎缩3.2%。
【专题解读：广州新政出台 从化增城也限购 第三套房限购但可卖一】
政策不是直接作用于房价
世联地产认为，政策本身并不能导致价格涨跌，政策的主要作用在于改变供求关系，进而影响市场的成交量和成交价格。因而，供求关系将是决定市场未来价格走势的一个重要因素。
世联地产研究表示，改变供求关系的政策主要分两类，一类是针对房地产的行业政策，如限购、限贷以及保障房等调控政策；另一类是针对宏观经济的货币政策，如加息和提高存款准备金率等。
行业政策的主要目的是削弱市场需求，减轻供求压力，意在需求；货币政策的主要目的是收紧开发商资金链，迫使其加速出货，意在供给。
限购风成燎原之势 下一站是？
据了解，随着厦门、哈尔滨新“国八条”落地细则的推出，截止2月23日，新“国八条”执行城市包括广州在内已有17个城市响应。从的限购地图来看，限购已成燎原之势，一线城市响应新“国八条”的限购细则相继落地，但限购的脚步却没有放慢的迹象，正向二三线城市蔓延。
一月份的数据显示，佛山楼市价格的升幅上为第三，业内人士表示，这显然是个危险的信号，广州限购细则已经出来，接下来很有可能会向珠三角城市进军，而佛山、东莞首当其冲。
而根据新“国八条”要求，限购令将覆盖，限购下一站，将会是哪里？
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行业政策对房地产市场的影响
通过观测各类城市限购后的市场表现，世联研究发现，限购会导致一线城市成交有明显的回落，但影响时间仅两至三个月，部分一线城市在限购之前伴随有成交量的大幅上涨，如广州成交量先大幅上涨然后再大幅回落。限购令导致部分二三线城市成交下降，但影响时间均在两个月以内。此外，限购或即将限购的二三线城市成交量并不必然回落，相反限购前后或会成交量放大，如天津、合肥、佛山和东莞等城市。
二套房贷上调 59.9%投资客将退场
国八条规定将二套房首付比例提升至六成。世联研究数据显示，假定投资需求中首付在六成以下的客户均因为该政策而放弃投资房产，该政策理论上将导致59.9%的投资客流出房地产市场，占购房总需求的14.8%。但实际上，限贷政策对需求的实际影响并没有想象的大，因为信贷首付政策松紧程度与一次性付清比例高度相关。
历次首付比例提升后，相当一部分城市的一次性付清比例均有所提升，一旦首付政策放松，按揭付款比例会大幅提升，而一次性付款比例将下降。这说明，首付比例提高后，仍然有相当部分的实力客户选择全款支付，进而削弱限贷政策的影响。从城市来看，深圳、无锡、惠州、佛山、厦门、青岛等东部发达城市由于投资需求比例较高，将会受到较大影响；而长沙、合肥等中部城市由于自住需求旺盛，所受影响将较小。
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保障房的缺失是导致房价疯涨的重要因素
世联研究认为，保障房的缺失是导致房价快速上涨的一个重要因素。国家统计局数据显示，1999年经济适用房在商品住宅中所占比例为24.9%，而到了2008年，该比例下降为7.2%。保障房的缺失迫使广大中低收入人群在商品住房市场释放需求，加剧了商品房市场供求紧张的局面。但近两年，保障房建设力度被提升到了政治高度，2010年各类保障性住房和棚户区改造住房开工590万套，基本建成370万套；2011年更是提出要建设保障性住房和棚户区改造1000万套。
保障房将造成商品住房市场被动萎缩3.2%
世联研究认为，保障房建设力度的加强将减少中低收入人群对商品房市场的刚性需求。假定2010年370万套保障房全部推入市场，根据世联研究初步测算，2011年的保障房供应将分流商品房8%的有效需求，其中经济适用房分流4.8%的有效需求，公租房和廉租房分流3.2%的有效需求。由于国家统计局现行的统计方式将经济适用房划入商品住宅范畴，因而我们预计2011年，保障房将造成商品住房市场被动萎缩3.2%。
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供求关系对房地产价格的影响
世联研究在今年年初《2010年中国房地产市场回顾与2011年展望》中已经提及2011年供应充足，政策力度和供求关系将决定未来价格走势。世联研究认为，如果排除政策因素，影响市场成交价格的一个重要因素将是供求关系，其中决定未来供应的一个重要因素将是商品房新开工面积。
通过数据分析，我们发现新开工面积将在一年半左右的时间形成实际供应，滞后1.5年的新开工面积与当期销售面积非常吻合，因而我们将滞后1.5年的新开工面积称为“潜在供应”，而将当期的销售面积称为“实际需求”。由于2009年下半年至2010年上半年的大牛市，造成了新开工面积急剧放大，这将造成2011年4月份至11月份期间，市场上可能有大量的新增潜在供应。通过测算，2011年第二季度潜在供应面临放大态势。从世联重点监测的40个城市来看亦是如此。其中，北京、杭州、苏州、南京、上海和温州等城市潜在供应将大幅超过实际需求。
通过分析，世联研究发现潜在供应与实际需求有一个时期差异非常大，即2008年下半年至2009年上半年这一时期，在该时期，潜在供应远远大于实际销售面积。如果对中国房地产比较了解的话，很容易想到该时期正是中国房地产销售价格最为低迷的一段时期。换个角度，我们可以认为正是潜在供应远远大于实际需求，即供大于求造成了价格下跌。基于以上逻辑，我们定义了一个新名词——供销差（供销差=实际需求-潜在供应=销售面积-滞后1.5年的新开工面积），用它来反映市场供过于求的程度。通过分析，我们发现无论是数据还是城市数据，供销差与房屋销售价格指数均非常一致。这也验证了供求关系是影响房屋销售价格的一个重要因素。通过计算，2011年第二季度开始，供销差将逐步会低于2008年的水平，价格面临较大的下行压力。
面对此种态势，世联研究认为，开发商应当未雨绸缪，提前做好应对房价下跌的善后对策。在资金充足的前提下，应当抓住行业调整机会，加快并购、土地储备和扩张。如果资金紧张的话，应当降价促销、加速出货，合作开发，减缓开工，甚至停工。此外，应当奋力参与保障房建设，尤其是位置较佳地块和资金受限的开发商。
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世联地产根据目前房地产的运行状况，以及未来房地产市场不确定的发展因素，对后市进行预测：
悲观预测：假定2011年受政策调控城市商品房销售面积增速与2010年“国十条”后增速保持一致，如果不考虑保障房的影响，销售面积下降7.1%；考虑保障房的影响，销售面积将下降10.3%。
中性预测：2010年一二线城市后三季度由于调控，尤其是一线城市，销售面积已经处于历史低位，假定2011年销售面积不应再低。基于此，如果不考虑保障房的影响，销售面积上涨4.7%；考虑保障房的影响，销售面积将上涨1.5%。
乐观预测：2011年一二线城市由于全面限购，假定部分需求被挤压到三线城市，带动三线城市再创新高。照此测算，不考虑保障房的影响，销售面积上涨7%；考虑保障房的影响，销售面积上涨3.8%。
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