[摘要] 千年商都的广州，5月25日又迎来了一艘商业巨舰——太古汇。然而，备受关注的香港太古地产进入中国内地的第一个高端商业项目却在低调中试业。首批开门营业的店铺仅有26家，零散分布在负一层和负二层，一线品牌均未开业。
千年商都的广州，5月25日又迎来了一艘商业巨舰——太古汇。然而，备受关注的香港太古地产进入中国内地的个高端商业项目却在低调中试业。首批开门营业的店铺仅有26家，零散分布在负一层和负二层，一线品牌均未开业。
据太古汇方面透漏，目前商场181个商铺已经全部租出，其中70个商铺品牌是次进驻广州，包括CHANEL、GIORGIOARMANI、miumiu、Tiffany&Co.、SERGIOROSSI、ANNEFONTAINE、Brioni、COACH、LONGCHAMP及theory等国际一线品牌，以及部分首次进驻广州的国内品牌，有不少著名品牌更是选择在该商场设立旗舰店。然而，与一、二层的国际大牌相比，太古汇地下两层的定位却急速下滑，包括优衣库、IT 、播、欧时力、G2000、顺电等占比重较大的中等偏下品牌，与地上形成天壤之别。
而曾经表示有意进驻的以品牌著称的英国玛莎百货、两大奢侈品牌Gucci、爱马仕，之前都与香港太古地产有着深厚合作的交情，但最后却在广州与太古汇牵手失败，玛莎百货拒绝的原因是要集中精力做好上海的分店，暂时不考虑广州市场，而其他两个品牌据内部消息称是因为太古汇不愿意补贴高额的装修费用。
对商户而言，选址是经营成功与否的基础前提。对开发商而言，招商则是商业项目成功与否的关键环节。双方能否成功合作，取决于各自的市场判断与利益权衡。
太古汇位于天河商圈，与由丽柏广场和广州友谊联手打造的环市东高端商圈不同。目前天河商圈即使有天河城、正佳广场、万菱汇、广百几大购物中心支撑，但充其量走的是中高端路线，难以与国际一线品牌的形象搭调。即使是太古汇进场，但这种高端消费的氛围并非一下子就可以营造起来的，这需要时间以及商家资源的不断整合和支撑。
虽然太古地产凭借自己积累的客户资源引进了不少国际一线品牌，但这些资源如何能够在短时间内整合和发挥影响力，并支撑起整个项目的盈利，这就是考验发展商的地方。对此，玛莎百货、Gucci、爱马仕还持有一定的保留态度。但显然后两者对广州的奢侈品市场还是非常看好，据了解2010年广州市场奢侈品的年销售额呈现25%以上的增长，远高于百货业其他消费品的增长速度，而且奢侈品的消费群也在不断扩大，因此Gucci于今年五一节前进驻丽柏广场，时隔七年低调重回了广州，而5月26日，爱马仕位于丽柏广场的专卖店扩建后重新开业。
如果说玛莎百货、Gucci、爱马仕未选择太古汇是商户对商圈判断与进驻条件权衡的结果，那么太古汇地上和地下业态分布的差异化则是投入成本和面临竞争态势相互权衡后的结果。由于给奢侈品企业补贴装修费基本是内地业内的行规，而高端品牌要求的装修标准非常高，费用也非常之惊人，并且是按营业额计算租金和管理费，太古汇本次为吸引这么多品牌进驻，付出的代价肯定是非常高昂的，为此，太古汇负一、负二层的租金则非常高，远超过一般购物中心水平，而引入的商家也是中等偏下品牌，包括优衣库、欧时力、G2000等等，与上面的国际一线品牌形成了非常强烈的对比，但其实这也是策略性的选择。
在保证负一、负二层的商业定位不影响地面一线品牌形象的情况下，地下的招商对象选择了更加平民化的品牌，以拓展商圈的目标客户群体。目前天河商圈几个购物中心引入的商家资源基本打的是中高端客户，这部分消费需求已经饱和，而高端和中等偏下一点的客户群体尚有非常大的空间可以挖掘，而太古汇对准的就是这两班客户，并通过地面和地下不同的空间来实现目标客户群体的差异化，上下客户资源虽然不能共享，但更多的是扩大，同时通过地下租金的提高来进行“以下养上”，以控制成本的投入和保证资金的回流。
由此可见，商业运营并不是一件简单的事情，它的资金投入、项目定位、招商策略、商家资源、管理团队等等都在影响整个项目的运作，各方面的因素都在一定程度上决定了整个项目的成功与否。
在当前市场环境下，不少住宅发展商逐渐加大了商业地产的投资力度。但是在住宅发展商未做好充分准备之后就贸然行动，则会面临较大风险。因为商业不是简单的“盖了就卖”，住宅项目如果世道不好降价就可以瞬间脱手，但商业项目可能半价也卖不出去，资金变现能力比较差，因此更多的是需要长期持有、统一运营才能实现项目的。大连万达的老板王健林曾放出豪言“做住宅的开发商是小学生，做商业的开发商才是大学生”，但从“小学生”进阶为“大学生”，并不是一件容易的事。
（供稿：经纬行研究中心 许婉婷）
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