[摘要] 二、三线城市也将限购的消息，让投资客们放弃了最后的念想。7月以来，二手房市场价格明显企稳且略有松动。为应对资产价格下行带来的系统性风险，“嗅觉”敏锐的商业银行悄然收紧个人住房按揭贷款，一线城市首套房优惠利率几乎绝迹。
二、三线城市也将限购的消息，让投资客们放弃了最后的念想。7月以来，二手房市场价格明显企稳且略有松动。为应对资产价格下行带来的系统性风险，“嗅觉”敏锐的商业银行悄然收紧个人住房按揭贷款，一线城市首套房优惠利率几乎绝迹。
同时，信贷收紧不仅挤掉了投机泡沫，也影响了部分刚性需求。对于开发商来说，降价促销成为两难选择。
优惠利率取消
8月25日，浙江省台州市发布《关于进一步落实房地产市场调控工作的通知》，开启了二三线城市的限购大幕。截至目前，已有超过50个城市先后实施限购政策，投资需求被拒之门外。
业内人士称，大部分投资需求已经被挤出一线楼市，即便是转战二三线城市的，在限购预期下也已经很少入场。即便是来自温州的炒房力量，最近也鲜有动作。8月中旬，温州楼市出现大量抛盘。本报调查显示，不少投资人已经退出普通住宅市场转向商业地产，更有部分看空楼市的投资者直接转向了黄金投资。
限购政策加上信贷紧缩的组合式调控，被称为“史上最严厉的调控手段”。记者调查发现，京沪深等一线城市商业银行普遍已取消购房利率优惠政策，即便是信贷规模相对宽裕的国有银行，也不再给首套房贷款以利率优惠。
“6、7月份的时候，还是有客户在国有银行拿到首套房8.5折优惠利率的，现在基本上都做不到了”，胜邦地产上海浦东花木店店长这样告诉记者。事实上，上海地区大部分商业银行在今年上半年都对首套房取消了利率优惠，有折扣的也仅限少数资金相对宽裕的国有商业银行。目前，大多商业银行对二套房贷款的首付要求六成以上，贷款利率普遍上浮10%甚至更多；首套房贷款则全面取消了贷款优惠利率。购房的贷款利率成本大幅提高。
房贷风险暴露
不仅如此，基于对楼市下行压力的考虑，个别银行已将个人住房按揭贷款剔除在“主流贷款”之外。深发展银行行长理查德在该行中期业绩发布会上就坦言，该行对资产价格波动保持警惕，从率的角度出发也在重新安排组合结构，未来倾向于推进个人经营性贷款而非住房按揭贷款。
其他银行则或是仅对首套房放贷，或是上收审批权限。据悉，农行已将房地产贷款定为高风险贷款，贷款审批权限上收至总行，一方面提高房地产客户及项目准入标准，实行严格的指令性限额管理，同时将强化和完善房地产贷款压力测试，并将压力测试结果作为信贷业务审查审批的参考依据。
上市银行半年报数据显示，多数上市银行房地产类贷款增速都呈下降趋势，部分银行个人住房贷款不良率出现上升势头。
曾以半个“地产股”著称的兴业银行，上半年个人房贷负增长6.93亿元，半年末余额为1775.74亿元，在个贷中占比71.44 %，相比去年末下滑近8个百分点。民生银行上半年个人房贷余额8 84.05亿元，较去年末负增长90.89亿元。
而在个人房贷业务中表现激进的建行，今年上半年新增1287.18亿元至12198.34亿元，余额、新增均为同业首位。但也主动控制了房地产开发贷款的增速。
在银行收紧放贷闸门的同时，在投资性需求和部分刚需受到压制的情况下，楼市价格则在三季度止步企稳，不少外围楼盘呈现降价趋势。近日，富力地产“冒开发商之大不韪”率先提出看跌楼市，不仅自身项目下调价格10%，富力地产董事长李思廉还在公司半年报业绩发布会上直言下半年市场可能会再跌10%。
然而，经历过2008年万科降价售楼处被砸事件后，多数开发商对“降价”一事三缄其口。在开发商看来，降价促销除了是“不得已而为之”的手段外，或许还处在降价失效的尴尬境地。
“如果降价能带来销量，开发商是会考虑这么做的”，一家中型地产开发商负责人这样说。2011年，由于海外融资渠道和国内资本市场融资乏力，不少中小型地产开发商已经面临资金链断裂的潜在风险。分析人士指出，回笼资金是当前开发商最关心的事儿，但问题是，信贷紧缩政策已经影响到相当一部分改善型住房的需求；并且一旦市场对降价形成一致预期，成交量反弹时间又将被延后。
7月12日，国务院总理温家宝主持召开国务院常务会议，针对房地产调控提出必须坚持调控方向不动摇、调控力度不放松。已实施住房限购措施的城市，要继续严格执行相关政策；房价上涨过快的二三线城市，也要采取必要的限购措施。据消息称住建部已启动草拟二三线城市“限购”名单，名单在8月份出炉。今年上半年，广州、深圳、佛山三市率先限购，而江门、珠海、中山、东莞、惠州等二三线城市虽然一度传出限购传闻，但最终并没有限购。哪个城市将是广东限购“第四城”？我们拭目以待。更多详情请关注搜房网>>>
开盘预告 69住宅入市血拼
搜房网数据监控中心截至8月19日的统计显示， 9-10月上海市场预计有69个住宅项目开盘（其中 项目56个，别墅项目12个，混合盘1个），比去年9-10月最终91个的开盘量减少24.2%。
此外，截至8月19日，预计8月上市的33个楼盘中，只有8个如约推出，预计余下的25个楼盘，将有一定比例延期到9月或10月推出。另外，9-10月预计开盘项目15个，其中写字楼项目6个、商铺项目9个。
中心城区集中放量
从区域分布来看，浦东新区预计共有16个住宅项目入市，居全市各区县榜首，占比高达24%；嘉定、松江两区次之，分别有9盘入市，占比也达到13%；而除虹口之外，其他几个地处市中心的新黄浦、静安、闸北等区县均有一定数量的开盘，中心城区出现一股罕见的集中放量潮。
从全物业类型来看，9-10月预计还有30个商业项目开盘，故9-10月全物业总开盘量或将高达99个。其中 项目占近六成。而商业项目中，类项目占比五成。
上海搜房网数据监控中心分析师汤正魏指出，“金九银十”一向是传统的楼市旺季，也是不少开发商积极推盘血拼的时间，据目前的统计来看，今年这两个月的平均开盘量与8月相比涨幅不大，但8月尚未如约入市的几个项目，是否会在9月或10月开盘还不得而知。预计随着时间的推移，“金九银十”的开盘量还会有一定幅度的上扬。
四成单价低于3万
据搜房网数据监控中心统计，预计将在9-10月开盘且已公布户型情况的项目中，除别墅项目外，有10个项目预计将主推大户型，其余项目基本都以中小户型为主。且在已经公布价格和有前期参考价的57个项目中，15000-30000元/平方米的项目有24个，占比逾四成，而50000元/平方米以上的有5个，占比不到一成。
从环线分布来看，外环外项目依旧是供应主力，同时中心城区也出现了较大的涨幅，内环内预计有6个项目入市，占比近一成。
上海搜房网数据监控中心分析师汤正魏表示，市区的高端住宅和大户型房源受调控影响相对较大，区域内不少高端项目放缓了开盘的脚步，但楼市“金九银十”的到来，以及汤臣一品、绿城玫瑰园、君庭等豪宅于近期均相继出现成交，在一定程度上也刺激不少高端住宅入市试水。
七成网友预计房价下跌
据上海搜房网调查显示，对于当前楼市的降价形式，有超过68%的网友认为房价会继续下降，同时，66%的人认为未来楼市会形成新一轮降价潮。在参与调查的网友中，只有不足一成半的网友表示房价不会出现下跌。
数据显示，大约有八成网友认为如果出现降价潮，房价下降幅度至少会在10%以上。其中，近三成网友认为降幅会达30%以上，五成左右网友的意见是降幅保持在10%~30%之间，另外只有近两成网友表示房价降幅不会超过10%。
此外，认为降价潮持续时间会达半年以上的网友占56%。另有三成半网友表示此轮降价潮时间不会持续太久，浮动时间在半年内都是有可能的。只有7%的网友认为降价潮或只是昙花一现，不会撑满一个月。
尽管有五成以上网友认为降价潮会持续半年以上，但是就购房者心态来看，网友观望情绪不减。如果降价潮到来，56%的网友会选择出手购房，43%的网友表示会继续观望。
可见购房者观望情绪仍将持续。
访谈 新项目秉承低开高走策略
上海仁恒房地产有限公司副总经理 姚伟示
调控已是常态，房企不需要有过于激进的举措推出。但“金九银十”始终是传统旺季，所以在供应方面较之前会有明显的提升，因此，楼市的主体态势还将会是“量升价稳”。
仁恒已入市的项目在价格上不会有调整。但即将入市的森兰雅苑会在原有的定价标准上有一定下调。这主要是基于对市场成交低迷的考量，此外，但凡新入市的项目都会秉承低开高走的策略，而一定程度的价格下调能够刺激消费者，对项目成交有所帮助。
特定市场环境会做价格让步
新城地产上海公司副总经理陈雷
限购对市场影响很大，其原因在于房产开发周期较长，开发商对于突如其来的限购来不及调整策略，如果限购或调控日益从紧，我认为房企应关注两点：一是打造差异化产品，塑造核心竞争力；二是加强对未限购人群的需求研究，调整产品结构，打造出针对未被限购客户的产品，占领市场。
调控让消费者更加理性，理性源于价格与价值的平衡。就新城地产而言，新城的企业文化造就了它对产品价值的关注，而这种对产品价值的关注，会让新城在目前市场中脱颖而出。当然，特定的市场环境中，为争取市场，我们也会和其他开发商一样，针对特殊房源作出一些价格上的让步。
调整幅度考虑周边项目售价
银亿地产上海公司营销经理王士章
“金九银十”的成交主要将决定于开发商在定价方面是否会有实质性的价格下调。从目前的情况来看，肯定会有部分房企选择调低在售楼盘的价格，但能否得到市场认同还是需要看其下降幅度。
银亿在“金九银十”期间针对一些在推项目会进行相应的价格调整，而调整幅度会根据周边项目的售价和市场可接受程度而定。除此之外，银亿会在原有基础上投入大量资金用于项目本身在配套方面的建设，其中包括项目的景观、会所等方面，从而提升产品在市场中的竞争力。
限购蔓延市场仍会稳定
中华企业市场部总监 戴正芳
“金九银十”是传统旺季，高端项目不会通过降低售价来跑量，毕竟目标客户并不是买不起而是“买不了”。所以在“金九银十”期间上海楼市在成交和价格上都会相对稳定。
从来看，一旦一些城市限购了，资金就会很快转移到其他地方，所以限购扩张的冲击是存在的，但楼市还是比较稳定的。至于房企方面，在调控政策面前始终是被动的，只有尽可能地丰富产品类型，在做刚需房的同时也涉及一些高端项目，并相应建造商业类产品才能更好地适应市场。
在“金九银十”期间，中华企业将推出美兰湖·铂镜，会通过包括各种现场活动来提升售楼处的人气。之前该项目已经有部分入市，市场反应良好，所以还没有降价的考虑。
四季度或形成一定规模降价
上海合景房地产开发有限公司营销副总经理陈琼
经过持续调控，中高端楼盘的成交缩水已经相当严重，这说明政策的影响力度是很大的。在此情况下，所有的开发商都会寄望于“金九银十”以获取较为理想的成交。
所以“金九银十”供应量会出现明显增长，而且高端盘的比重也会增加。但这些供应量想要在此期间得到很大程度去化的可能性不大。
肯定会有房企选择降价，首先是一些小型房企，面临资金压力会率先降价。类似万科、恒大这样的大型房企为了能够更快地占领市场，也会选择战略性降价。但是否能形成规模性降价还言之尚早，年底到明年一季度出现一定规模降价的可能性更大一些，因为贷款的周期是在年底，这是一个关键的节点。
合景泰富始终是以做中高端项目为主，在未来，合景泰富会适度加大中端楼盘的建设，但绝不会占到过半的比重。
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