[摘要] 对于指望借助“金九月银十月”大捞一把的中国房地产开发商而言，“跌”字却成了今年九、十月楼市的主旋律。在中国政府明确表态继续坚定调控房地产市场的背景下，专家纷纷预测，房价天平正处于反转向下的关头，楼市下跌的节奏势必会加速，市场调整将不可避免。
对于指望借助“金九月银十月”大捞一把的中国房地产开发商而言，“跌”字却成了今年九、十月楼市的主旋律。在中国政府明确表态继续坚定调控房地产市场的背景下，专家纷纷预测，房价天平正处于反转向下的关头，楼市下跌的节奏势必会加速，市场调整将不可避免。
10月份的最后一天，在北京广渠路上，房产中介置业顾问小高支起了房源牌吸引顾客。与以前不同的是，小高房源牌上的信息不再以二手房买卖为主，而全部变成了租赁信息。
“限购令下，买房子的人越来越少，房子很难卖出去。”他说。
的确，在刚刚过去的这两个月，中国许多城市的楼市处于成交低迷状态。据北京市房地产交易管理网统计显示，10月份北京市住宅成交量合计为12760套，相比去年同期下滑了近四成。
来自中指研究院10月23日发布的监测报告显示，10月份上海商品住宅周成交面积为20.23万平方米，比去年下跌了近一半；深圳商品住宅周成交面积为3.92万平方米，比起去年同期的周成交面积11.21万平方米则下跌了三分之二；广州、南京、天津、杭州等地周成交面积同比均处于下降格局。
伟业我爱我家集团副总裁胡景晖表示，楼市发展历程显示向来是“量在价先”，楼市成交量的下降是必经的阵痛，然后才能实现部分高房价地区价格的实质性下跌。
但根据国家统计局的数据，9月70个大中城市中，价格环比下降的城市有17个，持平的城市有29个。“由此可见，房价拐点已初步显现。”某业内人士则说。
正是在这波楼市量与价的退潮之中，“裸泳者”们已开始暴露出水面。九、十月份，上海、杭州、北京等地纷纷出现了一定规模的退房潮。分析人士指出，这既表明楼市投资投机者甚至是刚需急于在潮退之前逃离楼市避免搁浅，也暴露出部分房企资金链有断裂之虞。
从10月份密集发布的房企三季报中也可看出，开发商手中的存货在不断增加，一些企业负债率超过80%。为此房企正大量推盘，以消化库存。如九、十月份北京共有55个住宅项目取得预售证，形成了今年的推盘高峰期。截至10月31日，北京一手住宅库存量高达11.78万套，处于近两年来的库存高点。
业内人士认为，正是在国八条限购限贷等政策打压之下，市场出现了较大变化。去年以来土地的大规模供应、高开工率增加了楼市库存；在需求层面，一方面以限购限贷为代表的政策极大地抑制了投资投机需求，另一方面购房者普遍处于观望态势，整个供求关系发生了逆转。
近期，一些房地产企业也在通过各种形式向地方政府反复打听，何时怎样才能取消限购限贷，而一些取消限购、放松房产信贷等举动也开始冒头。
就在29日，国务院总理温家宝在国务院常务会议上明确提出，坚定房地产调控信心不动摇，继续严格执行政策，进一步巩固调控成果。
中国房地产学会副会长陈国强表示，这对于近期泛滥的各种杂音无异于当头棒喝，这等于告诉市场，房地产调控仍会继续，限购限贷等政策并不会退出，这有利于引导市场预期，也必将加速房价的下降趋势。
普遍认为，年底一般是开发商比较难熬的日子，他们既需要偿还信贷欠款，也需要支付工程款、员工年终奖，如果“金九银十”成交低迷，必将加剧开发商在与政策博弈中的失衡感。因此，在开发商普遍负债增加、供应量增大、购买力不足的局面下，开发商必然更期望采取以价换量的销售模式，房价下跌的步伐有望加快，价格拐点有望加速确立。
某业内人士表示，今年底到明年初市场会迎来明显调整，但价格下跌的幅度并不会太大，更不会出现硬着陆。尽管政策面仍然从紧，但今年房地产企业的资金链状况好于2008年，这决定了楼市的这波调整幅度不会比2008年更大，而楼市的调整时间将比2008年更长。
2008年，中国楼市下跌持续了6个月时间。
陈国强认为，从目前政策释放出的信号看，中国楼市调控从紧的方向不会改变，控制高房价的预期仍将持续较长时间，这将根本决定楼市的走势。(记者 刘德炳)
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