[摘要] 2011年，国家对房地产的宏观调控在2010年的基础上进一步收紧，商品房调房价和保障房促建设两手抓，是不折不扣的楼市调控年。不过，到了临近年底，广州市民才感觉楼盘价格更加实惠，与北京、上海、杭州等外地城市楼盘大幅降价相比，一向以理性自居的广州楼市在本次宏调下表现得还是比较淡定。
每年年底都是做总结的日子，也更应该是收获的日子。2011年，国家对房地产的宏观调控在2010年的基础上进一步收紧，商品房调房价和保障房促建设两手抓，是不折不扣的楼市调控年。不过，到了临近年底，广州市民才感觉楼盘价格更加实惠，与北京、上海、杭州等外地城市楼盘大幅降价相比，一向以理性自居的广州楼市在本次宏调下表现得还是比较淡定。
限购令下发展商以守为攻
今年2月底，广州将本地户籍家庭限新购一套住宅的“限购令”，升级为本地户籍家庭限购两套房，非户籍家庭能提供一年以上社保或纳税证明的限购一套房。同时，从去年底开始，中央政府就不停收缩银根，银行的信贷额度也一直紧张。除了二套房贷按国家规定首付六成、利率上调至基准利率的1.1倍之外，首套房贷利率优惠取消、首付提高，以及超长放款期等都严重打击了购房者的入市愿望。在这样的市场环境下，不少楼盘采取“以守为攻”的策略。
数据显示，今年的2-8月期间，广州一手楼月均新增供应量只有40万平方米左右，整体的供应量不足，导致在“双限”的市场环境下，广州楼市仍是波澜不惊，发展商按部就班推盘，市场不乏热点楼盘成交，楼价也有一定程度上扬。同时，楼盘置业群体也发生了变化，首次置业买家比例明显上升，成为支撑楼市的成交主力；二次置业比例有所下降，多次置业比例明显下降。
老广买楼该出手时便出手
到了10月份以后，在多种因素的共同作用下，北京、上海、杭州、深圳等地楼市相继出现楼价跳水的情况。北京通州、南京有楼盘价格甚至跌到2009年的水平。外地楼盘因大幅降价，售楼部被旧业主围攻的事件也不时传出。相对外地楼市的大起大落，广州楼市在“金九银十”同样“欠收”后，表现仍是比较淡定。广州发展商不论是运营风格还是营销套路方面，都要成熟和谨慎很多。“广州的开发商非常成熟，可以将降价化解于无形。在你还未感到楼价下降的时候，楼盘可能已经促销完了。”房地产专家韩世同如此说。
同样，广州的绝大部分购房者也更加理性，买楼更看重中长线，而不是只盯紧某个节点的房价。对比各种花哨的促销手段，实在的老广更注重实质的价格优惠。如番禺汉溪长隆板块的大盘，新一期单位均价比上期优惠4000元/平方米，看楼的买家立即蜂拥而至。买家该出手时便出手，也是广州楼市更加稳定的重要原因。
年底新盘低价上市购房更实惠
据了解，不少在年底以优惠价推出的楼盘，开盘当天的成交量可以达到七八成甚至九成。业内人士表示，楼盘小幅降价就能达到刺激市场的效果，是广州楼市稳健和理性的表现。也是刚需买家占据广州楼市主力的表现。上周末，广州越秀、荔湾和萝岗有多个新盘开盘，也有楼盘赶年底推出新货，形成了年底楼盘推货的一个小高潮。万科东荟城10800元/平方米起、保利公园九里11800元/平方米起，新盘的价格对比周边在售楼盘，甚至是二手楼都有10%-20%的优惠，因此让买家更加心动，楼盘也取得了不错的销售业绩。
广州房价理性回归：去年涨38% 今年涨2.5%
12月，中央经济工作会议透露出明年房地产政策的基调是“坚持房地产调控政策不动摇，促进房价合理回归，加快普通商品住房建设，扩大有效供给，促进房地产市场健康发展。”据统计数据，预计今年全年广州十区一手房楼价涨幅为2.5%左右。对比2010年广州一手房38%的涨幅，同比微涨2.5%是一张不错的成绩单，可见调控政策的威力已经显现，广州楼市实现理性回归。
广州完成房控目标
记者采用了市国土房管局已经公布的1-11月份广州十区一手楼网签数据，再结合12月1日-20日的阳光家缘网站实时网签数据，得出截至12月20日，今年广州十区一手楼均价约13400元/平方米。该价格比去年全年的一手房成交均价13074元/平方米，约上涨2.5%。在近日的广州市第十次党代会举行的第二次新闻发布会上，市国土房管局副局长黄文波也表示，今年的房价变动幅度低于同期的GDP和人均可支配收入的增幅，实现了年初制定的房价控制目标。
数据显示，今年以来，除了2月份和8月份的网签成交均价超过1.4万元/平方米，分别达到14002元/平方米和14234元/平方米外，其余月份的成交均价都在1.3万元/平方米左右。可以说在限购、限贷“双限”政策的压制下，广州楼价显示比较平稳。即使是网签均价的8月份，也未超过去年12月的顶峰14406元/平方米。到了年底，11月刚刚出炉的官方楼价数据更显示，当月签约均价为13373元/平方米，出现了同比、环比双双下降的情况。
明年房价继续回归
成交量方面，截至12月20日，广州一手房成交量约为540万平方米，预计全年的成交量可能与2008年553万平方米的历史低位相当。从具体每月的成交量看，除了今年1月份房管局官方统计的网签数据单月成交量达到73.25万平方米之外，其余大部分月份的成交量都在50万平方米左右徘徊。并且在传统销售旺季“金九银十”，楼市成交量同比腰斩，到11月，单月成交量回落到只有约35万平方米，楼市成交量下降成为今年四季度楼市最明显的特征。
在近期中央经济工作会议表示将“坚持房地产调控政策不动摇，促进房价合理回归”后，众多房地产专家预言，调控不放松，明年楼价将继续回归。
2011上半年调控措施
●1月26日
国务院厅发出《关于进一步做好房地产市场调控工作有关问题的通知》，要求2011年各城市人民政府要合理确定本地区年度新建住房价格控制目标，并于一季度向社会公布；加大保障性安居工程建设力度，2011年建设保障性住房和棚户区改造住房1000万套；调整完善相关税收政策，加强税收征管，对个人购买住房不足5年转手交易的，统一按销售收入全额征税；重点对定价明显超过周边房价水平的房地产开发项目，进行土地增值税清算和稽查；强化差别化住房信贷政策，对贷款购买第二套住房的家庭，首付款比例不低于60%，贷款利率不低于基准利率的1.1倍等。
●2月8日
中国人民银行决定，自2011年2月9日起上调金融机构人民币存贷款基准利率，金融机构一年期存贷款基准利率分别上调0.25个百分点，其他各档次存贷款基准利率及个人住房公积金贷款利率相应调整。同时，五年期以上个人住房公积金贷款利率上浮10%。
●2月24日
广州市国土资源和房屋管理局公布《关于进一步严格执行广州商品住房限购政策的通知》。规定自2011年2月24日起，进一步严格执行我市住房限购措施。对在本市已拥有1套住房的本市户籍居民家庭（包括购房人、配偶及未成年子女，下同）、能够提供自购房之日起算的前2年内在本市累计缴纳1年以上个人所得税缴纳证明或社会保险缴纳证明的非本市户籍居民家庭，限购1套住房（含新建商品住房和二手住房，下同）；对在本市已拥有2套及以上住房的本市户籍居民家庭、拥有1套及以上住房的非本市户籍居民家庭、不能提供2年内在本市累计缴纳1年以上个人所得税缴纳证明或社会保险缴纳证明的非本市户籍居民家庭，不得购买住房。
●3月30日
广州市政府发布《关于公布我市新建住房2011年度价格控制目标的通知》，要求2011年度新建住房价格涨幅要低于全市年度生产总值增幅和城市居民人均可支配收入增幅。
●4月1日
广州市下辖的增城、从化两市对预售商品房实行限价政策。要求在去年的基础上，楼盘涨价不能超过10%。随后，增城又修改该政策，要求所有楼盘领取预售证价格在去年基础上限涨5%。
●4月5日
中国人民银行宣布，自2011年4月6日起上调金融机构人民币存贷款基准利率，金融机构一年期存贷款基准利率分别上调0.25个百分点，其他各档次存贷款基准利率及个人住房公积金贷款利率相应调整。
2011下半年调控措施
●6月1日
广东省物价局发出《关于商品房销售明码标价的规定》的通知，要求对商品房销售明码标价，实行一套一标，商品房经营者对每套商品房进行明码标价，对取得预售许可证或办理现房销售备案的商品房项目，商品房经营者要在规定时间内一次性公开全部销售房源，并严格按照申报价格明码标价销售。
●7月6日
中国人民银行决定，自2011年7月7日起，上调金融机构人民币存贷款基准利率，一年期存贷款基准利率上调0.25个百分点。同时，7月7日起，五年期以上个人住房公积金贷款利率上调0.20个百分点，由4.70%上调至4.90%；五年期以下（含五年）个人住房公积金贷款利率上调0.25个百分点，由4.20%上调至4.45%。
●7月12日
国务院常务会议部署继续加强房地产市场调控工作，（1）严格落实地方政府房地产市场调控和住房保障职责，从严把握和执行房价控制目标，对房价过高的地区要加大调控力度，促进房价合理回归；（2）加大政府投入和贷款支持力度，确保今年1000万套保障性住房11月底前全部开工建设，建立健全公开透明的分配制度和退出机制，确保保障性住房分配公平公正、管理科学有序；（3）继续严格实施差别化住房信贷、税收政策和住房限购措施，已实施住房限购措施的城市要继续严格执行相关政策，房价上涨过快的二三线城市也要采取必要的限购措施；（4）认真落实今年的住房用地供应计划，确保保障性住房用地，加快普通商品住房用地投放；（5）规范住房租赁市场，抑制租金过快上涨，加强市场监测和监管，完善房地产市场信息披露制度。
●8月28日
中国人民银行下发通知，将商业银行的保证金存款纳入存款准备金的缴存范围，从9月5日起实行分批上缴。中、农、工、建、交及邮储六大银行9月5日起分批上缴，其他银行则自9月15日起分批上缴。据测算，商业银行体系累计需上缴的存款准备金在9500亿元左右。
●11月15日
增城市房管局再提升限价标准，规定从11月16日至12月31日，住宅类单位（含现楼）单套建筑均价超过增城政府调控价格目标7736元/平方米的，将不受理网签备案并严禁网上签约操作。
●12月12日
中央经济工作会议12月12日-14日在北京举行，会议透露明年经济工作的总基调是“稳中求进”。对全社会都关注的楼市宏观调控，中央也确定了“坚持房地产调控政策不动摇，促进房价合理回归，加快普通商品住房建设，扩大有效供给，促进房地产市场健康发展”的方向。
2001-2011广州房价变化
年份均价（元/平方米）增幅
2001年 4222 ——
2002年 4143 -1.8%
2003年 3887 -6.2%
2004年 4818 18.8%
2005年 5117 10.8%
2006年 6343 24%
2007年 8599 35%
2008年 9338 8.6%
2009年 9501 1.7%
2010年 13107 38%
2011年 13400 2.5%
（2011年数据截至12月20日）
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