[摘要] 今年的商品房市场可谓百花齐放，好不热闹。从年初的“踌躇满志”，到政策密集出台后的“谨慎观望”，再到“徘徊硬撑”，最后终于竞相打折促销。纷乱中也产生了一些以往楼市中很难看到的“奇观”。这当中有些恐怕只是昙花一现，有些或将成为常态，甚至改变商品房市场的格局。
编者按：都说2011是调控年、过冬年，寒冬之后2012年又将走向何方？房天下依托中指研究院和房天下数据监控中心数据，企划“开局2012”，全方位盘点2012年楼市开局政策、楼市成交、市场盘点、购房者调查等，深度解析市场动态、购房者消费心态……
万元盘重现老城区
（羊城晚报）经过去年年底最后一轮推货抢攻，进入新年，老城板块将要推出的新货明显减半。据初步统计，1月份，荔湾、越秀两区全新上市的新货预计只有五六百套，主要仍集中在荔湾区。价格方面有惊喜，不少新货售价为1万多元/平方米，刚性需求买家值得关注。
新货量明显减少
去年年底，东方文德广场和保利公园九里紧急开售。进入1月份，老城区的新货量明显减少。从阳光家缘可见，近日刚获得预售证的项目有荔湾国际城和富力 花园，两者共计只有约200套新货，不过，荔湾国际城方面表示，本月开盘时应该会推出约400套新品。
1月份，老城板块的供应结构仍很丰富，主流产品有两种：一是以刚性需求为主的八九十平方米的两房及三房实用户型，如荔湾国际城、保利公园九里、东方文德广场等；另一种是以改善型为主的大户型，如富力 花园的新品，单位面积都在140平方米以上，新世界凯粤湾也有江景大户型。
万字头重现老城
2007年12月份，荔湾区万科金色康苑以1.38万元/平方米的低价入市，揭开了应对调控的序幕，如今老城板块重返万元楼价的楼盘在增加。从去年12月中下旬开始，万科柏悦湾以1.29万元/平方米起的低价推售新货；随之开盘的保利公园九里，目前签约均价为1.28万-1.4万元/平方米不等；即将在本月开盘的荔湾国际城，“吹风价”也在1.5万元/平方米左右。
当然，单价在2万元/平方米以下的楼盘主要集中在芳村片区，老城核心路段内的产品，主流售价仍在2万元/平方米以上，改善型产品的置业门槛大多数在250万元以上。
老城板块1月份主要新货概况
区域 楼盘名 货量（套） 价格 推出时间 主力户型（平方米）
荔湾 荔湾国际城 约400 / 1月上旬 80-140
荔湾 富力 花园 56 / 近期 140-160
越秀 东方文德广场 百余 2.9万-3.3万 近期 60-115
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广州一二手房价倒挂明显
珠江新城差价超六千
（广州日报）一、二手房价倒挂再现广州楼市。记者上月30日走访获悉，广州CBD、高档楼盘集中的珠江新城区域一、二手房倒挂差价可达6000元人民币。
广州11月21日至27日全市二手房挂牌均价为14587元，仍有微涨。而10月份广州市一手楼市成交量同比大挫近七成，根据广州市国土房管局发布的房地产市场运行情况通报显示，10月份广州市一手住宅网上签约均价为13792元/平方米。虽然一手房11月成交均价尚未出炉，但从整体趋势看，一、二手房价倒挂已是不争的事实。
中央一再表态楼市调控政策不放松，保障房开工建设任务也在“捷报频传”，令一手房市场严重受抑，广州市区多个新盘开盘价低于预期。而二手房却在短暂震荡调整后，重回高位，降价迹象消失。
记者30日从房产中介公司满堂红珠江新城分公司了解到，目前珠江新城二手房均价基本超过每平方米30000元的价格，但一手房却出现每平方米24000元的开盘价(某国际 )，一、二手房倒挂差价6000元，而该区域一、二手差价接近10000元。对如此高额的倒挂差价，记者再三求证，一位房产经纪人称，“没错！现在通过代理购手房优惠多，的确便宜过二手房。”
一、二手房倒挂现象同样出现在房上，广州淘金路附近二手楼开价均超过23000元/平方米，而同类一手房价则在20000元以上，两者差价接近3000元。有房产经纪表示，“二手房市场相对一手房比较特殊，地段、户型好的房源就那么几套，一旦售出就不会再有同样靓屋货源。而一手房降价后，购房者又将视线转移到各种条件更为成熟、货源稀缺的市区二手房，价格自然水涨船高。”
在2008年的中国房价回落前，广州也曾出现过一、二手房房价倒挂现象。但多数中介公司受访时都认为，两次倒挂的原因并不一样。本次倒挂主要由于国家宏观调控，在限购令、限贷令的强大压力下，开发商买地步伐已趋谨慎，房价下降信号传至土地市场，倒挂或会成为房地产行业自上而下回归理性的重要信号。
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“、”成商铺宣传噱头
（新民网）手机里收到的中介促销短信十有八九都是以“、”开头的。今年楼市限购、限贷雷厉风行，对一些商业项目和非限购城市的外地项目来说，政策反而成了的宣传手段，于是调控后最火的楼市广告词，就变成了“、”。
“、”的载体自然是商铺。本市的商铺也一度出现了火热的场面，一些被限购的住宅投资客把资金投入了商铺，不过商铺固然可以买，可以贷，但贷款利率高、转手成本高等特点也不能忽视。而且商铺投资需要极其敏锐的投资眼光，一旦投资区域商业氛围不行，完全有可能“烂”在手里。有的专家甚至认为：“如果说住宅像在游泳池游泳，商业地产就像在大海里游泳，风险更高。”所有商铺销售虽然一度火热，但是到了9月以后，还是与住宅市场一起“沉底”，一直到最近才有所“翘尾”。
此外，部分的项目一度也很吸引眼球，其实质大多是 较高（通常是4.5米）的小面积房，买家可以自己把它一隔二，下面，上面住人。因为总价不高，实用性强，加之，所以也很受青睐。不过，假若购房是用来纯自住则多少不太方便，除了水电煤公用事业费比住宅贵以外，交易成本大也是制约它发展的重要原因。中介“全民”卖一手房
今年几个热销新盘都有个共同特点，离售楼处几百米远，马路口甚至路中央会看到一群群身穿各自公司的西装、手上拿着一叠叠宣传资料的中介业务员在争取客户。
他们不是来卖二手房的，而是为开发商销售一手房的。以二手房为主业的中介公司不卖二手房，这需要多大的动力？一方面自然是“主业”二手房交易始终不见起色，尤其是市中心的高端二手房买得起的被限购，能买的没钱买。全市二手房的月成交量也逐月下降，从1.3万－1.5万套下降到6000多套，近乎是“腰斩”。美联、满堂红等大型连锁中介也相继退市，其余大中介也清楚地意识到，光靠二手房交易是养不活门店的。另一方面，开发商自己的日子也不好过，急于回笼资金的他只得和中介联合，希望通过中介公司庞大的客户资源来帮助交易。
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房价降多少才算合理？
在2012年，房价回落越来越成为共识。对普通购房客而言，最关键的是房价要回落到合理水平。
“房价过高，使得很多原来觉得自己是中产的人，在高房价面前感觉成了贫下中农。”有市民开玩笑说。
上月，中央经济工作会议提出，将“坚持房地产调控政策不动摇，促进房价合理回归”。住建部政策研究中心主任秦虹在广州某论坛上，详解“房价回归合理水平”。她说，促进房价水平在社会大众承受范围内，而不是少数承受范围内，使房价变化水平和收入水平越来越近，不是越来越远。
有业内人士预计，在此背景下，2012年上半年楼市成交或跌入谷底，可能出现更大规模的降价潮。一方面，流动性收紧，融资渠道变窄的前提下，经过长达两年时间的观望之后，大多数开发商的家底已经所剩无几。而2012年的世道不会比2011年好多少，因此能做的就是降价促销，以求自保。另一方面，巨量供应压顶。有机构监测，按目前已动工项目统计，预计2012年广州市十区新增商品住宅约6.67万套，较2011年有所增加。
“整体来看，2012年房地产市场会呈现供过于求的局面，房价继续下行已经不是悬念。”广东省房协理事赵卓文说。他指出，作为普通的购房者和楼市投资者，2012年首先要放弃“买楼一定赚钱”、“楼价、地价一定上升”的观念。
在赵卓文看来，具体降幅能达到多少，很大程度上取决于政府对经济增长幅度下滑的容忍程度，和面对利益链条各方对抗力量的坚持程度。“如果明年出口能够保持稳定，房价出现20%的降幅将是大概率事件。”
合富辉煌首席分析师黎文江说，预计2012年广州房价将会回调，白云、花都、南沙，番禺等四个区会有最明显的降幅。“当降幅达到15%—20%的时候，成交量大幅回升，房价便会稳定，下行拐点不会出现。”他认为，当供求达到平衡时，就是价格回归到合理的水平。“房价的合理程度，应该以市场成交量回暖为判断依据，成交量的恢复体现了买房人对市场的认可和房价的预期。”
“对于房价的合理水平，不同的人群有不同的标准。”中原地产项目部总经理黄韬说。他表示，对于广州而言，一手房价回落到2010年的水平比较靠谱，要想回到2009年全市一手房均价9346元/平方米的水平比较难。
岁末年初，资深房产专家韩世同写了一封《致购房者和准购房者的信》。他表示，2012年楼市会继续保持下行的态势，但可能会出现两种情况：房价平缓下行和房价骤然下挫。“我们应该争取让房价平缓下行而避免房价骤然下挫，才不会前功尽弃，因为楼市崩盘、经济恶化是谁都不愿看到的结果。”韩世同说。
广州房价是多少才算合理水平？昨日，有网友在广州市国土房管局微博问政上，向房管局提出这样的问题。不过，该问题暂时未有答复。
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房价由“购房者定”
（地产中国）买房子，房价不是开发商定的，而是你自己定的，不管你信不信，反正我……半信半疑。
其实所谓的由购房者来定房价是一种宣传噱头，本质就是网上拍卖。
今年4月份某房企首次网上卖房“试水”成功后，网络卖房得到越来越多房企的认可，一些国内知名的房地产企业拿出一部分特价房源通过网络电子商务平台供人竞拍，致力将物业的定价权完全交给购房者。
目前，房产网上拍卖已形成规模，在上海基本每周一次，“零元竞拍”、“一元起拍”、“荷兰式倒拍”、“暗拍”等各式品种让人目不暇接。网上拍卖只是房产电商走出的步，是开发商针对购房人群年轻化、消费习惯网络化的主动应对举措，受到一些网民追捧，但也有一些评论认为网上卖房仅是开发商的炒作和噱头。
不过不管怎么说，正如“淘宝”、“京东”等电子商务网站刚起步时，人们很难想象它们现在的辉煌一样，也许十年后，甚至更短的时间内，我们将习惯在网上像现在买衣服一样挑选房子。
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新华网
楼市步入下半场 房价会否降到百姓“心坎”上
（新华网）2011年，注定会在中国房地产市场的发展历程中留下浓重一笔。在限购、限贷和房产税等一系列严厉调控政策下，楼市出现重大转折。与此同时，在诸多政策试点中，房地产制度性变革初现端倪。如今２０１２年已来临，房地产市场将走向何方？房价会否降到购房者"心坎"上？
２０１１：调控持续加码楼市逐步降温
作为２０１１年房地产调控最为重要的措施之一，"限购"在楼市调控中的效果最为明显且影响深远。
２０１１年１月２６日，"国八条"拉开了当年楼市宏观调控的序幕。"国八条"首次提出各城市要合理确定新建住房的价格控制目标，明确了限购条件。７月１２日，国务院常务会议提出扩大限购范围，抑制二、三线城市房价过快上涨，抑制租金过快上涨等新的调控方向。
自各地"限购令"实施以来，楼市成交量持续低迷，房价出现明显松动。与此同时，金融政策方面的调控也逐步严厉。从２０１１年１月２０日至６月２０日，五个月之内央行六次上调存款准备金率。自５月１日起，杭州、广州、深圳等多地银行相继提高首套房的首付比例或贷款利率，首套房利率进入全面上浮时代。
２０１１年，有６００多个城市出台了与当年ＧＤＰ、人均可支配收入增速相挂钩的房价控制目标，一线城市的房价率先进入调整期。
在商品房遇冷的同时，保障性住房却显得"火热"。２０１１年９月１９日，国务院常务会议研究部署进一步做好保障性安居工程建设和管理工作；１２月２３日，住房城乡建设工作会议提出，２０１２年新开工建设保障性住房和棚户区改造住房７００万套以上，基本建成５００万套以上。
２０１２：调控转入长期 房价趋向平稳
目前商品房库存量已达到历史值，并且还在不断增加。"预计到２０１２年一季度将达到顶峰，因此楼市价格面临较大的下行压力。"华中科技大学公共管理学院教授王国华认为，今年竞争必将异常激烈，开发商主动降价促销力度会更大。
工商联房地产商会会长聂梅生认为，如果未来通胀形势趋于温和，ＣＰＩ涨幅能稳定在３％至４％，ＧＤＰ增速在８％至９％，那么房价同比涨幅在５％左右就是趋于平稳。
在房产税方面，尽管在上海、重庆等地的试点由于税率较低、覆盖范围窄，没有对市场产生显著影响，但其长期影响不容忽视。业内人士预计，在２０１２年或更长时间内，房产税试点改革范围将进一步扩大。
目前，房产税改革试点和相关配套制度建设正在逐步实施。房产税的征收将优化房地产税收制度、平衡房产持有和交易环节税负，有助于促进公共财政制度的变革，促进房地产业的长期健康发展。
亿房研究中心研究员鄢峰认为，房产税改革试点范围扩大，可能将逐步取代限购限价等"临时性"政策。"若经济下行趋势和房地产投资等指标增速放缓，政府部门可能通过房产税试点，逐步形成房地产调控的长效机制。"
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楼市节点：楼市步入下半场
展望房地产业的未来，业内人士表示，影响行业发展的长效机制正在逐步建立：保障房制度不断完善，对商品房市场的分流作用将逐渐显现；房产税改革试点范围扩大，可能从根本上改变房地产业格局；土地出让制度将改进完善，使地方政府逐步摆脱土地财政的困扰；房地产开发企业也在市场考验中不断发展进步。
国务院政策研究中心金融研究所副所长巴曙松认为，房地产行业已进入了一个"分水岭"，正在进行行业洗牌与结构调整，未来将是以改善性需求和中低价保障房同时发展的又一个十年。
一方面，改善型需求增长，高端房价格看涨，中低端商品房市场趋向平稳。２０１２年将有大量的保障房交付使用，对房地产市场的供给结构形成较大影响。同时，改善性需求将出现理性增长，高端房价格也随之看涨。
另一方面，在限购、房产税等调控政策的"逼迫"下，更多开发商将转向商业地产开发。２０１１年住宅市场遇冷，商业地产已有明显的升温迹象。随着经济的不断发展，商业地产将迎来"爆发式"增长。
鄢峰认为，未来能生存下来的房企主要有两类：一类是规模大、品牌优、实力强的大型房企；一类是具有很强的特色，以差异化产品占据区域市场的中型房企。
业内人士表示，在２０１２年甚至更长的时间内，房地产业仍将面临较为严厉的调控政策。短期内，市场需求和价格波动幅度加大，行业风险上升。中长期来看，经济的迅速发展，城市化进程的不断推进都将为房地产市场提供旺盛的需求，房地产业仍面临较好的发展空间。
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