[摘要] 据全球第三大商业房地产服务公司高力国际的最新市场研究报告显示，回顾2011年，广州房价因调控的持续收紧，其上涨幅度已明显收窄。
房天下讯 据全球第三大商业房地产服务公司高力国际的市场研究报告显示，回顾2011年，广州房价因调控的持续收紧，其上涨幅度已明显收窄。根据房管局统计资料，2011年广州市商品房平均售价为每平方米13,401元，仅比去年微涨了2.3%。2011年全年广州十区商品房新增供应面积为598.96万平方米，环比下降30.7%，一手商品房网签面积为557.34万平方米，环比下降35.5%。供应量减少主要是由于市区内土地供应量减少，开发商受资金压力和销售市场影响推迟项目开发和入市时间。而交易萎缩则是与供应量减少以及市场观望气氛已经形成有关。
2012高端住宅项目增多 未来价格将下降
2011年11月，央行宣布下调金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点，尽管信贷市场呈现放宽迹象，但由于调控政策不断细化和落实，行政与经济手段进一步深化，加上购买者对楼市下跌期望加剧，第四季度广州市住宅市场仍然低迷。部分房企面临资金、债务压力，从而低价开盘，但成交依然惨淡，本季度广州住宅网上签约面积仅118.58万平方米，较上一季度下降12.4%，平均成交价格同样在本季度下降，第四季度广州商品住宅成交均价为13,519元/平方米，较上一季度下降2.1％。
尽管住宅市场继续低迷，但本季度广州高端住宅入市项目较多，如“香樟道2号”面市，金山谷别墅“璞瑅”，天河区“珠江璟园”首期推出132套单位，珠江新城“天銮”发售385套单位。其中，占据区位，交通，成熟配套以及稀缺生态资源的自住型高端物业将受到市场青睐。2012年豪宅产品推出增多，投资者受限购影响将受到抑制，预计纯粹以度假或投资的高端住宅项目未来价格将下降。
表1 广州市主要经济指标
| 指标 | 2004 | 2005 | 2006 | 2007 | 2008 | 2009 | 2010 | 2011 |
| 1-3Q | ||||||||
| 广州GDP | 15.30% | 13% | 14.73% | 14.50% | 12.30% | 11.50% | 13% | 11% |
| 中国GDP | 9.50% | 9.90% | 10.70% | 11.40% | 9% | 8.70% | 10.30% | 9.40% |
| 通货膨胀率 | 1.70% | 1.50% | 2.30% | 3.40% | 5.90% | NA | NA | NA |
| 基础货款利率 | 5.76% | 5.76% | 6.30% | 7.47% | 5.76% | 5.76% | 5.85% | 6.65% |
资料来源:广州市统计局，广州高力国际
图1 广州GDP增长率vs.GDP增长率
资料来源:广州市统计局，广州高力国际
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服务式 租赁市场
高力国际研究显示，2011年第四季度，广州无新增服务式 项目落成。因为缺乏新增项目入市，且受秋交会拉动、国内企业业务拓展、日韩及欧美等跨国企业扩张等利好因素，本季度现有服务式 项目租赁成交火爆，具有专业国际品牌的服务式 更受客户青睐。市场整体空置率继续上一季度的下跌趋势降至13.9%，达到全年新低。其中珠江新城区域服务式 因其专业的品牌服务，优越的区位交通条件，吸引了来自欧美、日本等外籍高层。
季内广州市服务式 客户来源仍以日本、韩国、欧美的外籍人士为主，其中日韩人士多是携带家人同住，所以对大户型、二至三房两厅有较大需求，对周边生活配套设施要求较高。本季度录得广州服务式 整体平均租金为每月每平方米177.2元，较上季度上涨1.3％。受到交易会影响，部分距离交易会较近的 在本季度租金上升幅度较大，如香格里拉酒店 、广粤公馆（原新世界行政 ）、雅诗阁国际 等。
由于广州市服务式 供应有限，租金不断走高，部分客户转向高端住宅，市区内部分高端住宅开始提供较高水平的物业管理服务，如珠江新城和二沙岛区域，短期内服务式 市场租户将可能面临分化。但资金预算充足的客户对专业服务、品牌等仍有较高要求，大部分仍选择租赁服务式 。因此，服务式 部分消费客户将可能分流，但核心消费人群保持稳定。
图2 广州服务式 租金
资料来源:广州高力国际
图3 广州服务式 市场供应量、空置率与总入住量
资料来源:广州高力国际
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市场展望
政策表明广州在2012年将继续实施限购、限贷政策，房地产政策在短期内仍从紧，发展商资金链将面临较大压力。在市场有效需求日益减少的背景下，预计2012年广州住宅市场将继续保持低迷。供应方面，新增供应区域分布将较2011年均衡，如天河、荔湾、海珠等区新货较今年有所增加，但开发商将根据市场情况调整推货时间。在豪宅市场方面，随着珠江沿江一带豪宅项目落成，珠江新城城央地位的凸显，豪宅发展区域将沿珠江发展；外围区域如番禺华南板块等临江物业将成为广州豪宅开发的集中区域之一。
展望2012年，广州市服务式 市场将有新增项目推出，预计此前推迟入市的西塔雅诗阁国际 和方圆奥克伍德服务式 入市，将提供约516套服务式 。但由于通常春节后外籍人士来穗人数增多，因此对服务式 的需求将上升，高力国际预计，广州服务式 将保持高入住率，专业的品牌行服务式 将继续吃紧，租金将稳步上升。随着西塔雅诗阁国际 和方圆奥克伍德服务式 入市，可在一定程度上缓解对服务式 的需求压力。
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