[摘要] 本轮楼市调控已进入“关键时期”，市场对任何风吹草动都格外敏感。近日扬州出台购房奖励政策和上海酝酿新政的消息再次引发舆论广泛讨论。据统计，从去年8月至今年5月10日，全国共有33个城市出台楼市新政，其中28个城市获得通过，5个被叫停。
（证劵时报）本轮楼市调控已进入“关键时期”，市场对任何风吹草动都格外敏感。近日扬州出台购房奖励政策和上海酝酿新政的消息再次引发舆论广泛讨论。据统计，从去年8月至今年5月10日，共有33个城市出台楼市新政，其中28个城市获得通过，5个被叫停。房价还远未回到合理价位，各地楼市新政已经遍地开花，本轮调控的“长堤”会否毁于“蚁穴”？
争议扬州新政
5月7日，扬州市购房奖励政策一公布，就遭到了公众的普遍质疑，因买房补现金大有“救市”的嫌疑。但扬州市政府坚称新政决非为了“救市”，旨在推进成品住房开发建设，避免二次装修资源浪费。
有业内人士直言，扬州楼市新政是假借省政府推进成品房建设的名义，行救助开发商之实。也有分析师认为，扬州的新政和之前芜湖的新政有区别。世联地产[简介动态]华南区首席分析师曹取就表示，扬州的政策只补贴成品房，这是符合国家产业政策导向的，但是该政策并没有区分购房对象是否为首次置业，这和国家支持刚需的政策并不十分吻合，有打“擦边球”嫌疑。
值得关注的是，扬州出台楼市新政的过程充满“戏剧性”。5月7日扬州公布新政后不久，相关通知很快从官网上消失，引发外界对其被叫停的猜测。8日相关通知重现，且扬州房管局有关负责人自信地回应称新政不会被叫停。的进展是，江苏省住建厅有关人士明确表示，从目前了解的情况看，将扬州“奖励买房”政策与限购挂钩有失偏颇；目前正做进一步了解，如研究评估后发现与房屋限购政策相悖将坚决叫停。
扬州楼市新政一波三折的出台过程反映出地方政府“欲调不敢调”的矛盾心理，当前仍命运未卜。曹取表示：“以后会有越来越多的地方政府对房地产政策进行微调，且地方政府会在中央允许的范围内充分利用可放松的空间。”由于支持刚需和“托市”的界限往往不清晰，亚太城市发展研究会政策研究中心谢逸枫认为，地方政府微调倾向于“托市”的信号将越来越明显。
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八招让地方新政“过关”
截至5月10日，共有33个地方政府进行楼市调控微调，28个通过，5个被叫调。也就是说，超八成地方新政获得通过或者被默许。从地方微调的内容划分，可以划分为：一“免”：免或减征购房契税或退税。譬如马鞍山、武汉、北京、芜湖、扬州。二“调”：调整首套房贷利率恢复基准利率，利率优惠九折、八五折。譬如，北京、上海、天津、 重庆、广州、杭州、昆明、济南、南京、成都、哈尔滨、南昌、深圳、中山、东莞、苏州等。三“变”：改变普通住房价格标准。譬如天津、 增城、中山、上海、南昌。四“提”：提高公积金贷款额度。譬如合肥、吉林、南京、常州、广州、武汉、沈阳等。五“户”：重启购房入户政策。譬如从化市、长春市。六“补”：补贴首次置业，譬如青岛、重庆、杭州、芜湖。七“放”：放松限购条件。譬如佛山、成都、 上海、象山。八“绑”：土地松绑。譬如北京、广州、杭州、成都、昆明。
合富置业首席分析师龙斌认为，本轮房地产调控的方向是促进房价合理回归，保证市场健康平稳持续发展，获得通过的楼市微调新政的内容主要集中在支持刚需方面，是符合“保证房地产市场健康平稳持续发展”这个思路的。
调控大局难改变
本轮调控已进入关键阶段，面对各地此起彼伏的“托市”声音，有不少业内人士担忧调控效果的成果会被逐渐侵蚀。
也有业内认为，楼市预调微调是对“保经济”的一种妥协。龙斌认为，本轮调控的核心政策限购和限贷并未取消，所以大的调控的格局是不变的；各地之所以有预调微调的冲动，是因为遇到了现实的问题。“允许地方对房地产政策进行微调，是为了把房地产调控的负面效果降到，让市场的交投维持一定活跃度，因为目前的限购限贷等干预措施是对市场的‘冰冻疗法’，一下子把市场的温度从三四十度降到了零度，市场受不了，经济也受不了，所以需要预调微调让市场保持一定的‘温度’，即活跃度。”龙斌表示， 房地产调控和国家经济宏观调控紧密相关，调控的目的还是为了行业和整体经济“软着陆”，恢复到平稳状态，如果一味打压房地产，将对整体经济不利，也不是调控的目的。
曹取认为，大的政策和最有影响力的政策制定者都是中央政府，出台或者废除都在中央手上，这些政策要是松动对市场影响非常大。地方政府会有小动作不断，但影响力并不大，核心政策地方政府无法触动。
值得注意的是，当前地方的楼市新政有打着支持刚需但倾向“托市”的趋势，如果越来越多城市跟风，即使调控大局不变，调控效果是否会明显打折？
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短命政策：佛山限购令松绑 出台不足1天
（房天下整理）2011年10月11日中午，佛山市住房和城乡建设管理局发布消息称，考虑允许户籍居民家庭及因“村改居”居民家庭增购一套7500元/平米的新建商品住房；考虑促进办理房地产权证5年以上的二手房流通，合理引导市场梯度消费。
然而，当天晚上11时24分，佛山市住房和城乡建设管理局发布消息称，为进一步征询社会各界意见，并综合评估政策影响，该局决定暂缓执行《关于进一步加强我市房地产调控有关问题的通知》。
短命政策NO2：芜湖楼市“新政”4天就夭折
2012年2月9日，芜湖市政府网站公布《关于进一步加强住房保障改善居民住房条件的若干意见》(以下简称《意见》)，其中涉及购买普通住宅免契税和补贴房款等内容。《意见》引发了市场对地方政府放松楼市调控的猜想，上周房地产板块整体上涨3.68%。安徽当地的房地产公司合肥城建9日、10日连续上涨，10日更是封于涨停板，两日该股上涨超过17%。
不过，《意见》公布仅四天之后，12日芜湖市政府网站上发布公告称《意见》已被叫停。芜湖楼市“新政”夭折后的交易日，A股市场房地产板块整体下跌1.17%，位列板块跌幅榜首位。
短命政策NO3：上海“居住证满三年可购二套房”仅存活一周
2012年2月28日，执行仅一周的上海楼市“旧政新解”昨日紧急停止，持长期居住证满三年的外地户籍家庭依然不能在上海买第二套房。
2月23日，上海市房管局官方曾确认，外地户籍家庭持长期居住证满三年，可享受上海本地户籍居民的同等购房资质，即可以在沪购买第二套房。
但就在昨日晚间，上海市房管局官方网站紧急下发《关于进一步严格执行房地产市场调控政策完善本市住房保障体系的通知》(沪府办发〔2012〕7号)，重申要严格执行住房限售政策，明确本市户籍居民家庭是指“具有本市常住户口的居民家庭，以及有本市单位职工集体户口的居民家庭”。这意味着，上海官方此前确认的“外地户籍家庭长期居住证满三年即可享受上海本地户籍居民同等购房资质购买二套房”的政策被明确叫停。
各区县交易中心也收到上级主管部门通知，要求停止办理居住证满三年的外地户籍居民购买二套房的交易。
记者昨日致电上海市嘉定、浦东等区房产交易中心咨询电话，被告知外地户籍居民上海居住证满三年购买二套房的交易目前已停止办理。外地人在上海购房须严格执行2011年1月31日发的6号文件，提供符合规定“此前两年累计满一年的税单或社保证明”方可在上海购买首套住房。
上海中原地产、21世纪不动产、汉宇地产、信义房屋等沪上大型中介机构昨日也向记者确认，公司已收到各区房产交易中心口头通知，外地户籍居民不能再购买二套房。
在楼市调控政策不动摇的大背景下，上海此番上演的“旧政新解一周秀”牵动着各方神经。业内普遍认为，上海作为一线城市具有较强的示范作用，其在楼市政策方面的细微变动都会引来不少城市效仿。此次上海“旧政新解”被叫停，将给其他地方政府传达明确信号：楼市调控大势所趋，切不可擅自调整楼市政策。
短命政策NO4：成都变相放松楼市限购令 7天后被叫停
据知情人士透露，2011年11月11日，成都市房管局召集当地多家开发商座谈，并在会上宣布，政府准备仅在房产证登记发放时核查购房人资格。而原来网上签约时对购房人的资格审核，转交由开发商和房产中介执行。
这一举动，被外界解读为“放松对购房者的资格审查”、“限购松动”。
然而，上述关于购房资格审查的新政在成都实行了约一周时间，便被叫停。成都市城乡住房管理局11月21日发布新闻稿称，将继续执行原有限购政策。
有消息称，住房和城乡建设部房地产监管司已注意到成都的做法，并最终导致上述政策撤销。但住建部一位分管副司长却表示，“住建部并没有派人去叫停。如果当地政策属实，的确存在政治风险。”
短命政策NO5：51天! 中山限价令
2011年11月10日，中山市出台楼市"限价令"，将商品房售价限制在5800元/平方米之下，但由于该政策只执行到2011年12月31日，有效期51天，因此被业内称为"最短的限价令"。不过，随着2011年12月31日的限价期限过去后，中山的"限价令"还在执行，不过标准却打了折扣，来自中山市住建局和市国土资源局的网签备案标准显示，中山市确实已经悄然将楼市限价令由5800元/平米提高到了6590元/平米。
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